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Gewährleistung und Architektenhaftung bei Verkauf des selbstgebauten Hauses

11.03.2014 22:47 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich bin selbst Architekt. Vor etwa 18 Jahren habe ich ein Mehrfamilienhausgrundstück gekauft, für den Bau eines Mehrfamilienhauses eine Baugenehmigung bewirkt, mit einem Bauträger für den ich tätig war in Bauherrengemeinschaft das geplante Haus gebaut. Der Bauträger hat die Grundstücksanteile gekauft von den Wohnungen die verkauft werden sollten und danach mit meiner Hilfe die Wohnungen verkauft. Meine Wohnung habe ich behalten. Die gesamte Planung und Bauleitung habe ich gemacht. Selbst habe ich dann etwa 13 Jahre hier gewohnt, bin danach umgezogen und habe meine Wohnung verkauft.
Im Kaufvertrag über meine Wohnung stand der übliche Passus, dass "Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundbesitzes und der Räumlichkeiten ausgeschlossen sind".
Nachdem die Käufer der Wohnung etwa 3 Jahre in der Wohnung wohnten ergaben sich Feuchtigkeitsprobleme an ein paar Stellen im Erdgeschoss, wo das Mauerwerk auf der Bodenplatte stand, nicht in der verkauften Wohnung sondern am Gemeinschaftseigentum.
Die Käufer beanspruchen nun mit Hilfe eines Anwalts die Behebung des Mangels mit der Begründung, ich hätte schon vor Verkauf der Wohnung Kenntnis vom Mangel gehabt.
Dies stimmt nicht. Der Mangel ist mir nicht bekannt gewesen. Der Mangel ist auch erst etwa 3 Jahre nachdem die Wohnung verkauft wurde aufgetreten.
Die Gegenseite behauptet nun, dass dies unerheblich sei. Ich hätte als bauleitender und planender Architekt wissen müssen, dass der Anschluss nicht fachgerecht erstellt worden ist. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greife nicht. Ich sei für den Mangel haftbar. Ich sei auch für weitere Mängel haftbar, auch wenn diese mir zum Zeitpunkt des Kaufvertrags über die Wohnung nicht bekannt gewesen sein sollten da ich als Archiktekt umfassendes Wissen über die Bausustanz hätte haben müssen und somit etwaige (auch eventuell künftig noch festgestellte) Mängel als verschwiegene Kenntnis über Mängel, "versteckte Mängel" gedeutet wird.
Nach meiner Rechtsauffassung wäre es nach dieser Auslegung nie möglich als Architekt etwas selbst gebautes unter Ausschluss der Gewährleistung zu verkaufen.
Nach meiner Rechtsauffasung ist massgebend ob ich von etwaigen Mängel vor dem Kaufvertrag explizit Kenntnis hatte und dies verschwiegen hätte.
Bei dem vorliegenden Mangel ist dies nicht der Fall. Es ist zwar ein Mangel vorhanden (stellte sich aus einem Gutachten im Zuge der Beweissicherung heraus) aber, dass dieser Anschluss mangelhaft ist und hier ein Planungs- und Bauleitungsfehler vorliegt ist mir erst im Zuge des Beweissicherungsverfahrens hierüber klar geworden.

Meine Frage ist:
Kann ich als Verkäufer der auch bauleitender und planender Architekt vom Objekt war nach 18 Jahren nach Fertigstellung und nach 3 Jahren nach Verkauf meiner Wohnung im Objekt noch für Mängel die seitens des Wohnungskäufers beanstandet werden in Anspruch genommen werden von denen ich bis zum Verkauf der Wohnung keine Kenntnis hatte, auch wenn ich als Architekt hätte wissen müssen, dass ein später festgestellter Mangel nicht fachgerecht ist und/oder ein bauleitungsfehler oder ein Planungsfehler ist und obwohl im Kaufvertrag vereinbart ist, dass Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen sind?
Wenn dies so sein sollte, wie lange beträgt die Haftungszeit? Und wie kann man (bzw. kann ein Architekt der sein selbst gebautes Haus verkauft) sich hiergegen in einem Kaufvertrag absichern?
(Wenn dies nicht ausgeschlossen werden könnte hätten alle Architekten/Bauleiter aber eventuell auch sonstige Baufachmenschen die selbst am Bau ihres Hauses beteiligt gewesen sind nie die Möglichkeit Sachmängel auszuschliessen wenn sie Ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen)

Sehr geehrter Ratsuchender,



hier haben Sie in der Tat ein Problem, da ich die Auffassung des (gegnerischen) Kollegens dem Ergebnis nach nach Ihrer Sachverhaltsschilderung (aber vorbehaltlich der Prüfung des Kaufvertrages und des Gutachtens im Beweisverfahrens) teile.


Der Grund liegt nicht etwas darin, dass Sie bewusst etwas verschwiegen haben, sondern dass offenbar ein solcher Fehler vorliegt, dass diese Arglisthaftung eben fingiert wird, ohne dass eben bewusste Arglist nachgewiesen werden muss.


