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Sanierung der Tiefgarage: Aufteilung der Kosten

| 18.11.2019 10:47 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Guten Morgen,

ich bin Eigentümer eines TG-Stellplatzes in einem Mehrfamilienhaus. Eine Wohnung habe ich dort nicht.
Die TG muss aufwändig saniert werden - betroffen sind sowohl die Statik (betrifft das ganze Haus) wie auch der Belag der TG.
In der Eigentümer-Versammlung hat man sich mehrheitlich, aber nicht einstimmig, auf eine "faire" Verteilung der Kosten geeinigt, durch die nun diejenigen Eigentümer, die nur einen Stellplatz, aber keine Wohnung besitzen, benachteiligt werden:
Die Gesamtkosten (700.000€) werden gesplittet in den Anteil, der die Statik betrifft (60%) und den Anteil, der den TG-Bodenbelag betrifft (40% = 280.000€). Und diese 280.000€ sollen nun ausschließlich die Stellplatz-Eigentümer bestreiten, wodurch auf mich 6.500€ entfallen.
Bei einer Umlage der Gesamtkosten nach Miteigentumsanteilen entfielen nur 650 € auf meinen Antei.

Meine Fragen sind:
1.) Darf die Eigentümergemeinschaft nicht-einstimmig eine solche Kostenaufteilung beschließen?
2.) Ist eine Klage auf Umlage gemäß Miteigentumsanteilen erfolgversprechend?

Danke vorab für eine kompetente Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

1.
"Darf die Eigentümergemeinschaft nicht-einstimmig eine solche Kostenaufteilung beschließen?"

Die Kostenverteilung ist zunächst in § 16 Abs. 2, Abs. 1 WEG geregelt:

"Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines [Miteigentums-]Anteils [...] zu tragen."

Die Gemeinschaftsordnung kann eine "klare" abweichende Kostenverteilung vorsehen.

In Ihrem Fall ist ein Beschluss zu einer vom Gesetz abweichenden Kostenverteilung getroffen worden.

§ 16 Abs. 4 WEG gibt der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz "im Einzelfall" eine vom Gesetz abweichende Verteilung vorsehen:

"Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung [...] durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.
Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung [...] bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile."

> Die Wohnungseigentümer dürfen "nicht-einstimmig" entscheiden.
Es bedarf einer doppelten Mehrheit:
3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer
und
mehr als 50 % der Miteigentumsanteile.

2.
"Ist eine Klage auf Umlage gemäß Miteigentumsanteilen erfolgversprechend?"

Das lässt sich aus der Ferne nicht einschätzen und kommt auf den Einzelfall an.
Auch ist es möglich, dass bei dem Beschluss formelle Fehler gemacht wurden.

Grundsätzlich kommt bei einer Tiefgaragensanierung eine Aufsplittung nach der Gebrauchsmöglichkeit in Betracht (LG München I, Urt. v. 30.07.2009 - 36 S 18003/08).
Der Belag wurd nur von denen in Anspruch genommen, die die Tiefgarage nutzen.

Korrekt ist die Differenzierung zwischen Statik (Beton) und Bodenbelag dem Grunde nach, ob auch der Höhe nach, wäre zu prüfen, erforderlichenfalls durch einen Sachverständigen.

>
Sie können innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben (§ 46 Abs. 1 WEG).
Bringen Sie den Kostenverteilungsbeschluss zu Fall, gilt § 16 Abs. 2 WEG (s.o.).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2019 | 13:48

Leider habe ich die Frist versäumt, die Beschlussfassung liegt schon 4 Monate zurück.
Meine Nachfrage:
Muss bei Beschlüssen dieser Größenordnung nicht explizit vom Verwalter auf diese einmonatige Frist zur Anfechtung hingewiesen werden?
Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2019 | 14:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Der Verwaltunger muss nicht auf die einmonatige Frist für die Anfechtungsklage hinweisen.

§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG verpflichtet den Verwalter lediglich dazu, die Eigentümer unverzüglich zu unterrichten, wenn eine Klage anhängig ist.

Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit von Beschlüssen hat der Verwalter darauf hinzuweisen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.11.2019 | 14:52

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"Ich hatte eine Anfrage zum Thema Wohneigentumsrecht, speziell: Kostenaufteilung unter den Eigentümern bei Sanierung einer Tiefgarage.
Herr Eichhorn hat schnell und fundiert geantwortet, noch dazu so, dass ich die Antwort verstanden habe. Außerdem wurde zur Untermauerung ein Gerichtsurteil zitiert.
Auch eine durch die Antwort entstehende Nachfrage wurde bestens geklärt.
Vielen Dank, Herr Eichhorn, jederzeit wieder!"
FRAGESTELLER 18.11.2019 5/5,0