Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Nach der Regelung des § 556 BGB
können die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Der nach § 556a BGB
zu beachtende Abrechnungsmaßstab bezieht sich entweder auf die Wohnfläche oder aber auf den tatsächlichen Verbrauch.
Nach der Heizkostenverordnung, die zwingend dann anzuwenden ist, wenn zwei oder mehr Wohnung von einer Heizungsanlage versorgt werden, ist der Vermieter verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen. Dafür muss er alle Räume mit Erfassungsgeräten und alle Heizkörper mit Verdunsterröhrchen ausrüsten.
Die Nebenkostenabrechnung muss übersichtlich gegliedert und auch für einen Durchschnittsmieter verständlich sein. Erforderlich ist daher die Nennung der Kostenarten, der Gesamtbeträge hierfür, der Kosten des einzelnen Haushalts und die Angabe des Verteilerschlüssels. Daher müssen bei verbrauchsabhängigen Kosten auch Menge, Wert und Rechnungsdatum angegeben werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, in der Abrechnung den Abrechnungszeitraum genau anzugeben. Dabei ist zu beachten, dass die Abrechnung jeweils für den Zeitraum eines Jahres (= 12 Monate) anzufertigen ist. Willkürlich gewählte Zeiträume sind also unzulässig.
Dies vorweggeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
1.
Die Zählerstände müssen sich aus den Abrechnungen ergeben. Dies bedeutet, dass die Strom- und Wasserrechnungen den Zählerstand der abgerechnet wird, wiedergeben müssen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist nicht zulässig. Es sind die tatsächlich verbrauchten Brennstoffmengen abzurechnen. Der Vermieter kann daher nur die tatsächlich verbrauchten Mengen mit dem Preis der letzten Ölllieferung ansetzen. Die Zähler müssen geeicht sein. Der Vermieter ist im Streitfall darlegungs- und beweispflichtig für den abgelesenen Zählerstand. Sie können zwar nicht die Zahlung verweigern, wenn der Vermieter die Ablesung nicht gemeinsam mit Ihnen durchführt. Sie könnten den Anspruch des Vermieters aber anzweifeln, so dass dieser letztlich beweisen muss, dass die Ablesung richtig gewesen ist. Dies müsste in einem Verfahren letztlich durch einen Sachverständigen überprüft werden.
2.
Die Messmethode Ihres Vermieters ist nicht geeignet, eine ordnungsgemäße Rechnung der Nebenkosten darauf abzustellen. Die Messung erfolgt nicht mittels geeichtem Zähler. Sie sollten keine Zahlungen leisten und den Vermieter auffordern einen Zähler einzubauen. Im Ernstfall könnte der Vermieter niemals beweisen, dass der Verbrauch in einer bestimmten Höhe erfolgt ist. Sie sollten eine Zahlung ablehnen und falls Ihr Vermieter klagt, müsste er den tatsächlichen Verbrauch beweisen. Dies wird er schwerlich können.
Sehr geehrter Herr Meivogel,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Gestatten Sie mir noch eine Nachfrage zur Ihrer Antwort:
Der Vermieter gibt den Abrechnungszeitraum mit 1.11.2008-31.10.2009 an, die beigefügte Wasserrechnung der Gemeinde aber lautet über 1.1.-31.12.2009. Das wären ja auch 12 Monate, wobei Monate 11+12 über den Abrechnungszeitraum hinausgehen.
Heißt dies, dass er verpflichtet ist, über die Zählerstände die Rechnung zu modifizieren und zwar so auszuweisen, dass der Zähleranfangsstand Wasserverbrauch am 1.11.2009 und der Zählerendstand am 31.10.2010 und die entsprechenden Kosten auch aus der Vorjahrrechnung (Monate 11+12) der Gemeinde zuordnen muss?.
Aber das sollte doch beim Abflussprinzip - zu meinem Bedauern - für den Vermieter vereinfacht werden und nur noch nach Rechnungen abgerechnet werden.
Es ist Aufgabe des Vermieters eine Abrechnung vorzulegen, die die tatsächlichen Kosten des Abrechnungszeitraums widerspiegelt. Dies muss zudem nachweisbar und belegbar sein, d.h. die Kosten müssen aus den der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen Dritter ersichtlich sein. Wenn das in einer solchen Rechnung ausgewiesene Abrechnungsjahr nicht mit dem Wirtschaftsjahr der Betriebskostenabrechnung übereinstimmt, so fehlt es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung.