Hier kommt es also ganz entscheidend auf die Art des Fehlers und den Umfang des Planungs- und Bauleitungsfehler an (OLG München, Urt.v. 25.01.2012, Az.: 27 U 501/10).

Ist dieses so gravierend gewesen, dass ein regelrecht offensichtlicher Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Baukunst besteht oder der vertraglich geschuldete Zweck dadurch gefährdet ist, greift die Haftung auch nach so langer Zeit ein. Insoweit verweise ich ergänzend auf die Eintragungen bei

http://ra-bohle.blog.de/2014/02/27/baurechtliche-haftung-17-jahren-17825112/

und

http://ra-bohle.blog.de/2014/01/03/din-norm-eingehalten-gleichwohl-schadenersatz-17539562/


Hier werden Sie also insbesondere das Gutachten aus dem beweisverfahren ergänzend prüfen lassen müssen, um ggfs. die Haftung noch vermeiden zu können.


Ansonsten werden Sie sich auf den Gewährleistungsausschluss kaum berufen können, da eben die oben aufgeführten Entscheidungen gegen Sie sprechen werden.


Natürlich können Sie Ihre Argumentationsversuche bei einem Rechtsstreit vorbringen und dann darauf hoffen, dass das Gericht es sich mittels Gewährleistungsausschluss einfach machen will - aber das ist dann der berühmte Griff nach dem Strohhalm, dem eine rechtliche Substanz gänzlich fehlen wird. Daher sollten Sie ein Verfahren unbedingt vermeiden!



Absichern können Sie sich letztlich nur durch entsprechende Formulierungen im Kaufvertrag, indem Sie die genaue Bauart darlegen, auf mögliche Abweichungen hinweisen und wenn der Käufer dann gleichwohl kauft, wird dann wegen dessen Kenntnis der gefahrträchtigen Abweichung aufgrund richtiger Belehrung die Gewährleistung ausgeschlossen werden können.



Sicherlich nicht die von Ihnen erhoffte Antwort. Aber eine anderslautende Antwort würde falsche Hoffnung wecken können und vermutlich weitere hohe (Prozess-)Kosten verursachen.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2014 | 23:46

Vielen Dank für Ihre kurzfristige Antwort auch wenn ich was anderes erwartet hätte.

Meine Frage hierzu war noch: wie lange haftet man in solchen Fällen nach Kaufvertrag oder nach Fertigstellung?

Und:
In einem Kaufvertrag kann man nur angeben was abweichend ist von den Regeln der Technik soweit dies einem selbst bewusst ist (sonst wäre es auch verschwiegen). Aber wie formuliert man den Gewährleistungsausschluss für Mängel die später auftreten von den man sich nicht bewusst war dass diese ein Mangel darstellen?

Vielen Dank.

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2014 | 23:54

Vielen Dank für Ihre kurzfristige Antwort auch wenn ich was anderes erwartet hätte.

Meine Frage hierzu war noch: wie lange haftet man in solchen Fällen nach Kaufvertrag oder nach Fertigstellung?

Und:
In einem Kaufvertrag kann man nur angeben was abweichend ist von den Regeln der Technik soweit dies einem selbst bewusst ist (sonst wäre es auch verschwiegen). Aber wie formuliert man den Gewährleistungsausschluss für Mängel die später auftreten von den man sich nicht bewusst war dass diese ein Mangel darstellen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2014 | 07:27

Sehr geehrter Ratsuchender,


hier wird man von drei Jahren AB KENNTNIS DES MANGELS durch den Käufer ausgehen müssen, wobei das offenbar geführte selbständige Beweisverfahren entsprechende Auswirkungen auf diese Verjährungsfrist hat.


Das Problem ist nicht die Kenntnis der Mängel. Wenn ein Architekt sich durch unzureichende Organisation bewusst unwissend gehalten hat, wird er sich so im Rahmen einer Fiktion behandeln lassen müssen, als hätte er die Mängel seiner Bauüberwachungstätigkeit arglistig verschwiegen.

Aber nochmals: Ohne Kenntnis der konkreten Mängel ist das schwer zu beurteilen. Es ist eben fraglich, ob die Überwachtungstätigkeit schuldhaft so mangelhaft gewesen ist, dass von einem Organisationsverschulden auszugehen wäre, was dann zu der fatalen Fiktion der Arglist führen wird. Genau darauf hatte ich ja schon in der Erstantwort hingewiesen. Sie müssten - um einer Haftung entkommen zu können - dann nachweisen können, dass der Mangel auch bei ordnungsgemäßer Organisation hätte übersehen werden können, wobei nach Ihrer Schilderung dieser Beweis nicht erfolgreich zu führen ist.


Eine konkrete Formulierungshilfe kann an dieser Stelle nicht abgegeben werden, da eben die Gesamtumstände zu erfassen sind und dieses auch über die geschuldete Beratung hinausgehen würde.

Entscheidend ist aber, dass die genaue Bauausführung aufgezeigt wird.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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