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Mieterhöhung Miete Erhöhung Mietrecht zulässig ?

| 03.02.2022 14:37 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Bitte um konkrete Ansagen durch Fachanwalt/Fachanwältin. Vielen Dank !!

Sachlage :

Ich bin 05/19 in eine 5-Zimmer Wohnung gezogen, Größe : 131 m2 im Untergeschoss eines am Hang erbauten Hauses. Sprich zur Hangseite hin
ist es 1. OG. Zur Strasse hin ist es 1. UG ! (Relevant?)

Kaltmiete : 1100,- seit 05/19.
Jetzt begehrt der Vermieter eine Erhöhung ab 01.04.22 um 144,50 Euro pro Monat auf dann 1244,50 Euro Kaltmiete pro Monat (+13%).
Er rechtfertigt dies durch den aktuellen Mietspiegel. Ich habe Kenntnis davon erlangt am 2.2.22 durch einen eingeworfenen Brief.


Zudem schreibt er als weiteren Rechtfertigung zur Einordnung der Wohnung :

1) gute Wohnlage (ruhiges Wohngebiet)

tatsächlich jedoch liegt die Wohnung direkt an einer Durchgangsstrasse und direkt unter einer Abflugroute eines Großflughafens mit
erheblichem Nachtflugbetrieb und entsprechender Lärmbelastung.


Ich teile diese Einordnung daher nicht !


2) besondere Ausstattung der Wohnung (einheitlicher Keramikfliesenboden, Fußbodenheizung, separates WC mit Dusche, „En-Suite" Badezimmer mit
Badewanne, großer Balkon, Gartenmitbenutzung

tatsächlich :
billige Fliesen ohne jede Besonderheit, einige davon hohl geklebt. Erst zuletzt ist eine ganze Fliese beim Betreten zerbrochen !

Fußbodenheizung ist heutzutage nichts besonderes mehr.

separates WC mit Dusche. Ja mit völlig versiffter und t.w. defekter Duschkabine an deren Ersatz ich mich finanziell beteiligen musste

Balkon groß/klein nach welchem Maßstab ?,

Gartenmitbenutzung ? Ein Garten existiert in dem Sinne nicht, bestenfalls eine Art Hof


Dort existiert ein Spielgerät das für meine Kinder irrelevant ist und ein überdachter Bereich (Pavillon), der allerdings aufgrund dessen, daß Stühle immer weggeschlossen werden für Mieter alleine
weitgehend irrelevant und unbenutzbar ist.

Vielmehr hat der Vermieter diese Anlage erst nach Einzug von uns primär für sich und seine beiden kleinen Kinder
bauen lassen. Die vorher dort vorhandene Wiese durfte sogar laut Ansage der Nachbarn ausdrücklich nicht benutzt werden !


Zur aktuellen Ausstattung der Wohnung habe ich überdies in erheblichem Umfang selber beigetragen :

Im Besonderen wurden von mir selber ersetzt/gekauft/angebracht :

Digitale Heizung Thermostate, Wohnungstür Zusatzschloss, Alarmanlage, Türdichtungen, Fensterdichtungen, Digitaler Türspion, Duschkabine (t.w.).
abschliessbare Fenstergriffe, Zimmertür Drückergarnituren, Klodeckel


Ich teile diese Einordnung daher nicht !



Wenn man tatsächlich statt „guter Wohnlage" die Wohnung in „mittlerer Wohnlage" einordnet ergibt sich laut beigelegtem Infoblatt bereits ein anderer anzuwendender Mietspiegel.
Selbiges trifft auf die angeblich „besondere Ausstattung" zu.


Des Weiteren wurden dem Vermieter bereits zahllose Mängel kommuniziert. Einige davon hat er zwar beheben lassen. Andere aber mit der Begründung „es sei ihm
zu teuer" abgelehnt. Dazu zählen eine regelmässig nicht, bzw. nur mit erheblicher Störung funktionierende Gegensprechanlage. Sowie eine nicht ordnungsgemäß funktionierende
Balkon-Schiebetür. Diese verklemmt sich regelmässig.

Dennoch habe ich das Gefühl der Vermieter versucht hier sich die ihm in den letzten Monaten entstandenen Instandsetzungskosten über eine Mieterhöhung zurück zu holen.

Zudem ist durch eine Streitigkeit zwischen Vermieter und seinen Nachbarn die seinerzeit zugesagte Möglichkeit Fahrräder (eines wurde bereits gestohlen) "im Hof" abzustellen
weggefallen, da das zu nutzende Weggerecht strittig ist.

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages zugesagte Renovierung der strassenseitigen Außenanlagen, insbesondere neuem Anstrich von Gebäude und Mauern wurde bis
dato ebenfalls nicht erfüllt.

Ein zur Wohnung gehörender (in der Wohnung liegender) Abstellraum leidet trotz ordentlicher Lüftung und Beheizung durch Stromheizung durch Mieter (Mehrkosten !!)
regelmässig an Schimmelbildung.


Insgesamt sehe ich hier die beiden maßgeblichen Einordnungen „gute Wohnlage" und „besondere Ausstattung" nicht erfüllt, so daß sich für mich die begehrte Mieterhöhung
(zumindest im Bezug darauf) als äußerst fragwürdig darstellt !


Meine Fragen sind nun :


1) hat der Vermieter das Recht die Miete derart (ca. 13%) zu erhöhen ?

2) wie ist die Einschätzung über Mieterhöhung verdeckt die Instandsetzungskosten zu erlangen einzuschätzen ?

3) wie beurteilen Sie die „gute Wohnlage" nach o.g. und wer entscheidet am Ende ob diese zutrifft ?

4) wie beurteilen Sie die „besondere Ausstattung" nach o.g. und wer entscheidet am Ende ob diese zutrifft ?

5) wie schätzen Sie persönlich als erfahrene/r Jurist/in die Aussichten ein die Erhöhung abzuwehren ?

6) inwiefern beeinflusst die aktuelle Pandemielage diese Situation ?

7) gibt es weitere relevante Faktoren, die eventuell eine derartige Mieterhöhung abwehren können ?

8) wie soll auf das Vermieterschreiben reagiert werden ?

9) in welchem Rahmen darf zukünftig die Miete erhöht werden ?

10) darf gefragt werden, ob und inwiefern die Miete bei Vertragsabschluss am Mietspiegel orientiert war ?

03.02.2022 | 15:05

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Damit ich Ihre Fragen seriös beantworten kann, bitte ich Sie , und zwar ohne das Ihnen Mehrkosten entstehen, dass Sie mir eine Kopie Ihres Mietvertrages und das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters direkt an meine email Adresse übermitteln.

So kann ich insbesondere beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen den Anforderungen genügt, die die §§ 558 ff. BGB aufstellen. Viele Mieterhöhungsverlangen sind schon formell unwirksam.

Zumindest die Grundvoraussetzungen des § 558 BGB, nämlich letzte Erhöhung vor 15 Monaten und die Kappungsgrenze von maximal 20 % sind nach Ihren Ausführungen eingehalten.

Ihre Fragen kann ich abschließend nach Erhalt des Vertrages und des Mieterhöhungsverlangen beantworten und Ihnen hier dann auch gerne Handlungsempfehlungen geben.

Für Rückfragen stehe ich derweil zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Klein


Rechtsanwalt Thomas Klein
Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht

Bewertung des Fragestellers 04.02.2022 | 13:28

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