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Abnahme - Erpressung durch Generalunternehmer

| 06.07.2010 08:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Anwälte und Anwältinnen,

ich habe folgendes Problem mit meinem GU. Ich und meine Frau haben mit KV vom 4.6.2009 einen Grundstücks- und Bauvertrag geschlossen. Das Grundstück haben wir von der X Wohnbau GmbH erworben den Bauvertrag mit der Z Baumanagement u.g (=GU) geschlossen. X und Z arbeiten zusammen, sind aber verschiedene Uneternehmen, die von verschiedenen Personen geleitet werden. Der Grundstückskaufpreis an die X ist bezahlt, die Auflassungsvormerkung eingetragen.

Wir stehen kurz vor der Abnahme. Jetzt hat uns der GU zum einen das Schloss am Haus ausgewechselt, so dass wir nur noch mit seiner Erlaubnis Zutritt zum Haus haben. Zum anderen erpresst uns der GU indem er aus unserem Ratenzahlungsplan sämtliche Raten (incl 5% Einbehalt), bis auf die Rate "völlige Fertigstellung" (zu 3,5%) am Tag der Abnahme (9.7.2010) auf seinem Konto haben möchte. Andernfalls droht er die Übergabe scheitern zu lassen. Stand heute sind erhebliche Teile der Fassade und die Garage noch nicht erstellt. Lt Aussage des GUs sollen diese bis 9.7.2010 fertig sein. Mein Verständnis ist, dass sämtliche Raten erst dann in Rechnung gestellt werden dürfen, wenn der dort definierte Arbeitsumfang auch tatsächlich erbracht wurde. Bzgl der Rate "Zug um Zug gegen Übergabe" ist mein Verständniss, dass diese Rate erst mit Abnahme fällig wird. Der Einbehalt ist lt Vertrag erst mit der letzten Rate fällig.

Wie ist das alles rechtlich zu werten - Verweigerung freier Zugang, Erspressung mit Ratenzahlung ?! Wer haftet eigentlich für mit Erlaubnis des GU vor Abnahme eingebaute Gegenstände wie etwa eine Küche ? Was ist zu tun ?

Dann habe ich noch eine Sonderfrage. Ich habe mit dem GU während des Bauablaufes Sondervereinbarungen getroffen. Diese habe nur ich unterzeichnet. Lt Vertrag sind meine Frau und ich nur gemeinsam vertretungsbefugt. Es gibt keine Klausel auf wechselseitige Vertretung im Vertrag. Kann ich dem GU daraus einen Strick drehen ? Hat er dann irgendeine Handhabe gegen mich ?

Vielen Dank für etwaige Anntworten !
Mangostin2010

Sehr geehrter Ratsuchender,


die von Ihnen geschilderte Sachverhaltsdarstellung ist heutzutage leider kein Einzelfall mehr und die von Ihnen geschilderten Methoden werden häufig angewendet, um unerfahrene Bauherren zu unberechtigten Zahlungen zu veranlassen. Darauf sollten Sie sich keinesfalls einlassen. Zu den Fragen:

1.)

Vorab ist zu bemerken, dass der Bauvertrag natürlich entscheidend ist und die dort getroffenen Regelungen, sofern Sie nicht unwirksam sein sollten. Dieser Bauvertrag muss also unbedingt auf ein mögliches Haus- und Nutzungsrecht des GU durchgesehen werden, da dieses tatsächlich - und manchmal auch auf guten haftungsrechtlichen Gründen - vertraglich vereinbart werden kann.

Gibt es eine solche Vereinbarung aber nicht, haben Sie und Ihre Ehefrau, sowie alle von Ihnen eingesetzen Bevollmächtigten aufgrund der Tatsache der Grundbucheintragung auch das Recht, die Baustelle und das Haus zu betreten. Dieses Recht folgt aus § 946 BGB, da Sie als Grundstückseigentümer auch Eigentümer des Hauses sind. Ein dem Unternehmer zustehendes alleinige Besitzrecht musste - siehe oben - dann besonders vereinbart werden.

Daher sollten Sie den Unternehmer schriftlich auffordern, Ihnen Zugang zu gewähren. Geschieht dieses nicht, könnten Sie sogar den Zugang mittels gerichtlicher Entscheidung erzwingen, was dem Unternehmer vielleicht einmal deutlich gamcht werden sollte.

2.)

