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Abschlussrenovierung - Auszug ohne Schönheitsreparaturen?


25.11.2010 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Ich habe eine Frage zur Abschlussrenovierung. Im Mietvertrag befinden sich folgende Ausführungen dazu:
1. "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses durch die Abnutzung durch den Mieter bedingten erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einsch. der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."
Weiter ist angeführt:
2. "Bei einem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand mit allen, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben."
Daneben wurden bei bezug der Wohnung folgende sonstigen Vereinbarungen vertraglich getroffen:
3. "Die Vormieterin und die Nachmieter vereinbaren, dass die von der bisherigen Mieterin auszuführenden erkennbaren Schönheitsreparaturen laut beiliegender Anlage (Übernahmeprotokoll) von den neuen Mietern ausgeführt werden. Die Wohnung gilt damit als renoviert und ordnungsgemäß übergeben. Die (neuen) Mieter sind demnach zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (sh. Nr. 1) verpflichtet."

Im angeführten Übernahmeprotokoll ist vermerkt, dass die Renovierungsarbeiten von den Nachmietern durchgeführt werden.

Weitere Regelungen bestehen nicht.

Meine Frage ist nun, ob ich zu einer Abschlussrenovierung verpflichtet bin. Da die Wohnung insgesamt in einem guten Zustand ist, verlangt der Vermieter, dass Bohrlöcher zu beseitigen sind und an diesen Stellen die Wände farblich (weiss) auszubessern sind. Außerdem wünscht er, dass eine Wand (an der sich von mir aufgetragener Quarzsandstein befindet), neu zu tapezieren und zu streichen ist. Ich bin mir unsicher, ob ich dazu tatsächlich verpflichtet bin oder ob aus dem schriftlich niedergelegten Umstand, dass die Wohnung an mich in total unrenoviertem Zustand übergeben wurde, ein Recht auf Auszug ohne Renovierungsarbeiten hergeleitet werden kann.
Ich wäre für eine konkrete Antwort dankbar
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Während der Mietzeit kann der Mieter die Wohnung nach eigenem Geschmack dekorieren. Nach Beendigung der Mietzeit sind ungewöhnliche Dekorationen zu entfernen. Es handelt sich dabei um eine Verpflichtung unabhängig vom Grad der Abnutzung der Wohnung und der Dekoration, die nichts mit den laufenden Schönheitsreparaturen zu tun hat.

Die Dekoration mit Quarzsandstein entspricht nicht dem üblichen Geschmacksempfinden; die Gerichte erwarten insoweit eine helle und neutrale Farbgestaltung. Bei einer andersartigen Dekoration wird im Zweifel vermutet, dass diese Art der Dekoration eine Weitervermietung erschwert. Sie sind daher in diesem Fall unter dem Gesichtspunkt der Schadensbeseitigung verpflichtet, die Dekoration mit Quarzsandstein zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Wand wiederherzustellen.

Auch die Beseitigung von Bohrlöchern gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Es handelt sich dabei um Substanzschäden, die der Vermieter in einem angemessenen Umfang zu dulden hat. Wann ein Übermaß an Bohrlöchern vorliegt ist im Einzelfall und am Bedarf des Haushaltes des Mieters zu werten.

Bohrlöcher sind aber dann zu entfernen, wenn Sie als Vorarbeiten zu ohnehin fälligen Schönheitsreparaturen gehören. Sie haben insofern recht, dass der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung und zu laufenden Renovierungen durch den Vermieter verpflichtet werden kann. In Ihrem Fall ist aber zu berücksichtigen, dass die Anfangsrenovierung offensichtlich freiwillig durch Vereinbarung mit dem Vormieter übernommen wurde. In dem Fall können Sie vertraglich zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

Gegen die Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen bestehen nach Ihrem Zitat keine Bedenken. Sie sind daher zur Entfernung der Bohrlöcher (als Vorarbeit zu den Schönheitsreparaturen) verpflichtet, wenn die laufenden Schönheitsreparaturen aufgrund der Abnutzung der Wohnung fällig wären. Dies muss am Zustand der Wohnung beurteilt werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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