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Aufhebung Mietvertrag - Schadensminderungspflicht gegenüber Mieter


| 30.05.2007 08:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren
meine Tochter 23 Jahre hat am 01.08.2005 mit einer Freundin
eine Wohnung in Köln bezogen.
Die Wohnung kostest 804,00 EUR warm.
Nach 8 Monaten ist die Mitbewohnerin wegen berufl. Ortswechsel ausgezogen.
Damit wurde die Wohnung für meine Tochter zu teuer.
Meine Tochter verdient nur 970,00 EuR netto.
Selbstverständlich habe ich ihr geholfen und wir haben uns auf die Suche nach einer neuen Wohnung gemacht.
Dem Vermieter war das mündlich bekannt, weil wir auch dort nachgefragt haben, ob nicht eine kleinere Wohnung zu mieten sei.
Nach monatelangem Suchen haben wir eine Wohnung gefunden, die
wesentlich preiswerter ist. Meine Tochter hat diese Wohnung
am 01.05.2007 bezogen. Im Mai haben wir dann zwei Mieten bezahlt.
In der großen Wohnung hat meine Tochter bei Einzug die Hälfte des durch den Vermieter neu gelegten Laminatbodens bezahlt.
1400,00 EUR.
Die Wohnung wurde bei Auszug gereingt und ist in einem sehr guten zustand.
Wurde ja nicht mal vollständig bewohnt. Durch den Auszug der Mitbewohnerin standen die ganze Zeit zwei Zimmer leer.
Am ca. 12-15 Mai haben wir das dem Vermieter mitgeteilt und er
meinte, ob wir einen Nachmieter suchen wollen oder ob er das tun soll.
Meine Tochter hat das dann selber getan, weil dann keine Kaution anfällt. Mindestens 10 Leute, die an der Wohnung interessiert waren.
Meine Tochter hat dann telefonisch mehrere benannt, worauf man dann sagte: Hetzten Sie uns jetzt die ganzen Leute auf den Hals?
Darauf hin haben wir ein junges Paar benannt, deren Selbstauskunft und Personalausweis, Einkommensnachweis und
Elternbürgschaft dem Vermieter.
Per Mail Freitag vorletzte Woche und auch schriftlich mit Rückschein in der letzten Woche Donnerstag.
Gleichzeitig habe ich um Aufhebung meines Mietvertrages gebeten.
Das Paar möchte die Wohnung zum 01.06. im besichtigten Zustand mieten, dafür wollte meine Tochter auf einen Abstand für den Laminatboden verzichten.
Der Vermieter hat dann letzte Woche Mittwoch diesem Paar einen
Termin für gestern gegeben. Auf meine telefonische Nachfrage, ob denn alles geklappt habe, habe ich nur erfahren, man habe sie nur kennenlernen wollen und würde ihnen dann Bescheid geben. Erst müsse man sich mal die Wohnung anschauen.
Das hätte man schon seit 14 Tagen tun können und wurde meiner tochter bis heute noch nicht zugetragen.
Irgendwie habe ich das Gefühll, daß hier mit Absicht hinausgezögert wird.
Wie ist hier die rechtliche Lage?
Soll ich die Miete für Juni bezahlen oder soll ich den Einzug zurückgeben.
Desweiteren stecken in der wohnung 1770,00 Kaution.
Können wir heute 30.05. die Übernahme der Wohnung durch dern Vermieter verlangen?
Wie ist das mit der Sorgfaltspflicht des Vermieters, bzw. Schadensminderungspflicht gegenüber meiner tochter?
Herzliche Grüße
Sehr geehrte Ratsuchende,


leider ist der Vermieter nicht verpflichtet, Ihre Tochter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, auch dann nicht, wenn mehrere zumutbare Ersatzmieter gestellt werden.

Die vereinbarte Miete ist grundsätzlich bis zu dem Zeitpunkt zu bezahlen, zu dem die Kündigung des Vertrages wirkt. Ein Anspruch auch vorzeitige Vertragsaufhebung besteht ohne entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien nicht.
Aus § 537 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass der Auszug aus der Wohnung nicht von der Pflicht zur Mietzahlung befreit; nur wenn der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit einem Dritten abschließt, muss er sich für die verbleibende Zeit den vom Nachmieter erhaltenen Mietzins anrechnen lassen, im Übrigen kann der Mieter nur einen Betrag in Höhe der ersparten Aufwendungen des Vermieters, z.B. verminderte Betriebskosten bei Leerstand der Wohnung, zurückbehalten.

