Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Eine Erbengemeinschaft kann ein Grundstück nur zusammen verkaufen.
Es ist aber möglich, in einem Kaufvertrag zu vereinbaren, dass die Zahlung des Kaufpreises an die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgesplittet wird, und der Käufer an jeden Erben einem seinen Erbanteil entsprechenden Anteil des Kaufpreises direkt zahlt/überweist.
2.
Die Beglaubigung kann bei unterschiedlichen Notaren erfolgen.
Ob Sie statt dessen den Weg über eine Vollmacht und anschließende Genehmigung wählen, bleibt Ihnen überlassen.
3.
Bis zwei Jahre nach dem Erbfall ist eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch gerichtskostenfrei (Nr. 14110 Anlage 1 GNotKG. Danach fällt eine 1,0-Gebühr an.
Für die Wertberechnung gilt § 70 Abs. 2 GNotKG:
Ist eine Gesamthandsgemeinschaft im Grundbuch eingetragenund wird nunmehr ein Mitberechtigter der Gesamthandsgemeinschaft als Eigentümer oder werden nunmehr mehrere Mitberechtigte als Miteigentümer eingetragen, beträgt der Geschäftswert die Hälfte des Werts des Grundstücks. Geht das Eigentum an dem Grundstück zu einem Bruchteil an einen oder mehrere Mitberechtigte der Gesamthandsgemeinschaft über, beträgt der Geschäftswert insoweit die Hälfte des Werts dieses Bruchteils.
Soll also nur Ihr Bruchteil auf die übrigen Miterben übertragen werden, ist von einem Wert von 10.000.00€ (= 20.000.00 ./. 2) auszugehen. Hierfür beträgt eine 1,0-Gebühr 75,00€.
War bisher die Umschreibung auf die Erbengemeinschaft noch nicht erfolgt, dann ist die Hälfte des Grundstückswert bei der Gebührenberechnung in Ansatz zu bringen. Anbei füge ich eine Gebührentabelle im Link bei:
http://www.gnotkg.de/mediapool/131/1311006/data/GNotKG-Gebuehrentabelle.pdf
Beschränkt sich die Tätigkeit des Notars auf die Übermittlung eines Antrags an eine Behörde (Grundbuchamt), fällt eine Gebühr von 20.00€ an (Nr. 22124).
Zu beachten ist allerdings, dass die Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt bei der Eigentümerumschreibung nachzuweisen ist. Diese kann sich aus einem beglaubigten Testament ergeben. Ist dies nicht vorhanden, muss die Erbenstellung durch Erbschein nachgewiesen werden. Muss ein Erbschein beantragt werden, fallen hierfür gesonderte Gebühren an. Dies kostet auch Zeit. Wenn kein beglaubigtes Testament vorhanden ist, fordert das Nachlassgericht für die Erteilung des Erbscheins die Vorlage des Familienstammbuchs im Original an.
4.
Die Erbengemeinschaft kann das Grundstück auch ohne Sie verkaufen, sobald Sie Ihren Erbanteilsverzicht erklärt haben und dieser in beglaubigter Form vorliegt. Entscheidend ist die materielle Rechtslage, und nicht, was im Grundbuch eingetragen ist.
(Die Abschichtung erfolgt übrigens nicht durch eine Vereinbarung. Vielmehr erklärt der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe einseitig seinen Verzicht auf seine Rechte an der Erbengemeinschaft und gibt damit sein Recht am Auseinandersetzungsguthaben an der Erbengemeinschaft auf. Sein Erbanteil wächst dann analog § 738 BGB den übrigen Miterben an.)
