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Abnahme der Bauleistung

31.08.2008 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Für die kommende Woche ist die Übergabe (förmliche Abnahme)unseres Einfamilienhauses vertraglich vereinbart. Nach dem derzeitigen Bautenstand ist allerdings kaum anzunehmen, dass der Termin seitens der Baufirma gehalten werden kann. Unter welchen Umständen kann ich die Abnahme verweigern? Was gilt in diesem Zusammenhang als wesentlicher Mangel?

Reicht es aus, wenn man sich bei der Abnahme zunächst auf die elementaren Funktionalitäten konzentriert:
- Heiztechnik (kann ich auf einer Anheizprobe/Demonstration
der Sole-Wasser-Erdwärmepume bestehen?)
- Sanitärinstallation (muss in allen Duschen, der Badewanne
und den Waschbecken warmes Wasser laufen? müssen alle
Toilettenspülungen funktionieren?)
- Elektroinstallation (muss die Deckenbeleuchtung in allen
Räumen funktionieren? müssen alle Steckdosen Strom führen?)

Kann ich die Abnahme verweigern, wenn eine der drei oben genannten Bedingungen nicht erfüllt ist und das Haus somit nicht wirklich bezugsfähig ist? Wird damit automatisch die vereinbarte Vertragsstrafe von 0,02 % der Bausumme fällig, oder ist die Vertragsstrafe an einen konkreten Schaden gebunden?
denn der tatsächliche Einzugstermin erfolgt erst zwei Wochen nach dem offiziellen Abnahmetermin.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass ein VOB/B Bauvertrag geschlossen wurde.

Eine rechtssichere Beurteilung setzt die Kenntnis des genauen Inhalts des Bauvertrages voraus, weshalb in diesem Rahmen nur ein allgemeiner Überblick gegeben werden kann.

Sie sollten zunächst auf eine förmliche Abnahme bestehen und alle erkennbaren Mängel in ein entsprechendes Protokoll aufführen lassen, von dem zum einen Sie, zum anderen der Unternehmer eine Ausfertigung erhält.

Der Auftraggeber (Sie) kann nach § 12 Nr. 3 VOB/B die Abnahme nur dann verweigern, wenn die Bauleistung mit wesentlichen Mängeln behaftet ist. Daraus folgt, dass unwesentliche Mängel – anders als grds. nach gesetzlichem Werkvertragsrecht (BGH NJW 96, 1280, 1281; OLG Karlsruhe MDR 67, 669) – zur Abnahmeverweigerung nicht berechtigen.

Ein Mangel der Bauleistung ist dann wesentlich, wenn er nach der Verkehrsanschauung nicht geringfügig und unbedeutend, sondern von seiner Art, seinem Umfang und vor allem seinen Auswirkungen als bedeutsam anzusehen ist (vgl. BGH NJW 81, 1448).

Neben solchen objektiven Gesichtspunkten ist für die Frage der Wesentlichkeit des Mangels auch entscheidend, welche Bedeutung dem Mangel gerade im Hinblick auf die vom Auftraggeber erkennbar an die Bauleistung gerichteten Anforderungen und die mit ihr verfolgten Zwecke zukommt.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze können Sie die Abnahme verweigern, wenn zumindest keine Warmwasseraufbereitung funktioniert bzw. die Heizungsanlage, sowie wenn die Sanitärleistungen nicht fertig gestellt sind, da es sich hierbei um grundlegende Einrichtungen zur ordentlichen Nutzung des Hauses handelt.

Selbiges gilt hinsichtlich der Elektroinstallation.

Insgesamt muss jedoch eine angemessen Abwägung erfolgen, inwiefern eine Abnahmeverweigerung in Betracht kommt, sofern nur beispielsweise in einem einzelnen Raum eine Steckdose keinen Strom führt bzw. keine Deckenbeleuchtung funktioniert.

Die Verweigerung der Abnahme des gesamten Gebäudes dürfte dann nicht in Betracht kommen.

In einem solchen Fall kommt eine Abnahmen unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung in Betracht.

Denn durch die Mängelrüge und den Vorbehalt entsprechender Ansprüche gehen dem Auftraggeber, wenn er die Leistung gleichwohl als Erfüllung billigt und abnimmt, die Ansprüche wegen der Mängel nicht verloren, sondern wandeln sich lediglich von Erfüllungsansprüchen in Gewährleistungs-/Mängelansprüche um.

Ebenso sollte die Vertragsstrafe vorbehalten werden.

Gemäß § 11 Nr. 4 VOB/B können Sie die Vertragsstrafe nach der Abnahme nur geltend machen, wenn Sie sich diese vorbehalten haben.

Ist die Vertragsstrafe für den Fall vereinbart, dass der Auftragnehmer nicht in der vorgesehenen Frist erfüllt, so wird sie fällig, wenn der Auftragnehmer in Verzug gerät, § 11 Nr. 2 VOB/B.

Sollten Sie vereinbarten Leistungen demnach nicht fristgerecht fertig gestellt sein ist die vereinbarte Vertragsstrafe durch den Unternehmer zu zahlen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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