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Aufgetretene Abwasserrohrbaumängel nach Ablauf der Gewährleistung

| 25.09.2018 15:06 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Vorgehen bei verdeckten Mängeln und Recht bzw. Chance zur zweiten Andienung

Sachverhalt
Unser Haus wurde im August 2012 fertig gestellt. Es wurde mit einem Architekten und Handwerkern gebaut (kein Bauträger). Im Juni 2018 haben wir einen Wasserfleck im Wohnzimmer im Erdgeschoss festgestellt. Nach der Öffnung einzelner Mauerbereiche wurde festgestellt, dass die Schweißnähte der Abwasserrohre nicht fachgerecht erstellt worden sind. Zudem gibt es bei den in Beton verlegten Rohren Gegengefälle, so dass Wasser im Rohr steht. Aktueller Stand ist, dass beide Duschen im OG, sowie ein Waschenbeckenablauf Lecks aufweisen. Darüber hinaus gibt es weitere verschiedene Mängel, so dass das Abwasserrohr zu tief in der Außenwand liegt und damit die Isolierung beeinträchtigt ist. Die Schäden sind noch nicht quantifiziert, werden aber mindestens eine hohe 5-stellige Summe kosten.

Die Fotos zeigen:
IMG_9429.JPG: Öffnung im Wohnzimmer (EG)
IMG_9430.JPG: Fehlerhafte Schweißnaht und Leck im Bad 1 (OG)
IMG_9431.JPG: Endoskopieansicht Duschabflussrohre Bad 2 (OG)
IMG_9432.JPG: Austritt verfärbtes Wasser der Dusche im Bad 1 (OG)

Fragen
1) Welche Erfolgsaussichten hat eine Beschreitung des Rechtswegs, da zum einen die Gewährleistungspflicht verjährt ist, zum anderen aber die Mängel verschwiegen worden sind?
2) Wir haben noch keinen Entscheid von der Gebäudeversicherung, ob sie den Schaden trägt (da es sich um einen potentiellen Baumangel und nicht um einen Rohrbruch handelt).
a. Sollte sie ihn nicht tragen, welche Schritte empfehlen Sie?
b. Wie ist der zeitliche Ablauf (insb. wann und wie sollte der Verursacher informiert werden)?
3) Sind weitere Kosten (z.B. Wasserverbrauch zur Leckortung, meine Arbeitsleistung (z.B. bei Urlaubsbezug oder Hotelaufenthalt, wenn Haus nicht bewohnbar)) einforderbar?
4) Selbst nachdem die Schäden behoben sind, besteht ein zukünftiges Risiko, dass sich an anderer Stelle Schäden bilden. Zudem ist es vermutlich notwendig die Decke im gesamten Wohnzimmer abzuhängen, was zu einem Wertverlust der Immobilie führt. Welche Chancen bestehen, hier Schadensersatz zu erhalten?
5) Sind Handwerker obligatorisch gegen solche Forderungen versichert?
25.09.2018 | 16:36

Antwort

von


(134)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre fünf Fragen.

Ihre im Sachverhalt erwähnten Photos sind hier leider nicht abrufbar, bitte mailen Sie mir diese ergänzend noch an neumann@port7.de und ich ergänze bzw. konkretisiere dann - falls erforderlich - meine Antwort im Wege der jederzeit zulässigen Ergänzung, ohne dass Ihnen dadurch die - in der hier bereits entrichteten Gebühr enthaltene - Nachfrage verloren geht.

Im Hinblick auf die von Ihnen geschilderten Mängel - sogenannte verdeckte Mängel - halte ich das Vorliegen eines arglistgleichen Organisationsverschuldens für möglich, so dass nicht nur die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Bauwerke gilt sondern die sogenannte ultimo Verjährung von taggenau zehn Jahren ab Abnahme.

Dafür müssen sich die betreffenden Mängel in einer Gesamtschau als so gravierend darstellen, dass Funktion oder Bestand des Gesamtwerks beeinträchtigt sind, LG Freiburg, Urteil vom 17.05.2013 – 2 O 145/12. Hinzukommen muss zudem der Nachweis, dass es sich nicht nur um ein einmaliges sondern vielmehr um ein systematisches und strukturelles Versagen der Bauunternehmer handelt, sodass der Vorwurf gerechtfertigt erscheint, man habe sich hier bewusst der Arbeitsteilung, insbesondere der Einschaltung nicht hinreichend qualifizierten Personals bedient, um sich unwissend zu halten.

Hierzu habe ich mich unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/verdeckter-mangel_110460.html einmal ausführlicher geäußert. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich und nimmt diese Voraussetzungen mal enger und mal großzügiger als gegeben an. Bitte lesen Sie sich meinen Fachbeitrag hierzu durch.

