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Wohnung muss bei Auszug komplett renoviert werden

31. Januar 2013 17:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Folgendes Problem: Am 11.03.2011 bezog ich meine Wohnung. Mit dem Vormieter traf ich folgende Vereinbarung:

"Sehr geehrter VERMIETER, hiermit bestätigen wir Ihnen, dass wir, Herr K. und Herr J., uns geeinigt haben, dass die Wohnung in der ... nicht frisch gestrichen an den Nachmieter, Herrn K. übergeben wird, da dieser einen eigenen Anstrich aufbringen möchte."

Im Mietvertrag steht dazu folgende Klausel unter Ergänzungen "Ergänzungen (§30): Zu §17 Punkt 1,2,3: Die Wohnung ist ausschließlich mit Raufaser zu tapezieren und mit Binder (Atmungsaktiv) zu streichen. Latexfarbe ist nicht zu verwenden"

§17:
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung der Mieträume verpflichtet, soweit im Folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreperaturen innerhalb der Wohnung ausführen. soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreperaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreperaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene und nicht farbig lackierte Holzteile und Flächen, auf denen Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden. Farbig gestrichene Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; sie können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen werden.

3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreperaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Fristsetzung bedarf es nicht, soweit der Mieter die Erfüllung der obliegenden Verpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert, Der Mieter hat auch nachweislich entstandenen Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für einen Sachverständigengutachten zu ersetzen.

Bei einer Wohnungsbesichtigung letzter Woche, hat eine Mitarbeiterin der Vermietungsfirma ohne Absprache mit uns, angebliche Mängel aufgeschrieben, ohne uns zu sagen, welche sie aufgeschrieben hat. Ein Übergabeprotokoll der Wohnung hat man mir niemals zukommen lassen. Bei meinem Einzug wies ich den Verwalter auf weitere vorhandene Mängel hin, um die sich nie gekümmert wurde.

Heute erreichte uns ein Brief in dem Sinngemäß steht: Wir müssen alle Räume und Decken weiß Streichen (im Flur, Bad und Küche befinden sich keinerlei Abnutzungsspuren, Wände und Decken sind bereits weiß!), Alle Heizkörper und Leitungen müssen weiß gestrichen werden (alle sind Weiß gestrichen und haben keine Abnutzungsspuren), anderfalls fällt pro Heizkörper ein Betrag von 20 € an, hauseigene Fußbodenleisten müssen wieder montiert werden (diese waren bei Einzug schon nicht mehr vorhanden, darauf habe ich bei Einzug hingewiesen), alle Herdplatten sind eingebrannt und müssen mit Pflegemittel behandelt werden (diese "Einbrennung" waren bei Einzug wesentlich schlimmer und gehen nicht mehr hinaus, auch darauf habe ich bei Einzug hingewiesen). Als letztes sollen wir die Manschette des Wasserabsperrhahns erneuern da diese gebrochen sei, allerdings ist dies kein Bruch sondern sie wird so angebracht (man sieht die Verschraubungen, dies war ebenfalls seit Einzug so).

Die Wohnungstür ist stark beschädigt und muss erneuert werden - haben wir fachgerecht durch eine Tischlerei bereits machen lassen.

Zu all diesen Arbeiten seien wir gemäß Übergabeprotokoll verpflichtet, dass wir nie erhalten haben. Welche Arbeiten müssen wir wirklich ausführen und welche Rechte haben wir, da die Mitarbeiterin unangekündigt eine "Mängelbesichtigung" durchgeführt hat?

31. Januar 2013 | 18:51

Antwort

von


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19/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage geschrieben am 31.01.2013 17:09:01
Wohnung muss bei Auszug komplett renoviert werden
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum
| Einsatz: € 35,00
beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

I. Ich gehe davon aus, dass e ich bei den aufgezählten „Mängeln" um Schönheitsreparaturen handelt, die auf die Zeit des Vormieters fallen. Gem. der vertraglichen Regelung des Mietvertrages, die Sie wiedergegeben haben, ist der VORMIETER daher in der Pflicht.

II. Wenn die Regelung in Ihrem Vertrag dahin geht, dass Ihnen die Verpflichtung auferlegt worden ist, dass die Raumabnutzung Ihres Vormieters zu beseitigen ist, stellt dies eine zusätzliche Leistung des Mieters dar, der keine Gegenleistung des Vermieters gegenübersteht; diese Verpflichtung benachteiligt deshalb den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen (OLG Stuttgart, ZMR 1989, 176 f.; zit. nach Börstinghaus, MietPrax).

III. Wenn es eine solche nicht gibt, kann es sein, dass sich der Vermieter aif die Abrede zwischen Ihnen und dem Vormieter beruft:

Teilen Sie Ihrem Vermieter dann mit, dass Sie und der Vormieter KEINE Abrede im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen getroffen haben. Dass Sie eine solche NICHT getroffen haben, nehme ich jedenfalls an.

Falls der Vormieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführt, hart der Vermieter gegen ihn einen Schadensersatzanspruch. Selbst wenn in Ihrer Abrede eine Übernahme der Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Anstreichen der Wände zu sehen wäre, würden Schadensersatzanspruch des Vermieters auch nicht deswegen entfallen sein, weil Sie vereinbart haben, dass der Nachmieter für den Vormieter die Schönheitsreparaturen ausführt. (vgl. Börstinghaus, MietPrax, Fach 3: Schönheitsreparaturen / • Teil 1: Systematischer Teil /• B. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen / V. Art und Umfang des Schadensersatzanspruchs, Rn 65)


Verweisen Sie den Vermieter also darauf, dass er sich hinsichtlich der Erfüllung der an den Vormieter wenden soll und-falls dieser sich weigert und der Vermieter die Wohnung im jetzigen Zustand nicht akzeptiert, die Renovierung selber auf eigen Kosten vornehmen soll und dem Vormieter in Rechnung stellen soll.


Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen – möglich

Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.


Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)


ANTWORT VON

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