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Mietrecht **Mieterhöhung**

22.06.2011 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Anwältin / Anwalt,

folgender Sachverhalt aus dem Mietrecht beschäftigt mich gerade sehr:

- Mietvertrag vom 01.09.2010
Grundmiete / Betriebskosten / verbrauchsabhänige Nebenkosten = 341,59€ / 121,16€ / 93,25€ [mtl]

Mietvertrag §5 Nr. 2
(1) Vermieterin ist berechtig nach gesetzlichen Vorschriften auch rückwirkend zu erhöhen. Insbesonder Modernisierung und Bewirtschaftungskosten.
(2) Bei preisgebundenem Wohnraum (ja) gilt die zulässige Miete als vereinbart.
(4) Vermieterin ist berechtigt neu entstehende Betriebskosten entsp. gesetzlichen Bestimmungen einzubeziehen.



- Mieterhöhung zum 01.07.2011
Anhebung der Grundmiete auf 409,12€ (19,76%)

Begründung der Mieterhöhung mit Ankündigung dieser am 10.06.2011:
- geänderte Kapitalkosten: Anstieg um 40%
- Verwaltungskosten, Instandhaltung nach Verbraucherpreisindex um 3,723%
- Mietausfallwagnis um 19,77%

Die geänderten Kapitalkosten werden auf Nachfrage mit einer Erbbauzinsanpassung für das Grundstück von 13.003,60€ auf 18.193,11€/Anno dargelegt.

auf Nachfrage am 21.06.2011 erhalten:
Das belegende Schreiben der Wohnungsbaugeselschaft gibt an, dass am 12.06.2008 der Erbbauzins rückwirkend ab dem 01.01.2008 "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" anzupassen ist, wenn durch die Gemeindeverwaltung eine Anspruch auf weitere Erhöhungen desselben ausgeschlossen wird.
Es wir um eine Einverständniserklärung zur einmaligen Erbbauzinsanpassung und Erbbaurechtsbelastung mit Zweitschrift gebeten.


Ich bitte um Ihre Rechtskenntnisse und Erfahrungen in der Sache (der Vorgang kommt mir mit diesen FAST 20% doch arg wie "übertölpeln" vor)

1.) welcher § (558/559/560) des BGB wird durch diese Erhöhung angesprochen?
2.) Das Mietverhältnis besteht weniger 12/15 Monate; ist eine Erhöhung überhaupt zulässig?
3.) Die Kostenveränderung war vor Abschluss des Mietvertrages bekannt. Eine Aufklärung hierzu hat es nicht gegeben. Wie wirkt sich dieses aus?
4.) Das Ankündigungsschreiben gibt die Mieterhöhung als eine "..um die Grundmiete weiterhin auf dem Niveau der dem Vermieter entstehenden Aufwendungen zu halten..." notwendige Maßnahme an.
Welche Bedeutung hat dies in Bezug zu 1.) ?
5.) Welcher Gegenstandswert ergibt sich hieraus für ein Verfahren?

6.) Schaffen Sie es, diese Erhöhung zu negieren?

7.) Ganz kurz: Was ist ein Erbbauzins?

Ich bedanke mich für Ihre Arbeit.

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung trügt Sie Ihr Gefühl nicht:


zu den Fragen 1-4 gilt folgender Zusammenhang:


Zwischen Vertragsbeginn und Mieterhöhung soll mindestens ein Jahr liegen (LG Görlitz, WuM 1997, 378), was hier nicht der Fall ist. Diese Mieterhöhung dürfte daher unwirksam sein (BGH RE WuM 1993, 388).

Zwar ist eine Erhöhung bei Modernisierung oder wegen gestiegender Betriebskosten zulässig, aber hier liegt es etwas anders:

Denn die Begründung bezieht sich eben nicht auf Betriebskosten, zumal auf das Schreiben von 2008 (also vor Vertragsabschluss) Bezug genommen werden soll. Dann jedoch hätte zumindest ein Hinweis auf die Erhöhung vor oder bei Vertragsabschluss erfolgen müssen


Zudem fehlt es offenbar an der zweimontaigen Prüffrist, die dem Mieter zusteht; deutlich wird aus dem Erhöhungsschreiben offenbar auch nicht, dass Sie zur Zustimmung aufgefordert werden, so dass der Eindruck erweckt wird, der Vermieter kann die Mieterhöhung einseitig geltend machen. Auch dieses würde dann zur Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung führen (LG Karlsruhe, WuM 1991, 48, LG Mannheim, WuM 2000, 308).


Daher halte ich nach der derzeitigen Sachverhaltsschilderung die Erhöhung für unwirksam und Sie haben nun zwei Alternativen:

a) Sie widersprechen ausdrücklich.
b) Sie zahlen unverändert den alten Mietzins weiter; damit gilt es als Ihre Ablehnung zur Mieterhöhung.


