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Schimmel hinter der Küchenzeile

| 22.07.2017 19:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:46
Folgendes Problem:
Seit geraumer Zeit befindet sind Schimmel in der Küche hinter den Kücheneinbauschränken. DIese befinden sich direkt an der Wand, es kann keine Luftzirkulation stattfinden. Bereits 2009 (ein Jahr nach Einzug) wurde der Schimmel fachmännisch behandelt/beseitigt, für die Kosten kam der Vermieter auf (inklusive neue EIbauküche nach Beendigung). Nun 8 Jahre später tritt das Problem erneut auf, was sich durch Stockfleckenbefall innenseitig, also zur Raumseite gerichtet, bemerkbar machte. DIes habe ich der Hausverwaltung gemeldet, welche daraufhin einen Gutachter bestellte. Nun wird mir im Gutachten die komplette Schuld am Schimmelbefall zugewiesen (falsches Nutzerverhalten) mit der Aufforderung, dies fachmännisch beseitigen zu lassen und einen Neuaufbau der Wand durchführen zu lassen. Es existieren keine Lüftungsschlitze (falsche Angabe im Gutachten) und das Kochen beschränkt sich auf ein Minimum (Vorwurf: feuchte Raumluft gelangt über Lüftungsschlitze hinter die Küchenzeile). Zurzeit ist keine erhöhte Feuchtigkeit im Raum feststellbar, da Sommer. Im WInter ist diese deutlich zu spüren.
Nun zu meiner Frage: Lohnt es sich ein Gegengutachten anfertigen zu lassen, in der warmen Jahreszeit (kaum Luftfeuchte) mit gegebenenfalls Abtragung der Bausubstanz und Kontrolle der Wärmedämmung (Haus ist von 1983)? Es ist außerdem bekannt dass weitere Wohnungen in der Anlage auch von dem Problem betroffen sind. Gibt es weitere Möglichkeiten meine Unschuld zu beweisen?
Die Hausverwaltung verlangt außerdem, dass die Mietrückstände (habe bisher 2 Monate um 23% die Miete gemindert) sofort zurückbezahlt werden.
Wie soll ich mich verhalten, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren? Der Schimmel hinter der Küchenzeile trat schon ein Jahr nach EInzug auf, meiner Meinung nach liegt ein Baufehler/falsche Wärmedämmung vor.

Mit freundlichen Grüßen
Mieter aus Muc
22.07.2017 | 20:54

Antwort

von


(892)
Robert-Perthel-Str. 45
50739 Köln
Tel: 022180137193
Web: http://www.rechtsanwalt-schwartmann.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Beweislastverteilung sieht wie folgt aus:

Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, daß der Schimmel durch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herstammt, muß sich der Vermieter zunächst entlasten. Kann er das nicht, obliegt ihm die Beweilast dafür, daß Sie als Mieter den Schimmel verursacht haben, etwas durch mangelhaftes Wohn- und Lüftungsverhalten.

Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn strittig ist, „ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt." (BGH, AZ: XII ZR 272/97 ).

Gelingt dem Vermieter aber der Nachweis, daß keinerlei konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß der Schimmel aus seinem Verantwortungsbereich herrührt, müßen Sie beweisen, daß der Schimmel nicht durch Ihr Wohnverhalten entstanden ist.

Hier spricht vieles dafür, daß der Schimmel durch die Nähe der Einbauküche zur Wand und die fehlende Zirkulation der Luft entstanden ist. Wenn aber die Einbauküche vom Vermieter gestellt und eingebaut wurde, dann stammt diese Ursache des Schimmels nicht aus Ihrem Verantwortungsbereich, sondern der Vermieter ist dann in der Beweislast, daß der Schimmel von Ihnen verursacht wurde.

Ich würde hier also gelassen eine gerichtliche Klärung abwarten - ein vorgerichtliches Gutachen dient lediglich Ihrer eigenen Absicherung und ist m.E. nicht nötig.

Wenn Sie das Risiko einer fristlosen Kündigung vermeiden wollen, sollten Sie darauf achten, daß der Rückstand keine zwei Monatsmieten erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und vorher eine gerichtliche Klärung, etwa durch eine Feststellungsklage über Ihre Berechtigung zur Minderung, einreichen. Die Mietzahlung sollte natürlich auch unter Vorbehalt gestellt werden.

Um eine gerichtliche Klärung werden Sie auch nicht herumkommen, wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung verweigert. Dann sollten Sie Klage auf Instandsetzung einreichen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Vertretung - außergerichtlich und gerichtlich - zur Verfügung. Ich verfüge seit 1998 über Erfahrung im Mietrecht und vertrete meine Mandanten bundesweit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 22.07.2017 | 22:05

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
danke für die ausführliche Antwort. Kann das vom Vermieter beauftragte, bereits vorliegende Gutachten ihm schon als Beweis für meine Schuld dienen (auch wenn dies meiner Meinung nach nicht stimmt)? Oder kann ich in jedem Fall, erstmal schriftlich durch einen Brief an die Hausverwaltung, "Widerspruch" dagegen einlegen und alles weitere klärt im Fall der Fälle dann das Gericht?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.07.2017 | 09:46

Guten Morgen,

außergerichliche Gutachten beweisen im Streitfall gar nichts. Wer mich bezahlt, dessen Lied ich sing - das gilt auch für Gutachter.

Deshalb sollten Sie das "Gutachten" des Vermieters nicht anerkennen und stattdessen ein selbständige gerichtliches Beweisverfahren veranlassen. Dann wird vom Gericht ein Gutachter bestellt, der neutral und unparteiisch die Ursache des Schimmels feststellt. Auf der Basis dieses Gutachtens kann dann ein Klageverfahren meistens vermieden werden. Die Miete sollten Sie weiterhin unter Vorbehalt zahlen - und, sollte sich dann herausstellen, daß Sie den Schimmel nicht zu verantworten haben, die Minderungsbeträge nachfordern oder verrechnen.

Bewertung des Fragestellers 22.07.2017 | 21:13

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