Sehr geehrte Fragestellerin,
Sie haben grundsätzlich alles richtig gemacht.
Allerdings hätte hier möglicherweise auch ein Blick vorher in das BGB geholfen, denn sie haben auch dann durch den Blick in das BGB die nunmehr richtige Kündigungsfrist gefunden.
Ihre Fragen darf ich sodann nach deren Abfolge beantworten:
1.
Die Kündigung ist grundsätzlich wirksam, allerdings mit der von Ihnen genannten Kündigungsfrist, drei Monaten. Möglicherweise können sie jedoch auch eine erneute Kündigung aussprechen, mit der Frist des § 573 c Abs 3 BGB
, mithin wenn die Kündigung spätestens zum 15. eines Monats zugeht, zum Ende des nächsten Monats. Die Kündigung würde sodann die andere Kündigung aufheben, beziehungsweise das Mietverhältnis vorher beenden.
Sie können jedoch auch die alte Kündigungsfrist so belassen.
2.
Wie soeben genannt, gilt für die Untermiete, die Frist des § 573 c Abs 3 BGB
. Eine Begründung der Kündigung oder ein Kündigungsgrund ist bei der Kündigung eines Untermietverhältnisses nicht notwendig.
3.
Sie können die Frist, wie ebenfalls oben genannt, grundsätzlich unter Einhaltung des Zugangs der Kündigungsfrist auf den Ende des folgenden Monats beschränken. Wenn Sie also bis zum 15. Mai die neue Kündigung zustellen würden, könnte das Mietverhältnis zum Ende des Monats Juni enden.
4.
Sofern im Untermietvertrag vereinbart ist, dass Abänderungen lediglich in schriftlicher Form erfolgen dürfen, so würde der Erlass der Restmiete, wenn dies nur mündlich erfolgt ist aufgrund Formmangels nichtig sein. Sie müssen dann die Miete nicht erlassen und können den vollen Mietzins fordern.
Sollte eine solche Formvorschrift nicht vorhanden sein, können durchaus auch mündliche Absprachen wirksam sein. Im Streitfall müsste die Gegenseite sodann diese Absprache beweisen.
5.
Für die Umzugskosten des Untermieters sind Sie nicht verantwortlich. Sofern sich aus dem Mietvertrag nicht anderes ergibt, ist der Untermieter für den Auszug verantwortlich, insbesondere wenn sie auch ein möbliertes Zimmer vermietet haben.
Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben.
Antwort
vonRechtsanwalt Christian Joachim
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Rechtsanwalt Christian Joachim
Sehr geehrter Herr Anwalt,
Zunächst einmal vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.
Ein paar Dinge sind mir noch nicht ganz klar geworden.
zu 1.
Sie schreiben: 'Möglicherweise können sie jedoch auch eine erneute Kündigung aussprechen ...'
Wovon hängt das ab? Ist es denn rechtens, eine erneute Kündigung auszusprechen mit einer kleineren Frist, sprich, einem früheren Auszugstermin als bei der ersten Kündigung? Wenn ja, würde ich das unter diesen Umständen natürlich gerne in Anspruch nehmen.
zu 3.
Ich verstehe § 573 c Abs 3 BGB
so, dass ich ihm bis zum 15.Mai auch zu Ende Mai kündigen kann, nicht Ende Juni - oder habe ich dabei etwas übersehen? Sie schrieben: Ende Juni.
zu 5.
Das vom Untermieter bewohnte Zimmer selbst ist unmöbliert, die restliche Wohnung komplett möbliert mit meinen Möbeln. Gilt daher §§ 549 Abs. 2
Zif 2 i.V.m. 573 c Abs. 3 BGB
in meinem Fall?
Im Paragraphen 549 ist von Wohnraum die Rede, der überwiegend vom Vermieter eingerichtet sein muss. Wenn sich 'Wohnraum' auf die von uns gemeinsam genutzten Räume bezieht (Küche, Bad, Flur,..), dann wäre das der Fall. Wenn der angesprochene 'Wohnraum' nur das untervermietete Zimmer betrifft, dann ist dieses ja nicht durch mich möbliert worden...
Bitte lassen Sie mir ein paar erklärende Sätze dazu zukommen.
Ich bedanke mich recht herzlich!
Gerne beantworte ich ihre Nachfrage.
M.E. ist die zusätzliche zweite Kündigung rechtmäßig und wirksam, da sie auf einen anderen Kündigungsgrund gestützt wird. Zwar entfaltet die erste Kündigung einen gewissen Vertrauenstatbestand auch für den Mieter, liegt jedoch ein anderer Kündigungsgrund vor, so dürfte man sich auch hier auf diesen Kündigungsgrund mit der entsprechend kürzeren Kündigungsfrist stützen.
Bezüglich der Frist haben Sie Recht. Hier gab es ein Versehen meinerseits. Die Kündigungsfrist ist auf den gleichen Monat zu beziehen. Richtigerweise endet das Mietverhältnis sodann bei der Kündigung bis spätestens zum 15. Mai am letzten Tag des Monats Mai.
Hinsichtlich der materiellen Voraussetzung ist tatsächlich problematisch, ob die Wohnung möbliert gewesen ist oder unmöbliert. Der Gesetzeswortlaut geht strikt von einer zumindest überwiegend möblierten Wohnung aus. Aus diesem Grund können sodann Zweifel an der Berechtigung der Kündigung zum Monatsende bestehen.
Sofern die Wohnung also tatsächlich und hier kommt es auf den Mietvertrag an, nicht möbliert vermietet worden ist, könnte dies gegen die Anwendung von § 573c Abs. 3 BGB
sprechen.
Allerdings muss die weitere Kündigung, in der normalen Kündigungsfrist, die sie bereits ausgesprochen haben, auch nicht weiter begründet werden, da zumindest hier die Regelung des § 573a BGB
gilt. Hier müssen Sie allerdings in der Kündigung angegeben, dass Sie diese gerade auf die Gründe des § 573a BGB
stützen.
In der Rechtsprechung habe ich leider bisher keine Entscheidung gefunden, die davon ausgeht, dass bei einer unmöblierten Wohnung, allerdings auch bei einer ansprechenden Mitbenutzung des Bades und der Küche, die kürzere Kündigungsfrist unproblematisch gelten würde. Schwerpunkt ist hier der Schutz des Mieters, der die Wohnung untervermietet hat, um sich schnell aus dem Mietverhältnis zu lösen. Allerdings spricht in ihrem Fall hier die Möblierung der Wohnung im Gesetzeswortlaut dagegen.
Ich würde hier also sodann empfehlen, eine neue Kündigung aufzusetzen, die zunächst den kürzeren Kündigungszeitpunkt beinhaltet, und sodann hilfsweise ordnungsgemäß kündigen und diese Kündigung sodann auf die Gründe des § 573a BGB
stützen. Damit gehen sie sicher, dass zumindest die Kündigung bezüglich der längeren Kündigungsfrist rechtssicher ist.
Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.