Zu Frage 5:

Kommt es zu einer Auseinandersetzung, ist der Jahresbetrag der geforderten Erhöhung maßgeblich.


Zu Frage 6:

Nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung ist das wahrscheinlich. Allerdings müssten zur abschließenden Bewertung alle Unterlagen eingesehen werden können.


zu Frage 7:

Erbbauzins ist die wiederkehrende Leistung eines Entgeltes für die Nutzung eines Erbbaurechts, wobei das Erbbaurecht das Recht ist, auf der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Der Vermieter ist also nicht Grundstückseigentümer, sondern "mietet" (vereinfacht ausgedrückt) ein fremdes Grundstück, baut ein Gebäude darauf und muss dafür dem Grundstückseigentümer ein Entgelt zahlen.


Sofern Sie die Erhöhung - verständlicherweise - nicht hinnehmen wollen, sollten Sie alle Unterlagen durch einen Rechtsanwalt ergänzend prüfen lassen. Danach kann dieser dann der Mieterhöhung aktiv entgegenwirken, oder Sie zahlen nur den unveränderten Mietzins weiter und warten Ihrerseits auf eine Reaktion. Spätestens dann sollten Sie sich aber auch einen Rechtsanwalt nehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2011 | 19:24

Guten Abend Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich erlaube hierzu nachzufragen, erwarte aber heute keine Antwort!

1b.) Die Mieterhöhung ist unwirksam, da das Vertragsverhältnis noch kein Jahr besteht.
Muß ich nach dem 01.09.2011 mit der gleichen Erhöhung
rechnen?

2b.) Sie führen an, die Erhöhung beziehe sich nicht auf die Betriebskosten?? Ich hatte ausgeführt, dass die "Grundmiete" im Zusammenhang zu den Erstellungskosten im preisgebundenen Wohnungsbau erhöht werden soll.

3b.) Die Mieterhöhung setzt sich aus 3 Komponenten zusammen:
- Kapitalkostenerhöhung 40%,
- Bundespreisindexanpassung 3,27 %
- Mietausfallwagnis 19,76 %
Sämtliche Aufwendungen werden der Grundmiete zugeordnet.
Es wird der §10 des Wohnungsbindungsgesetzes zitiert.

Kapitalkosten halte ich für unwirksam, weil eingetreten vor Vertragsbeginn des Mietverhältnisses?
Indexanpassung halte ich nach Ablauf eines Jahres
für nicht vermeidbar?
Mietausfallwagnis kann ich nur der tölpelhaften Höhe wegen anzweifeln, einen Nachweis hierzu gibt es bisher nicht. Welche Nachweise kann ich verlangen?

4b.) Erbbauzins ist alos fachspezifisch für "Pacht"?


Vielen Dank

einen angenehmen Feiertag noch??

Freundliche Grüße



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2011 | 20:20

Sehr geehrter Ratsuchender,



zu 1b)


Diese Frage ist kaum verlässlich zu beantworten; gleichwohl würde ich davon ausgehen, dass eine Mieterhöhung erneut versucht werden wird. Diese wäre dann wieder gesondert zu prüfen.


Zu 2b)


Richtig; aber hier greift § 1 BetrKV ein:

.
„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erb­baurecht am Grundstück oder durch den bestimmungs­gemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag ange­setzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

2.
Zu den Betriebskosten gehören nicht:

2.1. Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforder­lichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleiste­ten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskos­ten).

2.2. Die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhal­tung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewen­det werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (In­standhaltungs- und Instandsetzungskosten)."


Daher wird der Vermieter hier dann Probleme bekommen, wenn er die in der Erhöhung genannten Kostenarten verwendet.


Zu 3b)


Ich halte alles für unwirksam, wobei hinsichtlich der Indexanpassung aber der Vertrag insgesamt auf eine tatsächlich wirksame Vereinbarung geprüft werden sollte; eine Vielzahl dieser Vereinbarungen scheitern schon an den strengen Anforderungen, die an dieser Möglichkeit der Anpassung gesetzt werden.


Zudem können Sie alle Nachweise verlangen, aus denen sich die Berechnung nachvollziehbar ergibt; außergerichtlich wäre der Vermieter aber nicht zur Herausgabe verpflichtet. Erst in einem Verfahren besteht diese Verpflichtung.


Zu 4b)


So kann man das grob, aber auch wirklich nur grob ausdrücken, da es um Gebäude geht und dabei grundbuchrechtliche Besonderheiten – die aber nicht auf Ihren Mietvertrag Auswirkungen haben werden – zu beachten sind.



Da der Norden bei der Feiertagsvergabe etwas benachteiligt wird, gibt es hier leider nur eine normale Arbeitswoche.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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