Vor diesem Hintergrund sind - vorbehaltlich einer näheren Prüfung der Details - Ihre fünf Fragen wie folgt zu beantworten:

Zitat:
1) Welche Erfolgsaussichten hat eine Beschreitung des Rechtswegs, da zum einen die Gewährleistungspflicht verjährt ist, zum anderen aber die Mängel verschwiegen worden sind?

Zumindest ein Vergleich ist in solchen und vergleichbaren Fällen regelmäßig möglich, habe ich schon mehrfach erzielt. Die Erfolgsaussichten sind umso höher, je gravierender sich vor Ort die Mängel darstellen, siehe näher meinen oben zitierten ausführlichen Fachartikel.

Zitat:
2) Wir haben noch keinen Entscheid von der Gebäudeversicherung, ob sie den Schaden trägt (da es sich um einen potentiellen Baumangel und nicht um einen Rohrbruch handelt).
a. Sollte sie ihn nicht tragen, welche Schritte empfehlen Sie?
b. Wie ist der zeitliche Ablauf (insb. wann und wie sollte der Verursacher informiert werden)?

Ein Vorgehen auch gegen die Versicherung ist je nach Ausgang der eingehenden Prüfung der Vertragsbedingungen möglich. Im Rahmen eines Mandats würden Sie mir Ihren Vertrag dann zur Überprüfung zusenden, sowie einen etwaigen Ablehnungsbescheid.

Die Verursacher würde ich an Ihrer Stelle sofort informieren, unverzüglich, und zwar per Einwurf-Einschreiben, und dabei eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und ausdrücklich zur Mängelbeseitigung auffordern. Ein Einwurf-Einschreiben empfiehlt sich zum Nachweis des Zugangs. Bei Übergabe-Einschreiben besteht das Problem, dass es möglicherweise nicht abgeholt wird und zurückkommt, und ein Rückschein muss nicht unterschrieben werden.

Nach Ablauf der gesetzten angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung - vorliegend wohl vier Wochen - können Sie zudem, falls Sie vor Gericht Recht erhalten, die Kosten eines anschließend zu beauftragenden Rechtsanwalts als Verzugsschaden geltend machen und zurückerlangen.

Zitat:
3) Sind weitere Kosten (z.B. Wasserverbrauch zur Leckortung, meine Arbeitsleistung (z.B. bei Urlaubsbezug oder Hotelaufenthalt, wenn Haus nicht bewohnbar)) einforderbar?

Derzeit leider noch nicht, da es an der oben näher beschriebenen Anspruchsvoraussetzung einer Fristsetzung fehlt. Der Unternehmer hat nämlich in nahezu jedem Falle das sogenannte Recht oder die Chance zur zweiten Andienung, siehe hierzu bitte meinen ausführlichen Gastbeitrag im Bauprofessor unter https://www.bauprofessor.de/News/3f54bfb0-8b73-4155-a4d7-6006e8ce6fff

Zitat:
4) Selbst nachdem die Schäden behoben sind, besteht ein zukünftiges Risiko, dass sich an anderer Stelle Schäden bilden. Zudem ist es vermutlich notwendig die Decke im gesamten Wohnzimmer abzuhängen, was zu einem Wertverlust der Immobilie führt. Welche Chancen bestehen, hier Schadensersatz zu erhalten?

Es handelt sich um sogenannte Mangelfolgeschäden, die im Falle des Durchdringens mit dem Vorwurf eines arglistgleichen Organisationsverschuldenst ebenfalls ersatzfähig sind. Auch ein etwa verbleibender merkantiler Minderwert ist - sofern gutachterlich nachweisbar - ersatzfähig. Im Rahmen des Schadensersatzes sind Sie gem. den §§ 249 ff. BGB so zu stellen, wie Sie ohne die Pflichtverletzungen stünden.

Zitat:
5) Sind Handwerker obligatorisch gegen solche Forderungen versichert?

Nein, eine solche Versicherung ist bundesweit nicht zu haben, so etwas gibt es nicht. Der einzige Versicherte am Bau ist regelmäßig der Architekt. Dieser haftet in Gesamtschuld und ist auf jeden Fall mit in Anspruch zu nehmen. Auch der Architektenvertrag ist im Rahmen Ihrer Interessenvertretung näher zu prüfen.

Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung wünschen, so nutzen Sie bitte ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufrieden stellen kann. Gerne kann ich im Rahmen eines Mandats auch Ihre Interessen wahrnehmen. Ich empfehle allerdings - wie oben dargelegt - eine solche Beauftragung erst nach Ablauf der noch zu setzenden Frist zur Mängelbeseitigung.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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