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Zugang der Betriebskostenabrechnung?


14.06.2007 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
Betr. Rückzahlung der Kaution
Bezug der Mietwohnung: 01.11.04
Auszug :30.09.06
Höhe der Kaution: 1360 Euro
Höhe der Kaution einschließlich 4% Zinsen (nach Aussage des Vermieters): 1466,48
Vom Vermieter nachgewiesene Heiz- und Betriebskosten für
2005: 399,72
2006: 466,00
Der Vermieter wurde von mir am 25.03.07 postalisch aufgefordert,die Kaution,abzüglich der Betriebskosten 2006, zu-
rückzuzahlen.
Er behauptete,dass erst jetzt, am 02.04.07, die Abrechnung
erfolgen könne, da ich ihm , so der Vermieter, meine neue
Anschrift beim Auszug nicht hinterlassen hätte!!!!
Es bestanden nachweislich Postnachsendeanträge - für mich und auch für meine damalige Lebensgefährtin; außerdem waren dem Vermieter meine Geschäftsanschrift sowie die Telefonnummer meiner Praxis als auch die neue Nummer meiner Partnerin bekannt.
Der Mieterverein Augsburg, den meine Lebensgefährtin kontaktierte, wies in seinem Schreiben vom 26.04.07 an den
Vermieter darauf hin, dass die Nachzahlung der Betriebskosten für 2005 verjährt sei und dem Vermieter deshalb nur der Einbe-
halt von 466 Euro für 2006 zustünde.
Für die Rückzahlung der restlichen 1000,58 Euro setzte der Mie-
terverein den 30.04.07 als Frist.
Nachdem jegliche Reaktion des Vermieters ausgeblieben war, wurde
die Frist bis zum 25.05.07 verlängert und darauf hingewiesen, dass gerichtliche Schritte eingeleitet würden, falls die Überweisung nicht erfolgen sollte.
Am 21.05.07 schrieb der gegnerische Anwalt, dass die Heiz-
und Betriebskostenabrechnung 2005 am 20.11.06 erstellt und
am29.11.06 an meine alte Adresse übersandt worden war.
Der Anwalt schreibt weiter:"Da das Original der Abrechnung
nicht an uns zurückgegangen ist, sowie gemäß Ihrem Schreiben
ein Nachsendeantrag bestanden hat, kann davon ausgegangen
werden, dass das Schreiben beim Mieter zugegangen ist."
Der gegnerische Anwalt führte weiter an,dass sich der Vemie-
ter nicht vergewissern müsse, ob die Abrechnung auch tat-
sächlich dem Mieter zugegangen sei.Er verwies auf AG Olden-
burg,Urteil vom 24.09.04, E5 C5303/01, ZMR 3005, 204.
Er empfahl seinem Mandanten, nur die restlichen 600,86
statt der geforderten 1000,58 zu bezahlen.
Die Überweisung ist inzwischen erfolgt.
Fragen:
- Wie soll ich mich angesichts des offenen Widerspruchs - Aussage Vermieter und Aussage Anwalt zur angeblichen Zustellung-
verhalten?
- Soll ich klagen? Wenn ja, wer bezahlt im Falle, dass ich
Recht bekommen,die Anwaltskosten und wie hoch sind diese bei
einem Streitwert von 400 Euro?
- Muss ich überhaupt einen Anwalt nehmen oder darf ich meine In-
teressen selbst vertreten?
Besten Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
14.06.2007 | 11:15

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage(n), die ich wie folgt beantworte:

1.Die Erfolgsaussichten eines gerichtlichen Verfahrens können von mir ohne Einsicht in den bisherigen Schriftverkehr nur schwer beurteilt werden.

Der Zugang der Abrechnung ist strittig.

Sie könnten allerdings die mündliche Aussage des Vermieters, dass er mangels Adresse keine Abrechnung abgesendet hat kaum beweisen.

Ob Sie einen solchen Beweis überhaupt erbringen müssten, ist fraglich und hängt davon ab, wen die Beweislast in einem Gerichtsverfahren letztlich träfe.

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss innerhalb einer Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugehen.

In der Literatur wird die Auffassung vertreten, dass für den fristgemäßen Zugang der Abrechnung den Vermieter die Beweislast trifft ( Hinz WuM 00, 455 ff.).

2.Gerichts - und Anwaltskosten betragen ca. 260,00 €uro, wenn nur eine Partei anwaltschaftlich vertreten ist. Wenn beide Parteien einen Rechtsanwalt beauftragen, so entstünden Kosten für Gerichts-u. Anwaltsgebühren in Höhe von ca. 410,00 €uro.

Die Kosten trägt die im Prozess unterliegende Partei.

Bei teilweisem obsiegen bzw. unterliegen werden die Kosten entsprechend gequotelt.

3. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang.

Sie sollten jedoch beachten, dass in den meisten Bundesländern bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert bis zu 750,00 €uro ein Schlichtungsverfahren vorgeschrieben ist.

Das Schlichtungsverfahren kann durch die Beantragung eines Mahnbescheides umgangen werden. Formulare für einen solchen Antrag erhalten Sie in gut sortierten Schreibwarenläden.

Legt der Vermieter gegen den Mahnbescheid Widerspruch ein, so könnten Sie beim örtlich zuständigen Amtsgericht eine Klageschrift einreichen.

Eine abschließende Beurteilung der Angelegenheit ist im Rahmen dieses Forums nicht möglich. Idealerweise beauftragen Sie einen Rechtsanwalt vor Ort zunächst mit der Durchführung des gerichtlichen Mahnverfahrens.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit feundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Info: www.anwaltkohberger.de





Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2007 | 11:37

zu Ihrer Antwort:
zu Punkt 1.
Die Aussage des Vermieters,dass er mangels Adresse keine Abrechnung abgesendet hat, erfolgte schriftlich!
Den Nachweis habe ich.
Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2007 | 13:07

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Damit kann die Wiedersprüchlichkeit der beiden Aussagen bewiesen werden. Das Schriftstück sollte in der Klageschrift als Beweismittel angeboten und in Kopie anbei gelegt werden.

Zunächst ist jedoch das Mahnverfahren durchzuführen.

Sie können dann im Klageverfahren zudem beweisen, dass Sie einen Nachsendeantrag gestellt haben. Damit bestehen alles in allem gute Chancen, ein Gericht zu überzeugen, dass Sie die Abrechnung nicht erhalten haben.

Außerdem müsste voraussichtlich ohnehin der Vermieter beweisen, dass Sie das Schriftstück ( Abrechnung ) erhalten haben. Für Gewöhnlich erbringt man einen solchen Beweis mit einem Einschreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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