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rückfrage vom Fragesteller
16. Februar 2022 | 14:40
Sehr geehrter Herr Neumann
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Gestatten Sie die folgende Nachfrage:
Sie schreiben, dass man in einem Kaufvertrag vereinbaren kann, dass der „Käufer an jeden Erben einem seinen Erbanteil entsprechenden Anteil des Kaufpreises direkt zahlt/überweist". Ist es also ausgeschlossen, dass man für einen Erben einen geringeren Kaufpreisanteil festschreibt (d.h. bei 1/3-Anteilen der Erben dennoch schreibt: Conrad: 20.000 EUR; Monica und Nicole: jeweils 40.000 EUR)? Und wenn doch möglich, würden Steuerbehörden dann auch den offensichtlich niedrigeren Kaufpreisanteil akzeptieren und für die Berechnung der Spekulationssteuer zu Grunde legen; oder macht deshalb eine Abschichtung doch mehr Sinn?
Sie schreiben, dass eine Abschichtung einseitig erfolgt. Dennoch setzt diese voraus, dass auch meine Geschwister (Miterben) beglaubigt unterschreiben müssen, oder doch nicht (deshalb auch meine Frage zu zwei unterschiedlichen Notaren)? Ich verstehe Sie so, dass auch bei Unterzeichnung als Bevollmächtigter meiner Geschwister (und anschließender Genehmigungserklärung durch diese) Unterschriftsbeglaubigungen ausreichen und keine notarielle Beurkundung von Nöten ist.
Vielen Dank auch für die Antwort bzgl. der Grundbucheintragung. Ich stehe bereits im Grundbuch als Teil der Erbengemeinschaft. Ich verstehe Sie so, dass ein Antrag auf Berichtigung (Löschung meines Namens) in keinem Fall einen baldigen Weiterverkauf verzögern würde. Eine Grundbuchberichtigung ist gleichzeitig aber auch nicht vor Weiterverkauf notwendig. Wenn allein die Abschichtungserklärung ausreicht, müsste diese in einem Kaufvertrag wohl erwähnt werden und eine Bezahlungsbestätigung der Abfindungssumme vorliegen. Würde hier die Überweisungsbestätigung der Bank ausreichen, oder müsste ich noch einmal separat den erfolgten Eingang der Abfindungszahlung bestätigen, d.h. mit notariell beglaubigter Unterschrift?
Ganz herzlichen Dank im Voraus und beste Grüße!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
17. Februar 2022 | 09:13
Sehr geehrter Fragesteller,
die Kaufpreisanteile der Miterben müssen nicht ihrem Erbanteil entsprechen. Durch Vereinbarung kann die Erbengemeinschaft auch beschließen, dass bei der Erbauseinandersetzung einzelne Miterben einen gögeren oder niedrigeren Anteil am Kauferlös erhalten, als es ihrem Erbanteil entspricht.
Die Steuerbehörden müssen bei der Berechnung der Spekulationssteuer denjenigen Kaufpreiserlös zugrunde legen, den die einzelnen Miterben tatsächlich erhalten haben.
Zur Spekulationssteuer noch eine Anmerkung: Diese fällt nur an, wenn das Grundstück dem Erblasser entweder vor dem Erbfall weniger als 10 Jahre gehört hat, oder wenn er das Haus im Jahr des Erbfalls und zwei Jahre davor nicht selbst bewohnt hat, und das Haus danach nicht von seinen Kindern bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ESrG). Dasselbe gilt, wenn die Kinder des Erblassers das Haus im jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
Die Abschichtungserklärung müsste im Kaufvertrag erwähnt werden. Ob die Abfindungssumme bezahlt wurde, betrifft nur das Innenverhältnis der Erbengemeinschaft. Die Anwachsung des Miterbenanteils des verzichtenden und ausscheidenden Mitglieds bei den übrigen Miterben erfolgt bereits mit der Abgabe der Verzichtserklärung durch das ausscheidende Mitglied. Ob und wann eine hierfür eventuell vereinbarte Abfindungssumme tatsächlich gezahlt wurde, hat hierauf keinen Einfluss und ist auch für den Kaufvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und dem Käufer nicht rechtlich relevant.
Mit freundlichen Grüßen
