Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Abgewohnte Wohnung mit Mängeln angemietet

21.02.2019 23:32 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Abend,

im November 2018 habe ich eine 2-Zimmerwohnung angemietet. Bei der Besichtigung vorab hatte ich die Wohnung nicht genau inspiziert sondern mein Hauptaugenmerk auf Lage, Schnitt, Parkmöglichkeit u.ä.gelegt. Diese Kriterien haben alle gepasst. Kleinere Schönheitsfehler hatte ich zwar bemerkt (abblätternde Farbe, zwei Haarrisse in den Wänden). Da ich bei Einzug renovieren wollte war das kein Problem.
Bei der Übergabe kamen dann die wahren Mängel zum Vorschein: Risse in den Wandfliesen im Bad (1- 2 mm von der Wann bis zur Decke - da hing bei Besichtigung ein alter Duschvorhang vor), ein Riss in den Bodenfliesen in der Küche über die gesamte Breite (weniger als 1 mm), am Boden schleifende Eingangstür mit dadurch verursachten Kratzern in den Bodenfliesen. Dazu kamen noch ein paar Kleinigkeiten.
Dies alles wurde im Übergabeprotokoll vermerkt. So naiv wie ich war dachte ich, das kann ich unterschreiben und schützt mich davor, bei Auszug diese Mängel beseitigen zu müssen. Allerdings unterschrieb ich auch den Passus "Der vorstehende ISTZUSTAND und die abgelesen Werte erkennen wir an" (die "abgelesenen Werte" meinen die Wasser-und Stromzählerstände).
Nach Schlüsselübergabe beauftragte ich eine Malerfirma um die abgeputzte Farbe und die Risse zu sanieren und die Wohnung komplett zu streichen. Dies erfolgte auch mangelfrei (wie Handwerkerleistungen halt mangelfrei sind, aber akzeptabel).
Zum 02.01.2019 bin ich dann eingezogen. Jetzt musste ich feststellen, dass seit Erbauung (1987) noch alles im Originalzustand ist und entsprechend abgenutzt. Ein Parkett mit "Patina" stört mich jetzt weniger, aber die Fliesenprobleme hätte ich gerne gelöst.
Nach Rücksprache mit dem Vermieter bat er mich (er wohnt im Ausland) Angebote für die Reparatur einzuholen. Von drei befragten Fliesenlegerfirmen war nur eine zur Reparatur bereit. Alle Fliesenleger meinten, dass eine Reparatur riskant sei, da viele Fliesen "hohl liegen" und verkürzt gesagt der Schaden bei einem Reparaturversuch noch größer werden kann.
Ich schickte meinem Vermieter das Angebot. Er antwortete, dass das Angebot ok sei unter der Prämisse, dass ausreichend Ersatzfliesen vorhanden seien. 10 Fliesen sind defekt um im Keller sind noch exakt 10 Fliesen. Ich schrieb darauf zurück, dass die Anzahl der Ersatzfliesen ausreichen würde, falls nicht irgendwelche weiteren Probleme auftreten würden (die hohl liegenden Fliesen könnten abfallen, beim Ausfräsen könnten benachbarte Fliesen beschädigt werden). Außerdem gab er zu Bedenken, dass sich das Haus (nach über 30 Jahren) noch weiter setzen würde (aus welchen Gründen auch immer) und auch nach einem Neuverfliesen irgendwann wieder Risse auftreten können.
Daraufhin erklärte ich ihm, dass ich bereit wäre mich an den Kosten für eine Neuverfliesung bis zu einer gewissen Höhe beteiligen würde, falls ich an der Auswahl der Fliesen beteiligt werde. Seitdem kam seit 14 Tagen keine Antwort.
Nun langer Rede kurzer Sinn:
- eine Mietminderung fällt weg, da ich die Wohnung so übernommen habe. Richtig?
- kann ich dennoch eine Beseitigung des Mangels verlangen mit Fristsetzung und Ersatzvornahme?
- der Fliesenschaden in der Küche resultiert aus einem Absenken des Estrichs. Dadurch ist auch der Boden wellig und ich kann einen Tisch nur in wackeligem Zustand aufstellen. Rechtfertigt das eine Mietminderung und wenn ja in Woche Höhe (wurde ja nicht im Protokoll aufgenommen)?
- darf der Vermieter eine übliche Miete in der Gegend verlangen, auch wenn seit über 30 Jahren kein Cent in die Wohnung investiert wurde?
Ich würde aus den anfangs genannten Gründen trotzdem hier gerne wohnen bleiben.
Vielen Dank und viele Grüße

