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Mündlicher Mietvertrag als Untermieter, Kündigung des Hauptmieters

| 27.03.2012 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


07:14
Ich wohne als Studentin in einer zweier Wohngemeinschaft. Die Hauptmieterin H steht in einem Mietverhältnis mit der Wohnbaugesellschaft (WBG) der Stadt. Ich bin im Dezember als Untermieterin in die Wohnung eingezogen. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde nicht gemacht. Eine zeitl. Begrenzung wurde auch nicht vereinbart, allerdings sagte H, dass sie mindestens ein weiteres Jahr in der Wohnung wohnen bleibe(!). Die Kaution überwies ich an die ehemalige Untermieterin. Die Miete bezahlte ich einmal mit Überweisung, sonst bar.

Mitte Februar teilte mir H über Facebook mit, sie wolle ausziehen, und bis spätestens Mai aus der Wohnung sein. Anfang des Monats korrigierte sie, dass ihr offizieller Kündigungstermin nun der 01. Juni sei. Ob sie die Kündigungsfrist eingehalten hat ist mir nicht bekannt, allerdings sagte mir die Dame der WBG der Stadt, dass sie froh wäre wenn sie endlich ausziehe, da sie mit H nur Stress hatte und sich das ganze Haus über Hs verhalten beschwere.
Ich bin ab Mitte April ca. 5 Wochen im Ausland und sehe es unter diesen Umständen nicht ein, für den April noch Miete zu zahlen, wenn ich danach quasi aus der Wohnung geworfen werde, v.a. unter Berücksichtigung von Hs Abmachung am Anfang sie werde ein weiteres Jahr dort wohnen.
Nun würde ich gerne bis zum 31.03.12 ausziehen und die Miete nicht mehr zahlen, H drohte mir, wenn ich die Miete für April nicht zahle werde sie die Kaution nicht zurückzahlen, zuerst behauptete sie sogar, ich könne gar nicht beweisen dass ich überhaupt eine Kaution entrichtet hätte.

Hinzu kommt, dass die Wohnsituation mit H für mich nicht tragbar ist. Sie reinigt die Wohnung nie, benutzt meine Lebensmittel ohne zu fragen, macht morgens um 4:30 Lärm, knallt ständig die Türen, raucht trotz Nichtraucherabmachung und ich habe den Verdacht, dass sie mein Zimmer ohne meine Erlaubnis betreten und meine Sachen durchsucht hat. Besteht in so einem Fall ein besonderes Kündigungsrecht?

Gibt es irgendeine Möglichkeit für mich, den Auszug zum 31.03. zu realisieren, sodass ich keine Miete für April zahlen muss und meine Kaution zurückbekomme? Wäre ich theoretisch sogar verpflichtet noch die Miete für Mai zu entrichten? Muss ich ihr schriftlich noch kündigen?
27.03.2012 | 14:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal darf Ihnen die gezahlte Kaution nicht vorenthalten werden, wenn keine Mängel von Ihnen verursacht worden sind und das Mietverhältnis beendet.

Die Kündigungsfrist bestimmt sich, wenn nichts anderweitig schriftlich vereinbart worden ist, nach § 573c BGB und beträgt drei Monate, sodass Sie noch bis zum 30.06.2012 gebunden wären, dann zum 01.06.2012 mit Beendigung des Hauptmietvertrages.

Allerdings könnten Sie Schadensersatz verlangen, wenn Ihnen der Zeitraum bis Juni bzw. mindestens das versprochene Jahr nicht zugestanden wird. Allerdings dürfte die Beweisführung mangels schriftlichen Nachweises problematisch werden.

Wenn die Umstände allerdings entsprechend sind, können Sie auch fristlos kündigen, beispielsweise im Falle des Diebstahls und Lärmstörung (§ 543 BGB), sodass Sie dann auch berechtigt sind, zum 31.03.2012 (schriftlich!) zu kündigen.


Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2012 | 20:45

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ist es also richtig, dass H nicht befugt ist, Mietrückstände mit der Kaution zu verrechnen, sofern ich mich weigere die Miete für April (und Mai) zu zahlen (auch wenn ich außerordentlich (s.u.) kündige und H dies als nicht rechtens betrachtet)?

Reicht eine mündliche Information von H über ihre Kündigung des Vertragsverhältnisses mit der WBG, damit gleichzeitig mein Untermietervertrag mit ihr gekündigt ist, oder hätte sie mir ebenfalls schriftlich kündigen müssen? Bin ich nun bis zum 30.06. gebunden, oder nur bis zum 01.06.?

Verstehe ich das richtig, dass meine einzige realistische Chance vorzeitig auszuziehen in einer außerordentlichen Kündigung besteht? Berufe ich mich in diesem Fall auf § 569 (2) i.V.m § 543? Gelten hierbei Beleidigung, wiederholter Diebstahl von Lebensmitteln und Lärmstörung als nachhaltige Störung des Hausfriedens unter der die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann?

Wie ist in dem Fall die Beweislage, denken Sie es ist von Vorteil Aussagen von Nachbarn und Ex-Untermieterin einzuholen die von ihr ebenfalls schikaniert wurden?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2012 | 07:14

Sehr geehrter Fragesteller,

folgende Ausführungen wie folgt:

"Ist es also richtig, dass H nicht befugt ist, Mietrückstände mit der Kaution zu verrechnen, sofern ich mich weigere die Miete für April (und Mai) zu zahlen (auch wenn ich außerordentlich (s.u.) kündige und H dies als nicht rechtens betrachtet)?"

Eine Aufrechnung ist unzulässig, wenn Sie rechtmäßíg außerordentlich kündigen, aufgrund der oben genannten Ausführungen von mir. Die Kaution muss Ihnen in diesem Fall vollständig zurückgezahlt werden, wenn keine Beschädigungen vorliegen.


"Reicht eine mündliche Information von H über ihre Kündigung (Mietrecht) des Vertragsverhältnisses mit der WBG, damit gleichzeitig mein Untermietervertrag mit ihr gekündigt ist, oder hätte sie mir ebenfalls schriftlich kündigen müssen? Bin ich nun bis zum 30.06. gebunden, oder nur bis zum 01.06.?"

Der Untermietvertrag endet mit dem Hauptmietvertrag, sodass Sie auch lediglich nur bis zum 01.06 gebunden sind. Eine schriftliche Kündigung hätte jedoch dennoch erfolgen müssen, wobei dies für die Beendigung keine Rolle spielt.

"Verstehe ich das richtig, dass meine einzige realistische Chance vorzeitig auszuziehen in einer außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) besteht? Berufe ich mich in diesem Fall auf § 569 (2) i.V.m § 543? Gelten hierbei Beleidigung, wiederholter Diebstahl von Lebensmitteln und Lärmstörung als nachhaltige Störung des Hausfriedens unter der die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann?"

Richtig, da dies die einzige Chance ist vorzeitig herauszukommen.

"Wie ist in dem Fall die Beweislage, denken Sie es ist von Vorteil Aussagen von Nachbarn und Ex-Untermieterin einzuholen die von ihr ebenfalls schikaniert wurden?"

Für die Gesamtschau kann es zwar helfen, jedoch haben Sie vor Gericht Ihre eigenen Tatsachen vorzutragen und zu beweisen, sodass es ratsam wäre, gerade auch für diese Zeugen zu benennen.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da hierbei nur eine einmalige Nachfrage erlaubt ist.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.03.2012 | 13:27

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