Den Vermieter trifft auch keine Schadensminderungspflicht, da es sich bei der Miete nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen Erfüllungsanspruch handelt.

Es steht dem Vermieter grundsätzlich frei, ob, mit wem und zu welchen Bedingungen er einen neuen Vertrag abschließt. Auch wenn er im Prinzip damit einverstanden ist, dass Ihre Tochter einen Nachmieter stellt, steht ihm eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist zu (LG Gießen, ZMR 1997, 80). Einer Übernahme der Wohnung bereits ab dem 01.06.2007 wird der Vermieter daher jedenfalls nicht zustimmen müssen.

Ein entsprechender Anspruch des Mieters ist aber nur ausnahmsweise über § 242 BGB gegeben, wenn das Verhalten des Vermieters gegen Treu und Glauben verstößt. Dies ist nur zu bejahen, wenn das Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters an dessen Fortsetzung erheblich überragt (OLG Hamm NJW-RR 1995, 1478) und die Fortsetzung für den Mieter eine gewisse Härte darstellen, z.B. bei schwerer Krankheit, beruflicher Versetzung oder Familienzuwachs (LG Braunschweig DWW 2000, 56). Dass Ihre Tochter sich die Wohnung nicht mehr leisten kann, wird für sich genommen nicht ausreichen.

Ich kann Ihnen daher nicht dazu raten, die Zahlung der Miete einzustellen. Gegebenenfalls könnten Sie die Zahlung aber unter Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung stellen.

Es bleibt ansonsten nur die Möglichkeit, mit den zum Einzug bereiten Nachmietern für die verbleibende Zeit des bestehenden Mietverhältnisses einen Untermietvertrag abzuschließen. Hierzu benötigt Ihre Tochter allerdings die Zustimmung des Vermieters, die er zwar bei berechtigtem Mieterinteresse gemäß § 553 Abs. 1 BGB erteilen muss, bei dessen Verweigerung Ihrer Tochter jedoch nur ein hier nicht hilfreiches Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zusteht.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich machen und Ihnen insofern weiterhelfen. Gerne können Sie bei Bedarf noch eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2007 | 17:59

Guten Tag nocheinmal
zuerst einmal vielen Dank für die schnelle ausführliche Antwort.
Es ist nun folgendes eingetreten. Dem Nachmieter ist die Wohnung bereits mündlich zugesagt worden. Dieser möchte auch sofort einziehen und seinerseits die Miete für den monat Juni übernehmen. Den Anstrich (Endrenovierung für meine Tochter) der Wohnung möchte er selber ausführen, wofür wir auf Abstand für den Laminatboden verzichten. Das hat er dem Vermieter auch gesagt.
Meiner Tochter gegenüber behauptet der Vermieter nun, der neue Mieter wolle erst zum 15. Juni einziehen, sie müsse die Renovierungsarbeiten übernehmen. Meine Tochter hat nur 21 Monate in der Wohnung gelebt.
Wenn sie darauf nicht eingehen wolle, Frau Lorentzen(das ist der Makler mit dem man üblicherweise zusammenarbeitet habe auch schon Interessenten) müsse sie eben die Kündigungsfrist einhalten.
Ist das, nachdem man dem Nachmieter die wohnung bereits zugesagt hat und dieser seine alte Wohnung daraufhin gekündigt hat und mit meiner Tochter einig ist und für den Vermieter keinerlei Verluste entstehen zulässig. >Ich habe fast das Gefühl, hier geht es um die Kaution, die bei Stellung des nachmieters wegfällt und um sonst nichts.
Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2007 | 18:34

Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst bedanke ich mich für die positive Bewertung meiner Auskunft. Bitte haben Sie allerdings dafür Verständnis, dass ich Ihre Nachfrage nur ganz knapp beantworten kann, da sie über das ursprüngliche Fragethema hinaus geht:

Soweit Ihre Tochter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, steht es ihr frei, ob sie diese selbst ausführt oder durch einen Dritten vornehmen lässt.

Wenn sich alle Parteien über die Person des neuen Mieters und dem Zeitpunkt seines Einzugs einig sind, hat die Maklerin kein Recht, sich einer entsprechenden Vertragsübernahme oder dem Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Nachmieter in den Weg zu stellen.

Sollten Sie bzw. Ihre Tochter weitere Beratung oder auch eine Vertretung wünschen, können Sie gerne direkt mit mir Kontakt aufnehmen.
Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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