Guten Tag,
die Frage, ob es zulässig ist, die Nebenkosten (NK) eines Zweifamilienhauses ohne separate Zähler vollständig nach der Wohnfläche der jeweiligen Wohneinheit (WE) zu berechnen, hängt von verschiedenen rechtlichen Aspekten ab. Ich werde dies gerne im Detail erläutern:
Gesetzliche Vorgaben zur Nebenkostenabrechnung:
Die Nebenkostenabrechnung in Mietverhältnissen unterliegt den Regelungen der §§ 556 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Laut § 556 BGB müssen Nebenkosten grundsätzlich nach dem tatsächlichen Verbrauch oder den verursachten Kosten abgerechnet werden, es sei denn, im Mietvertrag wird etwas anderes vereinbart. Gemäß § 556a Abs. 1 BGB ist folglich die Abrechnung von Nebenkosten nach Wohnfläche gesetzlich vorgeschrieben, es sei denn, es wurde eine andere Vereinbarung getroffen oder andere Vorschriften sehen zwingend eine Abrechnung nach Verbrauch vor (so z.B. bei Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung).
Wenn Sie also die Nebenkosten (z. B. für Heizung, Wasser oder Strom) nicht getrennt nach den Verbrauchszählern (also individuell für jede Einheit) abrechnen können, müssen Sie eine angemessene Verteilung der Kosten vornehmen.
Verteilung nach Wohnfläche:
Eine Verteilung der Nebenkosten nach Wohnfläche ist grundsätzlich zulässig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird. In Ihrem Fall, bei einem Zweifamilienhaus ohne separate Zähler, wäre eine Aufteilung nach Quadratmetern der Wohnfläche eine gängige Methode.
Die rechtliche Grundlage dafür ist, dass die Wohnfläche als angemessenes und objektives Maß für die Verteilung von Nebenkosten in einem Mietverhältnis angesehen wird, wenn keine separate Zähler existieren, um den individuellen Verbrauch zu ermitteln.
Allerdings muss dabei sichergestellt werden, dass diese Regelung transparent und im Mietvertrag klar geregelt ist. Der Mieter muss wissen, wie die Nebenkosten berechnet werden. In Ihrem Fall könnten Sie die Nebenkosten wie folgt aufteilen:
Mieteinheit 1 (EG): 55% der Gesamtwohnfläche
Mieteinheit 2 (OG): 45% der Gesamtwohnfläche
Die Nebenkosten werden dann entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächenanteile zwischen den beiden Einheiten aufgeteilt.
Einzelne Nebenkostenarten und ihre Berechnung:
Einige Nebenkostenarten (z. B. Heizkosten) unterliegen jedoch besonderen gesetzlichen Vorschriften zur Verteilung:
Wenn Heizkosten abgerechnet werden, müssen diese zu mindestens 50% nach Verbrauch und zu maximal 50% nach der Wohnfläche verteilt werden. Das bedeutet, dass Sie bei den Heizkosten nicht vollständig auf die Wohnfläche abstellen können, sondern auch den Verbrauch (z. B. über Heizkostenverteiler) berücksichtigen müssen.
(siehe: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html)
Wenn keine separaten Wasserzähler installiert sind, ist es zulässig, diese Kosten nach Wohnfläche aufzuteilen. Auch hier muss die Vereinbarung im Mietvertrag entsprechend klar formuliert sein.
Der Vermieter muss die Wasserkosten also nur dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn in allen Wohnungen eines Hauses tatsächlich Wasseruhren eingebaut sind.
Ist nämlich nur ein Teil der Wohneinheiten in einem Haus mit Zählern ausgestattet, kommt es bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zwangsläufig zu Ungerechtigkeiten.
Die Summe der Einzelzählerstände in den Wohnungen weicht grundsätzlich vom Stand des Hauptzählers ab.
Dies ist technisch bedingt. Hauptwasserzähler arbeiten nach einem anderen Funktionsprinzip als Einzelzähler. Zudem weisen die Geräte (zulässige) Toleranzen auf. Diese Ungenauigkeit ginge zu Lasten der Mieter, deren Wohnung nicht mit einem Einzelzähler ausgestattet ist, da sie die Differenz zwischen dem Hauptzählerstand und der Summe der Einzelzähler bezahlen müssten.
(siehe hierzu BGH, Urteil vom 12.03.2008 (VIII ZR 188/07)
Bei Strom wird häufig ebenfalls eine pauschale Verteilung nach Wohnfläche angewendet, wenn keine eigenen Zähler existieren. Es sollte im Mietvertrag eine Regelung zur Kostenaufteilung für Strom getroffen werden, die den tatsächlichen Umständen entspricht.
