Sehr geehrter Ratsuchender,
lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.
Wenn es in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung gibt, gilt § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. Abs. 1 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils im Grundbuch zu tragen hat.
Diese gesetzliche Regelung ist erst einmal nicht unbillig und gilt für alle Maßnahmen, z.B. auch für die Sanierung des Daches eines der Häuser, in dem Sie nicht Wohnungs-Eigentümer sind.
Wem mehr gehört vom gemeinschaftlichen Eigentum, hat auch mehr Kosten zu tragen. Das ist die gesetzliche Grundentscheidung.
§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt allerdings:
„Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen."
Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist also ermächtigt, mit einfacher Mehrheit eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Kostenregelung zu treffen.
Ein solcher Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf andere nicht unangemessen benachteiligen.
Ein Beschluss, dass jeder Wohnungseigentümer 1/97 der Kosten trägt, wäre wohl möglich.
Sie werden ihn aber nicht gegen die Mehrheit erzwingen können.
Sie haben war die Möglichkeit einen Beschluss anzufechten (§ 44 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative WEG) oder eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG) zu erheben.
Sie werden aber keinen Erfolg haben mit dem Argument, der Beschluss über die gesetzliche Kostenverteilung sei unbillig.
Die Klage wäre gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, zu richten (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG).
Anfechtungsklage kann nur innerhalb eines Monats nach dem anzufechtenden Beschluss erhoben werden (§ 45 S. 1 WEG).
Bei Unklarheiten oder Ergänzungen fragen Sie gern hier nach.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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Es wurde leidernicht auf den Sinn des Wortes „sowie" in der Teilungserklärung eingegangen, obwohl es die WE- und TG-Anteile auseinanderhielte („in der Arktis sowie in der Antarktis …".). Hätte der Notar das nicht beabsichtigt, hätte er dann evtl. geschrieben „und" bzw. „bzw.". ?
Zusatzfrage:
Wir würden gerne wegen großer Unterschiede im Miteigentumsanteil nicht die Tiefgaragensanierungskosten nach Mit-Eigentumsanteil umlegen, sondern nach Anzahl der Tiefgaragenstellplätze, da ja jeder, den Nutzen gleichermaßen aus seinem Stellplatz hat und die Frage lautet: können wir zu diesem Zweck eine Unter-Gemeinschaft bilden durch Eigentümer- Beschluss und wenn ja mit einfacher Mehrheit oder in unserer Teilungserklärung steht generelle Kosten- Umlage-Änderungen mit 75-prozentiger Mehrheit (was gilt)?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
"Sowie" verknüpft wie "und" im Sinne von "und [außerdem]". (www.duden.de)
Durch Eigentümerbeschluss können Sie nicht rechtswirksam eine Untergemeinschaft mit dem Recht zur eigenständigen Beschlussfassung bilden. Das geht nur durch Änderung der Gemeinschaftsordnung also wenn alle Eigentümer zustimmen.
Bezüglich der Änderung der Kostenlast sieht Ihre Gemeinschaftsordnung (3/4-Mehrheit) eine Abweichung von §§ 16 Abs. 2, 25 Abs. 1 WEG n.F. vor. Insoweit ist § 47 WEG zu beachten. Da § 16 Abs. 3 WEG a.F. aber auch eine 3/4-Mehrheit vorsah, genügt im Zweifel für die Änderung der Kostenverteilung eine einfache Mehrheit nach neuem Recht.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
