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Abbedingung/Änderung von WEG-Regelungen 2. Versuch


28.11.2006 08:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte beachten Sie die Anmerkungen in der Nachfrage zum 1. Versuch unter gleichem Betreff und wählen Sie die Frage nur aus, wenn Sie tatsächlich mit WEG-Problemen befasst sind und somit mehr als einen zu regelnden Aspekt in dem Einsatz angemessener Zeit nennen können.

Der Eigentümer E eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohnungen beabsichtigt, das Haus nach WEG aufzuteilen und zunächst die Dachgeschosswohnung an den Käufer K (meine Wenigkeit) zu verkaufen. GGf. will E in der Zukunft auch einzelne, weitere Wohnungen verkaufen. K möchte das Dachgeschoss zu zwei kleinen Wohnungen umbauen, einer eigenen Wohnzwecken dienenden und einer zu vermietenden Wohnung, also das Sondereigentum nochmals teilen (was bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung m.E. problemlos möglich ist).
Das Haus ist weitestgehend saniert, größerer Instandhaltungsaufwand ist in nächster Zukunft nicht zu erwarten, allerdings existiert ja auch noch keine Instandhaltungsrücklage.
So lange E nach der Teilung eine entsprechende Anzahl Wohnungen (bzw. Fläche) im Eigentum hält, hätte dieser wohl nach üblichen WEG Regelungen bei nicht Einstimmigkeit erfordernden Beschlüssen die Alleinentscheidungsbefugnis.
1.) Unabhängig davon, ob oder welche Regelungen für ggf. folgende weitere Käufer außer K getroffen werden: Ist es möglich, die WEG-Vorschriften dahingehend abzubedingen bzw. anzupassen, dass ein Interessenausgleich stattfindet, und zwar insofern, als dass weder E sich vollständig auch bei Kleinigkeiten in eine 50:50 Entscheidungssituation begibt (für K jedoch hinnehmbar), noch K hilflos jede Aktion mittragen muss, die per Mehrheit in einer "normalen" Eigentümergemeinschaft entschieden würde?
Überspitzt: Wenn E also beispielsweise die Treppenstufen mit Blattgold belegen möchte, sollte er dies tun dürfen, jedoch ohne anteilige Kostenübernahme durch K. Wenn er den Innenhof zum Swimmingpool umgestalten will, soll ihm dies gestattet sein, solange K noch trockenen Fußes sein Fahrrad im Hof parken kann etc.
2.) Welches sind dabei die zu regelnden kritischen Punkte bzw. abzuändernden WEG-Regelungen, die wesentlichen, die für K insbesondere finanziell erheblich, aber auch hinsichtlich einer weitgehend ungetrübten Freude an der Nutzung relevant sind? Gern auch in stichpunktartiger Beantwortung.

Bitte wählen Sie die Frage nicht zur Beantwortung, wenn Sie keine Gestaltungsmöglichkeit sehen.

Vielen Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen summarisch wie folgt beantworten:

Erlauben Sie mir zunächst eine Darstellung, wie das Gesetz die Ausübung des Stimmrechtes vorsieht, falls keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde:

Grundsätzlich findet eine Abstimmung nach der Kopfzahl der Eigentümer statt (§ 25 II WEG), damit hat auch der Wohnungseigentümer nur eine einzige Stimme, der mehrere Wohnungseigentumsrechte inne hat (beispielhaft Landgericht Hamburg, NJW 1974, 1911).

Grundsätzlich sind die Stimmen gleich gewichtet, so dass die von Ihnen geschilderten Probleme bei der Zweiergemeinschaft auftreten können.

In diesem Falle kommt bei Stimmengleichheit kein Beschluss zustande, danach ist gegebenenfalls gemäß § 21 die Anrufung des Gerichts nach § 43 I Nr. 1 geboten.

Die gesetzlichen Bestimmungen des § 25 sind grundsätzlich abdingbar (BayObLG MDR 1981,675).

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Stimmen auch nach dem Wert der jeweiligen Wohnungseigentumsanteile (OLG Frankfurt, OLGZ 83,29) oder der Anzahl der Einheiten zu bestimmen (LG Berlin, DerWEer 86,62).

Bei dieser Lösung würde es dann aber zu dem Übergewicht des E führen - aber bei einer späteren weiteren Aufteilung die dortige Situation bereits vorweg nehmen.

Zulässig ist auch eine Gestaltung dahin gehend, das in der Teilungserklärung vereinbart wird, dass bei Stimmengleichheit die Stimme der Einheit Nr. XX entscheiden soll. Mit dieser Bestimmung hat sich das OLG Oldenburg (Az. 5 W 153/96) ausdrücklich auseinander gesetzt. Es führt in seiner Entscheidung aus, dass der Gesetzgeber ausdrücklich einen weiten Gestaltungsspielraum zugelassen hat und Regelungen nur bei Überschreiten der allgemeinen Wirksamkeitsgrenzen sowie bei Missbrauch oder Sittenwidrigkeit zu beanstanden sind.

Legt man diese Entscheidung zu Grunde, könnte man an eine Regelung dahin gehend denken, dass in nur bestimmten - zu definierenden Bereichen - ein Übergewicht des Eigentümers der Einheit Nr. XX vorliegen soll. Welche das sein könnten, kann hier natürlich nicht bewertet werden.

Eine solche Formulierung müsste natürlich konkret entworfen und im Detail auf mögliche Unwirksamkeit-Tatbestände geprüft werden. Das OLG Oldenburg weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass die dort angegriffene Formulierung klar und verständlich abgefasst ist und die beabsichtigte unterschiedliche Rechtsstellung der beiden Eigentümer deutlich ausweist. Legt man diese Maßgabe zu Grunde, wäre eine Regelung der oben genannten Gestalt sicherlich denkbar.

Die von ihm angeführten Bespiele sind wohl eher baulichen Veränderungen, also Umgestaltung des Eigentums, und können damit nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen (§ 22 WEG), einer zulässige Abänderungen dieser Regelung bedarf es daher zu Ihrem Schutze nicht.

Im übrigen richtet sich der Kostenanteil gemäß § 16 WEG nach dem Verhältnis des jeweiligen Anteils, so dass sie insgesamt ohnehin nur einen geringen Anteil zu tragen hätten.

Regelungen insgesamt können aufgenommen werden im Bereich der Verwaltung, insbesondere der Bestellung eines Verwalters. Weiterhin kann die Veräußerung eines Wohnungsanteils von der Zustimmung des Verwalters oder der Mitgliederversammlung abhängig gemacht werden.

Ein Verwaltungsbeirat kann gebildet werden, abweichende Vereinbarung zu § 29 sind zulässig. Das Recht auf Bestellung kann ausdrücklich ausgeschlossen werden (BayObLG NJW-RR 1994,338).

Vereinbarungen zum Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums sind möglich (§ 15).

Letztendlich ist bei der Gestaltung einer Vielzahl von abweichenden Bestimmungen zur gesetzlichen Regelung möglich, wobei nach diesseitiger Auffassung das Gesetz durchaus eine ausgewogenere Bewertung vornimmt.

Eine abschließende Beratung an Hand des konkreten Einzelfalls kann dieses Forum hier nicht ersetzen, weshalb ich dringend zu einer Hinzuziehung eines Kollegen vor Ort rate.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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