Individualmietvertrag:
In einem Individualmietvertrag können Sie die Nebenkostenregelungen frei gestalten, solange diese den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Wenn Sie also in Ihrem Mietvertrag festlegen, dass die Nebenkosten nach der Wohnfläche aufgeteilt werden, ist dies grundsätzlich zulässig – vorausgesetzt, es gibt keine gesonderten Zähler, die eine differenzierte Abrechnung ermöglichen.
Es ist jedoch wichtig, dass Sie transparent und klar in der Regelung sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Der Mieter muss in der Lage sein, die Abrechnung nachzuvollziehen!
Fazit:
Ja, es ist grundsätzlich zulässig, die Nebenkosten nach der Wohnfläche aufzuteilen, wenn keine separaten Zähler vorhanden sind. Diese Regelung muss jedoch im Mietvertrag eindeutig festgelegt werden. Für bestimmte Nebenkostenarten (wie Heizkosten) müssen gesetzliche Vorgaben beachtet werden, die eine Verteilung auch nach dem tatsächlichen Verbrauch vorsehen.
Viel Grüße
Antwort
vonRechtsanwalt Valentin Becker
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Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Valentin-Becker-__l108658.html
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Danke Herr Becker,
somit müsste lediglich die Heizwärmeabrechnung zu 50% nach Verbrauch abgerechnet werden.
Heizkörper (mit den Verbrauchsmengenmessern) gibt es nicht, nur Fussbodenheizung bzw. Deckenstrahlheizung, welche auch zum Kühlen verwendet wird..
Eine Wärmepumpe welche Heizwärme/ Kälte erzeugt. Diese widerum benötigt Strom, dieser kann doch zu 100% über Fläche aufgeteilt werden ?
Wie ist die Rechtslage?
mfg
Wie erwähnt bestehen Heizkosten nicht nur aus den reinen Verbrauchskosten und Heiznebenkosten – bis zu 50 Prozent der Heizkostenabrechnung können über die Quadratmeterzahl der Mieteinheit erfolgen. Das sind dann die Grundkosten der Heizung.
Es ist gesetzlich geregelt, dass ein Teil der Heizkosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden darf. Dieser Anteil liegt zwischen 50 und 70 Prozent, die genaue Höhe wird in der Regel von Ihnen als Vermieter festgelegt. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Kosten werden nach einem festen Maßstab verteilt, der im Mietvertrag transparent aufzulisten ist – meist eben anhand der Wohnfläche. Üblicherweiser erfolgt, die Heizungsabrechnung nach der Verteilung 70 zu 30.
Der Grund für die Aufteilung der Heizkosten ist, dass auch Nebenkosten wie beispielsweise die Gebühren für Heizungswartung, Heizkostenverteilung, Betriebsstrom oder für den Schornsteinfeger anfallen. Außerdem müssen Wärmeverluste oder aber auch die Lage der Wohnungen innerhalb des Gebäudes berücksichtigt werden. Denn diese Faktoren beeinflussen unter anderem den Heizenergieverbrauch.
Im von Ihnen geschilderten Fall liegt aber keine Verbrauchserfassung vor, da Sie keine herkömmlichen Heizkörper mit Verbrauchsmessern haben, sondern ein System mit Fußboden- bzw. Deckenstrahlheizung in Kombination mit einer Wärmepumpe einsetzen, die sowohl heizt als auch kühlt. Für den Stromverbrauch der Wärmepumpe, der hier als Bestandteil der Heiz- und Kühlkosten anfällt, besteht – bei fehlenden individuellen Messmöglichkeiten – grundsätzlich die Option, diesen Anteil vollständig über die Wohnfläche zu verteilen.
Für Heizwärme müssten, sofern technisch möglich, mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Ist eine verbrauchsabhängige Erfassung jedoch nicht realisierbar – wie in Ihrem Fall –, können auch die Kosten, einschließlich der Stromkosten für die Wärmepumpe, vollständig auf Basis der anteiligen Wohnfläche abgerechnet werden.
Diese Vorgehensweise entspricht den gesetzlichen Vorgaben, da die verpflichtende Verbrauchserfassung nur dann Anwendung findet, wenn sie technisch durchführbar ist. Fehlen entsprechende Messvorrichtungen etwa aufgrund technischer Unrealisierbarkeit, erlaubt der Gesetzgeber eine reine Flächenabrechnung aufgrund des Ausnahmetatbestands des § 11 Heizkostenverordnung:
https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__11.html
Wörtlich heißt es:
"Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
1.
auf Räume,
b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können"
bzw.
3.
"auf Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden
a) mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Solaranlagen oder
b) mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird".
Beste Grüße
