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Anstehende Zwangsvollstreckung, Nebenkostenabdeckung


| 09.02.2007 13:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe folgende Problemstellung:

Ich bin letztes Jahr von meinem Mann geschieden worden. Wir stehen zu jeweils 50 % im Grundbuch und in Kreditverträgen für ein Mehrfamilienhaus für das noch Kreditraten in ausreichender Höhe getilgt werden müssen. Da mein Mann, der Vater meines Mannes und die Kinder Wohnungen in diesem Haus bewohnen, für die sie weit unter dem Mietspiegel liegende Mieten bezahlen und mein Mann mit neuer Freundin und Kind dort wohnen und selbst gar keine Miete zahlen (nur einen Anteil zu den Betriebskosten), decken die Mieteinnahmen nicht die Kreditraten. Die Miete anheben kann ich nicht, dafür brauch ich die Zustimmung meines Mannes. Mein Mann hat sich damals von dem Hauskonto runtergeschrieben und ich trage seit dem alle darüber hinaus gehenden Verpflichtungen allein, ich zahle für alle und wohne noch nicht mal in dem Haus. Mein Mann möchte nur alle Vorteile geniessen und nichts dafür bezahlen und ist an keiner einvernehmlichen Lösung wie zum Beispiel Verkauf etc. interessiert. Sein Hauptinteresse ist es, mich finanziell in die Knie zu zwingen und eine einvernehmliche und gemeinsame Lösung zu finden ist aussichtslos. Ich habe seit geraumer Zeit versucht über meinen Anwalt eine Lösung zu finden, aber von der Gegenseite wird nur auf Zeit gespielt. Mit der Bank habe ich Gespräche geführt, das Haus alleine zu übernehmen, unter der Voraussetzung, dass ich allein im Grundbuch stehe, aber so lange kein Minus auf dem Hauskonto entsteht und egal wer bezahlt, will die Bank nichts unternehmen. Meinen Mann auf das Geld zu verklagen, hat wahrscheinlich keinen Sinn, weil er arbeitslos ist und entweder Hartz-Empfänger ist oder bald wird. Die Lösung aus der Situation wäre, auch nichts mehr zu bezahlen und es zu einer Zwangsversteigerung kommen zu lassen. Deswegen machte ich ein Anschreiben an die Mieter, mit Schilderung des Sachverhalts, die Miete auf ein anderes Konto zu zahlen, um für sie sicher zu stellen, dass die Kosten für Nebenkosten von den Versorgern abgebucht werden können und diese nicht im kalten sitzen müssen, da die Bank ja ihre eigenen Verbindlichkeiten abbucht und die anderen Sachen wie die Nebenkostenverbindlichkeiten nicht bedienen würde. Diese zweite Konto ist bei der selben Bank. Mein Mann hat die Mieter dahingehend beeinflusst, dass sie weiterhin auf das alte Konto einzahlen, mit der Begründung, dass dafür seine Unterschrift benötigt würde (die Mieter haben mit uns beiden einen Mietvertrag), die er natürlich nicht geben möchte. Die Mieter zahlen somit weiterhin auf das alte Konto und die Nebenkostenverbindlichkeiten werden nicht bedient, weil ich die Kreditzahlungen eingestellt habe. Ich möchte verständlicherweise nicht für deren Nebenkosten aufkommen. Die besondere Herausforderung für mich ist, die Verträge mit den Versorgern habe ich aber allein geschlossen, somit würden die ja dann wohl auf mich allein zukommen. Eine Idee von mir ist, die Mieter zu informieren, dass sie meiner Aufforderung nicht nachgekommen sind, dass ich die Verträge mit den Versorgern kündige und sie sich mit meinem Mann auseinandersetzen muss, der dann neue Verträge abschließen müsste.
Ein Bedenken hätte ich noch, weil dieses zweite Konto bei derselben Bank ist, dürfte, falls doch Zahlungen der Mieter dort eingehen sollten, sich die Bank an diesem Geld bedienen und würden meine Bemühungen die Nebenkostenabdeckung zu sichern, völlig umsonst sein gewesen sein. Zu meinem Leidwesen habe ich einen Anwalt, der immer nicht erreichbar, krank ist, spät reagiert ich mich an Sie mit der Bitte um Hilfe in Form einer Antwort. Dankeschön.
Meine Frage:
Was kann ich unternehmen um aus der Nebenkostenangelegenheit korrekt rauszukommen, ohne dass die ganzen Kosten bei mir bleiben (Handlungsempfehlung)?
Sehr geehrter Fragestellerin,

