Abtretung von Gewährleistungsansprüchen durch Bauträger an Bauherren

Sehr geehrter Herr Fragesteller,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Frage im Rahmen der Erstberatung wie folgt:

Sie haben schon ganz Recht, wenn Sie fragen, wie sollen Sie denn ohne Vertragsunterlagen Gewährleistungsansprüche überhaupt geltend machen können? In diesem Sinne schreibt auch § 402 BGB vor: „Der bisherige Gläubiger ist verpflichtet, dem neuen Gläubiger die zur Geltendmachung der Forderung nötige Auskunft zu erteilen und ihm die zum Beweis der Forderung dienenden Urkunden, soweit sie sich in seinem Besitz befinden, auszuliefern." Das bedeutet, wenn Sie einen Gewährleistungs- oder einen Garantieanspruch gegen einen Bauhandwerker geltend machen wollen, muss der Architekt Ihnen alle Unterlagen zur Verfügung stellen, die Sie dafür benötigen. Eine weitergehende Verpflichtung des Architekten sehe ich jedoch nicht (es sei denn, sie steht im Vertrag). Er muss Ihnen also nicht alle seine Vertragsunterlagen zur Verfügung stellen und auch nicht, bevor überhaupt ein Mangelanspruch erkennbar wird.

Das bedeutet aber nicht, dass Sie im Ungewissen bleiben, welcher Handwerker welche Leistungen erbracht hat. Das würde Sie im Zweifel daran hindern, noch rechtzeitig einen Gewährleistungsanspruch geltend machen zu können. Deshalb gilt als Nebenpflicht des Bauträgers: Wenn der Bauträger dem Käufer Gewährleistungsrechte gegen Bauhandwerker überträgt, dann hat der Käufer auch Anspruch auf Übergabe einer sogenannten Gewerkeliste. Diese Liste muss bei der Abnahme übergeben werden und enthält eine Liste der Bauhandwerkerfirmen und welche Leistungen sie erbracht haben. Die Liste enthält ebenfalls jeweils den Vermerk, ob sich der jeweilige Werkvertrag zwischen Bauträger und Handwerker nach VOB/B oder BGB-Werkvertragsrecht richtet. Wenn eine Verlängerung der Gewährleistungsansprüche vereinbart worden ist, Abtretungsverbote oder Beschränkungen der Abtretbarkeit vereinbart wurden oder ggfs. einem Handwerker ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, muss auch dies aus der Liste hervorgehen.

Im übrigen stimme ich dem Kollegen zu: Die von Ihnen genannte Klausel ist eine für Sie günstige Klausel und sie kommt auch so oder so ähnlich häufiger vor. Bei einem VOB/B-Vertrag beträgt die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche 4 Jahre und nach BGB-Werkvertragsrecht 5 Jahre. Der Architekt hat Ihnen also eine längere Frist eingeräumt.

Durch die Abtretung von Gewährleistungs- und Garantieansprüchen sind Sie für den Fall der Insolvenz oder Liquidation des Bauträgers geschützt und können die Mängelbeseitigung direkt von dem Bauhandwerker verlangen. Hier müssen Sie allerdings aufpassen: Die Verträge zwischen Bauhandwerker und Bauträger sind im Allgemeinen VOB/B-Verträge, also solche mit nur einer Gewährleistungsfrist von 4 Jahren (wenn nichts anderes vereinbart ist).

Die Gewährleistungsfrist beginnt nach Ihrem Vertrag erst mit der Schlussabnahme. Hier schützt Sie die Klausel davor, dass die Gewährleistung bei Teilabnahmen jeweils gesondert anfängt zu laufen.

Der Architekt kann sich durch eine solche Abtretungsklausel auch nicht aus seiner Pflicht „stehlen", ein mangelfreies Werk zu liefern. Ebenfalls stellt sie ihn auch nicht von seinen umfangreichen Überwachungspflichten bei der Bauausführung frei, aus denen er Ihnen gegenüber haftet, wenn er diese Pflichten verletzt. Insofern stimme ich dem Kollegen zu: Wenn sich nicht noch irgendwo in dem Vertrag eine Klausel findet, die die Gewährleistung des Architekten/Bauträgers ausschließt, gewährt Ihnen die Abtretungsklausel die Möglichkeit, zwischen zwei Adressaten zur Mängelbeseitigung zu wählen.

Ihre vorgeschlagene Ergänzung würde Sie deshalb sogar schlechter stellen, indem eine dreimalige Frist zur Nachbesserung erst erfolglos verstreichen müsste, bevor Sie weiter tätig werden könnten. Wenn der Bauhandwerker mit der Mangelbeseitigung nach Ablauf der Frist in Verzug gerät, die Nachbesserung ablehnt oder die Nachbesserung fehlschlägt, können Sie ohne weitere Fristsetzungen einen anderen Unternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragen und diese Kosten von dem Handwerker erstattet verlangen.

Im übrigen weise ich darauf hin, dass meine Ausführungen nur Ihrer ersten Orientierung dienen und dass sich bei weggelassenen oder hinzugefügten Sachverhaltsangaben möglicherweise eine andere rechtliche Beurteilung ergeben kann.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Susanne Kristen

- Rechtsanwältin -