Sehr geehrter Fragestellerin,
Ihre Rechte bei Schimmelbefall, defekter Lüftung und vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses
Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die ausführliche Schilderung Ihrer Situation. Nachfolgend beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Grundlagen und der von Ihnen beschriebenen Umstände.
1. Schimmelbefall und defekte Lüftung – Verantwortlichkeit und Ihre Ansprüche
Als Mieter haben Sie Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Schimmelbefall stellt einen erheblichen Mangel dar, insbesondere wenn die Ursache – wie in Ihrem Fall – auf eine nicht funktionierende oder abgeschaltete Lüftung im Bad zurückzuführen ist. Die Vermieterin ist verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen und die Lüftung wieder in Betrieb zu nehmen.
Wichtige Punkte:
Die Verantwortung für die Beseitigung des Schimmels und die Instandsetzung der Lüftung liegt grundsätzlich beim Vermieter, sofern der Mangel nicht durch Ihr Verhalten (z.B. falsches Lüften) verursacht wurde. Nach Ihrer Schilderung ist dies nicht der Fall, da die Lüftung im Bad dauerhaft abgeschaltet ist.
Sie haben die Mängel mehrfach angezeigt und um Abhilfe gebeten. Die Vermieterin hat jedoch nicht reagiert und sogar ausdrücklich erklärt, die Lüftung werde ausbleiben.
2. Mietminderung
Solange der Mangel besteht und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung – insbesondere des Badezimmers – beeinträchtigt ist, sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Bei Schimmel im Bad und einer nicht nutzbaren Lüftung kann eine erhebliche Minderung gerechtfertigt sein, insbesondere wenn Sie das Bad für Ihr Baby nicht nutzen können.
Beispielhafte Minderungsquoten:
Bei Schimmelbefall im Bad und eingeschränkter Nutzbarkeit sind Minderungen von 10–30 % der Gesamtmiete üblich, je nach Schwere und Umfang des Mangels.
Wenn das Bad gar nicht nutzbar ist, kann die Minderung auch höher ausfallen.
Wichtig: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel besteht und angezeigt wurde. Sie müssen die Miete also nicht in voller Höhe zahlen, solange der Mangel nicht beseitigt ist.
3. Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
Schimmelbefall, insbesondere wenn er nicht beseitigt wird und die Gesundheit gefährdet, berechtigt zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie oder Ihr Kind bereits gesundheitliche Beschwerden haben – die bloße Gefahr reicht aus.
Voraussetzungen:
Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt worden sein.
Der Vermieter muss Gelegenheit zur Beseitigung gehabt haben.
Die weitere Nutzung der Wohnung muss unzumutbar sein (z.B. wegen Gesundheitsgefahr für Sie und Ihr Kind).
Nach Ihrer Schilderung sind diese Voraussetzungen erfüllt: Sie haben den Mangel angezeigt, die Vermieterin hat nicht reagiert, und Sie können das Bad nicht nutzen, was insbesondere mit einem Baby unzumutbar ist.
4. Kündigungsfrist und Mietzahlung für Oktober
Sie haben zum 1. Oktober gekündigt und möchten die Wohnung Ende September verlassen. Die Vermieterin verlangt die Miete für Oktober, obwohl Sie die Wohnung nicht mehr nutzen werden.
Grundsatz:
Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie grundsätzlich die Kündigungsfrist einhalten und die Miete bis zum Ablauf der Frist zahlen.
Bei einer berechtigten außerordentlichen (fristlosen) Kündigung wegen erheblicher Mängel und Gesundheitsgefährdung endet das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung oder zu dem von Ihnen bestimmten Zeitpunkt. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie nicht mehr zur Mietzahlung verpflichtet.
In Ihrem Fall:
Da die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung vorliegen, können Sie sich auf eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses berufen. Sie müssen dann die Miete nur bis zum Auszug zahlen, nicht darüber hinaus.
Die Vermieterin kann nicht verlangen, dass Sie für Oktober zahlen, wenn Sie die Wohnung wegen des Mangels nicht mehr nutzen können und das Mietverhältnis wirksam beendet wurde.
5. Weitere Probleme mit der Vermieterin und Nachbarn
Das Verhalten der Nachbarn (z.B. Entnahme und Rückgabe Ihrer Briefe, Ruhestörung) stellt eine weitere erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs dar. Auch dies kann eine Mietminderung und ggf. eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn die Vermieterin trotz Kenntnis keine Abhilfe schafft.
6. Empfehlung zum weiteren Vorgehen
Dokumentieren Sie den Schimmelbefall und die defekte Lüftung (Fotos, ggf. ärztliche Atteste, falls gesundheitliche Beschwerden auftreten).
