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Änderung Vermieter durch Übergabe von Mutter an Tochter - ohne Mietvertragsänderung


11.02.2005 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Vermieterin schrieb mir im Februar 2005 folgenden Brief:
Zitat
"zum 01.Januar 2005 habe ich den Nießbrauch für das Haus ... an meine Tochter .... abgegeben, so dass sie jetzt ihre Vermieterin ist."
Zitatende.
Offensichtlich war das Haus wohl schon seit längerer Zeit auf die Tochter überschrieben.
Ist es da nicht erforderlich, auch den Vertragspartner im Mietvertrag zu ändern?

Habe ich jetzt ein Mietverhältnis mit der Tochter, ohne das der Mietvertrag geändert werden muß(Änderung der Vertragspartner also statt der Mutter die Tochter als Vertragspartner)?
Oder kann ich davon ausgehen - trotz dieser brieflichen Anzeige -
das sich am Mietverhältnis nichts geändert hat und weiterhin lt. Vertrag die Mutter meine Vermieterin ist?

Das ist insbesondere auch deswegen wichtig, weil einige Verabredungen bezüglich Gebrauch der Mietsache nicht schriftlich fixiert sind. So hat uns die Vermieterin jederzeit uneingeschränkte Nutzung eingeräumt "solange sie nicht die Wände einreissen".
Wir haben neben vielen wertverbessernden Maßnahmen(Ausbau Kellerräume, Kompletteinbau neues Bad, verlegung Massiv-Hartholzparkett, Wärme-Isolation Dachgeschoss usw. - jeweils auf eigene Kosten) im Haus nach 10 Mietjahren eine neue Einbauküche auf eigene Kosten eingebaut als Ersatz für die abgenutzte Einbauküche, die der Vormieter in der Wohnung gelassen hat und für die beim Einzug keine Ablösung gezahlt wurde. Im Mietvertrag steht, das eine Einbauküche da ist, aber nichts davon, das diese vom Vormieter ist. Jetzt befürchte ich, das die Tochter unsere mündliche Abmachung nicht interessiert und bei meinem Auszug aus der Wohnung ggfs. ein Anrecht auf die Einbauküche geltend macht.
Wie sollte ich mich da verhalten?

freundliche Grüße

Uli
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage.

Durch die Begründung des Nießbrauchrechtes ist in der Tat die Tochter der Vermieterin in das bestehende Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Dies ergibt sich aus § 567 S. 1 BGB.

Bestellt ein Eigentümer nämlich an einer von ihm vermieten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt nach dieser Vorschrift der Nießbraucher an Stelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird dabei uneingeschränkt Vermieter. Die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über die Beendigung des Nießbrauchs hinaus und der Eigentümer wird vollständig aus dem Mietverhältnis verdrängt.

Die bedeutet aber auch, daß die Tochter als neue Vermieterin in den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten eingetreten ist, § 566 Abs. 1 BGB.

Die Tochter ist also an Vereinbarungen, die Sie mit der Mutter getroffen haben, gebunden. Wie immer bei mündlichen Vereinbarungen wird aber die Beweisbarkeit ein Problem darstellen. Befürchten Sie, daß Sie diese Abreden nach dem (möglichen) Ableben der Mutter nicht mehr beweisen können, sollten Sie sie sich deshalb möglichst bald noch schriftlich (oder vor Zeugen) von der Mutter bestätigen lassen. Sonst kann es Ihnen natürlich passieren, daß bei Ihrem Auszug die Tochter "von nichts weiß", und Sie dann mit leeren Händen darstehen. Dagegen sollten Sie Vorsorge treffen, denn die schönste Vereinbarung (an die auch die Tochter gebunden ist) nützt nichts, wenn Sie sie im Streitfall nicht beweisen können.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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