nach Ihrer Schilderung kommen Sie nicht aus der Haftung heraus. Selbst wenn Ihnen im Innenverhältnis ein Anspruch gegen Ihren geschiedenen Ehemann zusteht, wäre dieser nach Ihrer Schilderung nicht durchsetzbar.

Wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen, wird die Bank uU nicht direkt das Haus verwerten, sondern zuerst Sie in Anspruch nehmen, z.B Lohnpfändung. Nur wenn bei Ihnen nichts mehr zu holen ist (oft erst nach Abgabe der eidesstattlichen Versicherung), wird im Regelfall (Ausnahmen denkbar) die Verwertung der Sicherheit eingeleitet.

Um diesem Risiko zu entgehen sollten Sie selbst die Auseinandersetzung der Miteigentümerstellung, im Ergebnis vermutlich über die Teilungsversteigerung betreiben. Je länger der aktulle Zustand andauert, desto größer wird der Schaden auf Ihrer Seite.

Ich hoffe meine Antwort kann Ihnen zu einer ersten Orientierung dienen. Sie ersetzt nicht die persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt, weil bei Überprüfung des Sachverhaltes, insbesondere anhand der zu prüfenden Unterlagen sich Umstände ergeben können die zu einer abweichenden Beurteilung führen.


Mit freundlichen Grüssen

Oliver Martin
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2007 | 14:38

Mir ist nicht klar, ob sie Sie sich auf die angehende Zwangsversteigerung im allgemeinen beziehen oder auf die Problematik mit den Nebenkosten, auf die meine Frage abzielte. Ich wollte wissen, ob ich die Verträge mit den Versorgern kündigen darf und angenommen, ich würde sie kündigen, was wären die Konsequenzen für mich?

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2007 | 14:46

Mir ist nicht klar, ob sie Sie sich auf die angehende Zwangsversteigerung im allgemeinen beziehen oder auf die Problematik mit den Nebenkosten, auf die meine Frage abzielte. Ich wollte wissen, ob ich die Verträge mit den Versorgern kündigen darf und angenommen, ich würde sie kündigen, was wären die Konsequenzen für mich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2007 | 15:02

Sehr geehrter Fragestellerin,

ob Sie die Verträge mit den Versorgern kündigen können hängt zum einen vom Mietvertrag ab, zum anderen von der Möglichkeit der Mieter selbst überhaupt einen Versorgervertrag abzuschließen. Der Mieter kann z.B. keinen Gaslieferungsvertrag für die Zentralheizung abschließen. Der Vermieter hat aus dem Mietverhältnis heraus für die "Grundversorgung" mit Wärme und Wasser zu sorgen. Die Versorgung mit Strom ist je nach technischem Stand des Hauses direkt auf Vertragsschluss der Mieters mit einem Anbieter möglich (falls der Mietvertrag nicht entgegensteht).

Sollten Sie also den Versorgern kündigen (was Ihnen rechtlich natürlich möglich ist) und hierdurch entweder Ihren mietvertraglich zugesagten Pflicht nicht nachkommen, oder allgemein die Mietwohnungen hierdurch nicht mehr bestimmungsgemäß nutzbar werden, können die Mieter die Miete, bei Ausfall z.B. der Heizung im Winter bis auf O €, mindern.

Ich hoffe Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.
Die Zwangsvollstreckung ist nicht das Gleiche wie die Teilungsversteigerung.

Mit freundlichen Grüssen

RA Oliver Martin

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