Setzen Sie der Vermieterin schriftlich eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung (falls noch nicht geschehen).
Erklären Sie schriftlich die außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und unzumutbarer Wohnverhältnisse.
Teilen Sie der Vermieterin mit, dass Sie ab dem Auszug keine Miete mehr zahlen werden und die Wohnung übergeben.
Halten Sie die Übergabe der Wohnung schriftlich fest und lassen Sie sich die Rückgabe der Schlüssel quittieren.
Zusammenfassung
Sie sind berechtigt, die Miete wegen des Schimmels und der defekten Lüftung zu mindern.
Sie können das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, da eine Gesundheitsgefährdung vorliegt und die Vermieterin den Mangel nicht beseitigt hat.
Nach wirksamer fristloser Kündigung müssen Sie die Miete nur bis zum Auszug zahlen, nicht für den Oktober, wenn Sie Ende September ausziehen.
Die weiteren Probleme mit den Nachbarn und der Vermieterin verstärken Ihre Position.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Olaf Tank, Wirtschaftsjurist
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E-Mail:
Rechtsanwalt Olaf Tank, Wirtschaftsjurist
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich habe noch eine Frage. Der Schimmel befindet sich in den Duschfugen. Also Schwarz Schimmel und immer wieder bildet sich kleine Schimmelflecken an der Decke die sind etwa 5 mm groß. Der Schimmel ist jetzt nicht großflächig. Zählt das dann trotzdem? Wir wollen nur sichergehen das Bad nutzen wir beide trotzdem noch nur unser Baby. Lassen wir nicht mehr in das Bad. Vielen Dank.
vielen Dank für Ihre ergänzende Frage. Sie schildern, dass sich der Schimmel insbesondere in den Duschfugen (Schwarzschimmel) und in Form kleiner Flecken (ca. 5 mm groß) an der Decke befindet. Das Bad wird von Ihnen weiterhin genutzt, Ihr Baby jedoch nicht mehr darin gebadet.
1. Schimmel als Mangel – auch bei kleineren Flecken
Auch kleinere Schimmelflecken, insbesondere Schwarzschimmel in den Duschfugen und an der Decke, stellen einen Mangel der Mietsache dar. Die Größe oder der Umfang des Schimmels ist für die rechtliche Einordnung als Mangel nicht entscheidend. Maßgeblich ist, dass die Wohnung – und hier insbesondere das Bad – nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ist.
Bereits das Auftreten von Schimmel, auch in geringem Umfang, kann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen und berechtigt Sie grundsätzlich zur Mietminderung. Dies gilt insbesondere, wenn die Ursache – wie bei Ihnen – nicht im Verhalten der Mieter liegt, sondern auf bauliche Mängel oder eine nicht funktionierende Lüftung zurückzuführen ist.
2. Mietminderung auch bei geringem Schimmelbefall
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Bei kleineren Schimmelflecken wird die Minderung geringer ausfallen als bei großflächigem Befall oder einer vollständigen Unbenutzbarkeit des Bades. Dennoch ist eine Minderung auch bei kleineren, wiederkehrenden Schimmelflecken gerechtfertigt, insbesondere wenn die Ursache nicht behoben wird und eine Gesundheitsgefahr – etwa für ein Baby – nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Orientierung kann eine Mietminderung im Bereich von 10–20 % der Kaltmiete angesetzt werden, wenn das Bad weiterhin genutzt wird, aber eine Einschränkung besteht (z.B. kein Baden des Babys möglich, ständiges Entfernen von Schimmel erforderlich). Dies wird auch in der Rechtsprechung so gesehen (vgl. LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47; LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98; LG Osnabrück, Urteil vom 02.12.1988 - 11 S 277/88; AG Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, WM 1988, S. 55).
3. Gesundheitsgefahr und Nutzungseinschränkung
Gerade bei Schwarzschimmel ist die Gesundheitsgefahr nicht zu unterschätzen, auch wenn die Flecken klein sind. Für empfindliche Personen, insbesondere Säuglinge, kann bereits eine geringe Belastung problematisch sein. Dass Sie Ihr Baby nicht mehr im Bad baden, ist daher nachvollziehbar und unterstreicht die Beeinträchtigung.
4. Fazit
Auch kleinere Schimmelflecken und Schwarzschimmel in den Duschfugen stellen einen Mangel dar.
Sie sind zur Mietminderung berechtigt, auch wenn das Bad noch genutzt wird, aber in der Nutzung eingeschränkt ist.
Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung, bei kleineren Flecken ist eine Minderung von 10–20 % der Kaltmiete angemessen.
Die Ursache liegt nach Ihrer Schilderung nicht in Ihrem Verantwortungsbereich, sondern an der defekten Lüftung.