22.02.2019 | 01:32

Antwort

von


(434)
Reinhäuser Landstraße 80
37083 Göttingen
Tel: 0551/43600
Tel: 0170/4669331
Web: http://www.ra-vasel.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gem. § 536b Satz 1 BGB haben Sie kein Recht auf Mietminderung wegen der Ihnen bei Vertragsschluss bekannten Mängel.

Da Sie den Istzustand der Wohnung anerkannt haben, haben Sie auch keinen Mangelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter: „Erfüllungsansprüche sind […] dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart haben" (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05 ).

Der wellige Küchenfußboden berechtigt Sie zur Mietminderung zwischen 5 % (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 06.09.2013, Az. 6 S 17/13 ) und 10 % (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 17.07.1987, Az. 3 C 387/87 ).

In Ihrem Wohnort gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB , wonach die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen darf.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird bestimmt nach Art der Wohnung, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit (u. a. der Erhaltungszustand) und Lage. Behebbare Mängel bleiben jedoch nach herrschender Meinung unberücksichtigt. Wenn in die Wohnung seit 30 Jahren nicht investiert wurde, wird sie hinsichtlich Ausstattung und Beschaffenheit unterste Kategorie sein. Welche Miete insoweit die ortsübliche Vergleichsmiete ist können Sie durch einen Blick in den für Ihre Stadt im Internet veröffentlichten Mietspiegel erfahren.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2019 | 15:31

Sehr geehrter Herr Vasel,

vielen Dank für Ihre Antwort zu später Stunde.

Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob ich den mangelhaften Zustand bei Übergabe als vertragsgemäß anerkannt habe. Wörtlich habe ich den Ist-Zustand anerkannt (und kann daher nicht mindern). Als Informatiker unterscheide ich bei der Abnahme einer Software zwischen Ist-Zustand und Soll-Zustand. Juristen ticken aber oft anders. In dem von Ihnen genannten Urteil des BGH hat der Mieter den Passus unterschrieben "Er anerkennt ausdrücklich, dass es für die von ihm vorgesehenen Vertragszwecke in der vorliegenden Form geeignet ist". Ein solcher oder sinngemäßer Passus fehlt in meinem Übergabeprotokoll.

Bevor ich hier die Frage gestellt hatte, hatte ich versucht die Rechtslage zu ergründen. Dort habe ich nur gefunden, dass der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand halten muss und dass 1-2 mm briete Risse in Badfliesen nicht vertragsgemäß sind. Daher stellte ich meine Frage auch, um zu ermitteln, ob eine bloße Anerkennung des Ist-Zustands den Vermieter von dieser Pflicht befreit.

Vielen Dank für Ihre erneute Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2019 | 19:03

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

indem Sie den Istzustand im Übergabeprotokoll „anerkannt" haben, ohne sich Ihre Rechte auf einen Sollzustand vorzubehalten, haben Sie die übergebene Wohnung als Erfüllung des Mietvertrages angenommen.

Ich halte es für äußerst unwahrscheinlich, dass das zuständige Gericht das anders sehen würde.

Ich empfehle daher, sich mit dem Vermieter gütlich zu einigen.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(434)

Reinhäuser Landstraße 80
37083 Göttingen
Tel: 0551/43600
Tel: 0170/4669331
Web: http://www.ra-vasel.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Vertragsrecht, Baurecht, priv., Mietrecht, Sozialrecht, Familienrecht, Inkasso, Kaufrecht, Erbrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 67442 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
sehr zufrieden offen geblieben!: Gegenargumente welche vorgebracht werden könnten ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank, das hat mir sehr geholfen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ich bin sehr zufrieden, die Antwort kam schnell, sehr verständlich und sehr freundlich. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen