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09.04.2007 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren.
Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus.
Der Garten sowie Teile der Kellerräume sind Gemeinschaftseigentum. Die Tochter des Miteigentümers die nicht im Hause wohnt nutzt Teile des Gemeinschafteigentums um alle möglichen Gegenstände zu lagern,ohne unsere Zustimmung.
Ich gehe davon aus das die andere Wohneinheit in absehbarer Zeit
der Tochter übertragen wird, was bis heute nicht der Fall ist.

1.) Kann die Tochter ohne Eigentümer zu sein,ihren Haushalt lagern ?
2.) Können Teile des Gemeinschafteigentums, wie Kellerräume ohne unsere Zustimmung an Dritte vermietet werden ?
3.) Können grundsätzlich die Gemeinschaftsräume aufgeteilt werden um zukünftigen Steitigkeiten aus dem Weg zu gehen?
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ob einem Wohnungseigentümer die Überlassung des Gemeinschaftseigentums an Dritte zum Zwecke der Vermietung gestattet ist, richtet sich damit nach den Regelungen in der Teilungserklärung (TE) und der Gemeinschaftsordnung (GO). Ohne einen Blick in diese Unterlagen geworfen zu haben, kann ich in Ihrem Fall somit keine verbindliche Aussage treffen. Sie können jedoch selbst nachprüfen, welche Regelungen in der TE und der GO getroffen wurden.

Generell gilt jedoch Folgendes:

Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Er ist nach § 14 Nr. 2 WEG darüber hinaus gehalten, für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt.

Demnach dürfte die Tochter das Gemeinschaftseigentum nach Gestattung ihrer Eltern grundsätzlich mitbenutzen, muss dabei jedoch auf die anderen Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Insoweit müssen Sie prüfen, ob die Lagerung des Haushalts Ihre Rechte als Wohnungseigentümer über das Gebot der allgemeinen Rücksichtnahme hinaus berührt. Alleine die Tatsache, dass Sie die Tochter evtl. nicht mögen und nicht möchten, dass diese Gegenstände in den Kellerräumen lagert, reicht hierzu nicht aus. Anders sieht es jedoch aus, wenn die Art und die Anzahl der eingelagerten Gegenstände eine unzumutbare Belästigung darstellt, etwa weil der Zugang zu den Kellerräumen versperrt ist oder Sie die Kellerräume selbst nicht mehr nutzen können.

Das Recht der Wohnungseigentümer zur Vermietung des Sondereigentums schließt im Übrigen grundsätzlich die Befugnis des vermietenden Miteigentümers ein, sein Mitgebrauchsrecht an den gemeinschaftlichen Einrichtungen dem Mieter zu übertragen (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1996, 57).

Soweit nicht eine Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht, können die Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 2 WEG durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. Ob ein Gebrauch von Räumen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, ordnungsgemäß ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und bietet einen gewissen Ermessenspielraum. Es kommt daher immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an.

Ein ordnungsgemäßer Gebrauch kann demnach auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Kellerräumen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil erleidet, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Über die Vermietbarkeit von in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Kellerräumen kann unter diesen Voraussetzungen durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden werden (vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000, Az. V ZB 46/99, BayObLGZ 1999, 377). Es steht Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft somit grundsätzlich offen, die Nutzung der Kellerräume durch Mehrheitsbeschluss zu regeln.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 09.04.2007 | 19:15

Heißt das übersetzt, das ein Mehrheitbeschluß für die Vermietung
von Gemeinschaftseigentum notwendig ist ? Wie wird das bei zwei
Eigentümern im Verhältnis der Anteile 44%/56% geregelt ?

Vielen Dank im vorraus für die Antwort.

Ergänzung vom Anwalt 17.04.2007 | 20:10

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Soweit ein Miteigentümer sein Mitgebrauchsrecht an den gemeinschaftlichen Einrichtungen vermieten möchte, kann er dies ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer tun. Denn das Recht des Wohnungseigentümers zur Vermietung des Sondereigentums schließt die Befugnis ein, sein Mitgebrauchsrecht an den gemeinschaftlichen Einrichtungen dem Mieter zu übertragen. (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.11.1995, Az. 3 Wx 324/95, Fundstelle: WuM 96, 57).

Soweit Sie aber beabsichtigen, mit den anderen Wohnungseigentümern zusammen eine einheitliche Gebrauchsregelung zu schaffen, kann dies durch Mehrheitsbeschluss geschehen. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG steht grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung eine Stimme zu. Von diesem Grundsatz kann jedoch nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abgewichen werden. Die Frage der Mehrheit richtet sich daher oft nach den Regelungen der Teilungserklärung (z.B. Mehrheit der Miteigentumsanteile, nach Köpfen etc.). Schauen Sie einmal nach, ob die Teilungserklärung diesbezüglich Regelungen trifft.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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