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Änderung Verteilerschlüssel Heizkostenabrechnung


06.04.2007 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

Es geht um die Heizkostenabrechnung in einem ganz normalen älteren Haus mit 8 Parteien.

Unser Vermieter hat angekündigt den Verteilerschlüssel für die Heizkostenabrechnung lt. Heizkostenverordnung zu ändern. ( Vermieter darf es ja )
Bisher 50 / 50 Grundkosten/Verbrauchskosten
Zukünftig 30 / 70 Grundkosten/Verbrauchskosten.
Begründung: Die Heizkosten sind bei 3 Parteien von 8 Parteien extrem gestiegen. Darum soll der Verbrauch mit 70 % berücksichtigt werden.

Meine Frage:
1.) Darf der Verteilerschlüssel für einzelen Parteien geändert werden. Gilt der Schlüssel nicht für das ganze Haus ?
2.) Mir war bisher nur bekannt, dass bei neuen energiesparenden Häusern 70 % beim Verbrauch gerechnet wird. Bei älteren , schlecht isolierten Häusern 50/ 50.
3.) Die Parteien die mit 70 % bei den Verbrauchskosten abgerechnet werden sollen liegen an der schlecht isolierten Außenwand des Hauses und haben sowieso einen höheren Verbrauch und werden jetzt durch die umgestellte Abrechnung zusätzlich bestraft.

Danke für Ihre Antwort.

MFG


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

§ 7 Abs. 1 HeizkostenV ordnet an, dass die Kosten grundsätzlich nach Verbrauchs- und Grundkosten aufzuteilen sind, wobei das Verhältnis mindestens 50:50 und maximal 30:70 betragen soll. Ergibt sich aus dem Mietvertrag keine Regelung zum Verhältnis zwischen den Grund- und den Verbrauchskosten, steht dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen ( §§ 315 , 316 BGB )zu.

Weiterhin darf der Vermieter einen einmal gewählten Verteilerschlüssel nicht beliebig ändern, es sei denn ihm wird das Recht zur Änderung des Verteilerschlüssels vertraglich zugestanden. Im Übrigen dürfte das Argument, die Heizkosten von nur 3 Mietparteien seien extrem gestiegen kaum schwerer wiegen als der Grundsatz, dass in älteren oder schlecht isolierten Gebäuden das Verhältnis von 50 % Grundkosten- zu 50 % Verbrauchskosten gerechtfertigt ist. Der beabsichtigten Änderung des Verteilerschlüssels könnte daher ggf. ein Ermessensfehlgebrauch entgegengehalten werden.

Ohne Angabe von Gründen kann der Vermieter den Umlegungsmaßstab darüber hinaus nur gem. § 6 Abs. 4 HeizkostenV einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung
2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heinzenergie bewirken.

Sind nach der ersten Festlegung des Verteilerschlüssels mehr als 3 Jahre vergangen, wird es für das Recht Ihres Vermieters, den Verteilerschlüssel zu ändern daher maßgeblich auf die vertraglichen Bestimmungen ankommen.

Im Übrigen gilt der Verteilerschlüssel für das gesamte Gebäude, selbst wenn es extreme Verbrauchsspreizungen gibt. Eine Änderung des Verteilerschlüssels nur für bestimmte Mietparteien wird Ihr Vermieter daher nicht erfolgreich durchsetzen können. Vielmehr sind unterschiedliche Verteilerschlüssel nur dann möglich, wenn beispielsweise eine Trennung einzelner Bereiche durch eine Vorerfassung erfolgt.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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