Ähnliches gilt für die Zahlungen: Auch hier ist die Vereinbarung ausschlaggebend, die im Bauvertrag getroffen worden ist - eine einseitige Abweichung ist nicht statthaft.

Die "Drohung" mit der scheiternden Abnahme geht insoweit ebenfalls ins Leere. Hierzu ist der Unternehmer verpflichtet, Sie allerdings auch. Der Unternehmer ist auch - sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart worden ist - vorleistungspflichtig und hat einen Zahlungsanspruch erst nach mangelfreier Fertigstellung. Insoweit haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht und sollten keineswegs vorab Zahlungen für nicht erbrachte Leistungen leisten. Denn dann besteht die Gefahr, dass Sie dafür keine Gegenleistungen bekommen.

In Ihrer Sachverhaltsschilderung besteht also überhaupt keine Veranlassung, von dem vereinbarten Ratenzahlungsplan abzuweichen. Auch hier sollten Sie den GU deutlich machen, dass Sie ansonsten Ihre Rechte gerichtlich durchsetzen können.

An dieser Stelle noch ein zusätzlicher Tipp:

Zahlungen und Unterschriften auf Abnahmeprotokolle sollten Sie immer mit dem Zusatz "unter Vorbehalt" leisten, um keinen Rechtsverlust zu erleiden. Nur so behalten Sie Ihre Rechte vor und können auch nicht mit Gewährleistungsansprüchen abgeschnitten werden.

3.)

Bei schuldhafter Beschädigungen der von Ihnen eingebrachten Sachen haftet immer der Schädiger; allerdings haben Sie dafür die volle Beweislast, was immer dann schwierig ist, wenn Sie den Verursacher nicht kennen.

Ob es eine Generalhaftung des GU für eingebarchte Bauherrensachen gibt, richtet sich wieder nach dem Vertrag; aber auch dann müssten Sie ein Verschulden nachweisen, was schwierig werden dürfte, so dass letztlich das Risiko komplett bei Ihnen verbleibt.

4.)

Die fehlende Unterschrift der Ehefrau stellt kein Hindernis dar - insoweit kann der Unternehmer daraus keine Rechte gegen Sie ableiten, da das Schriftformerfordernis weder gesetzlich vorgeschrieben, noch vertraglich ausschließlich vereinbart werden kann.


Hier sollten Sie versuchen, nochmals in Ruhe mit dem GU zu sprechen, ggfs. drucken Sie Frage und Antwort aus.Kommt es zu keiner Klärung, sollten Sie dann zeitnah einen Anwalt beauftragen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2010 | 11:08

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

erstmal vielen Dank für die hilfreiche und umfassende Antwort.

Bzgl. Punkt 1 und 4 habe ich aber noch Nachfragen zu meinem Verständnis:

Bei Punkt 1 würde ich gerne wissen, ob mir der GU den Schlüssel aushändigen muss, oder ob es ausreicht, dass er mir nach Vereinbarung Zutritt gewährt.

Bei Punkt 4 möchte eigentlich darauf hinaus, dass ich schriftliche Vereinbarungen mit dem GU getroffen habe, die für ihn günstig sind. Wenn ich deren Wirksamkeit jetzt in Frage stelle, weil meine Frau nicht unterschrieben hat, wie ist das dann rechtlich zu werten ?

Vielen Dank,
Mangostin2010

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2010 | 11:15

Sehr geehrter Ratsuchender,


der GU muss Ihnen einen Schlüssel übergeben, da anders der Zugang - z.B. am Wochenende oder nach Feierabend - gar nicht gewährt werden kann. Dieses Recht auf Zugang steht Ihnen zu und muss dann eben auch durch Übergabe der Schlüssel gewährt werden. Auch diese Übergabe der Schlüssel kann dann gerichtlich erzwungen werden.


So hatte ich Punkt 4. wirklich nicht verstanden; gut, dass Sie es klarstellen. In der Sache selbst ändert sich aber nichts, da auch Sie sich nicht auf die fehlende Unterschrift berufen können. Die Schriftform ist kein zwindendes Erfordernis und dann wird man immer das Einverständnis Ihrer Frau mangels ausdrücklichem Widerspruch unterstellen müssen.

Beide Parteien können also daraus keine Rechte ableiten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 06.07.2010 | 11:20

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"Vielen Dank Herr RA Bohle ! Sie haben mir sehr geholfen."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 06.07.2010 5/5,0
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