Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Abbedingung/Änderung von WEG-Regelungen


27.11.2006 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Eigentümer E eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohnungen beabsichtigt, das Haus nach WEG aufzuteilen und zunächst die Dachgeschosswohnung an den Käufer K (meine Wenigkeit) zu verkaufen. GGf. will E in der Zukunft auch einzelne, weitere Wohnungen verkaufen. K möchte das Dachgeschoss zu zwei kleinen Wohnungen umbauen, einer eigenen Wohnzwecken dienenden und einer zu vermietenden Wohnung, also das Sondereigentum nochmals teilen (was bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung m.E. problemlos möglich ist).
Das Haus ist weitestgehend saniert, größerer Instandhaltungsaufwand ist in nächster Zukunft nicht zu erwarten, allerdings existiert ja auch noch keine Instandhaltungsrücklage.
So lange E nach der Teilung eine entsprechende Anzahl Wohnungen (bzw. Fläche) im Eigentum hält, hätte dieser wohl nach üblichen WEG Regelungen bei nicht Einstimmigkeit erfordernden Beschlüssen die Alleinentscheidungsbefugnis.

1.) Unabhängig davon, ob oder welche Regelungen für ggf. folgende weitere Käufer außer K getroffen werden: Ist es möglich, die WEG-Vorschriften dahingehend abzubedingen bzw. anzupassen, dass ein Interessenausgleich stattfindet, und zwar insofern, als dass weder E sich vollständig auch bei Kleinigkeiten in eine 50:50 Entscheidungssituation begibt (für K jedoch hinnehmbar), noch K hilflos jede Aktion mittragen muss, die per Mehrheit in einer "normalen" Eigentümergemeinschaft entschieden würde?

Überspitzt: Wenn E also beispielsweise die Treppenstufen mit Blattgold belegen möchte, sollte er dies tun dürfen, jedoch ohne anteilige Kostenübernahme durch K. Wenn er den Innenhof zum Swimmingpool umgestalten will, soll ihm dies gestattet sein, solange K noch trockenen Fußes sein Fahrrad im Hof parken kann etc.

2.) Welches sind dabei die zu regelnden kritischen Punkte bzw. abzuändernden WEG-Regelungen, die wesentlichen, die für K insbesondere finanziell erheblich, aber auch hinsichtlich einer weitgehend ungetrübten Freude an der Nutzung relevant sind? Gern auch in stichpunktartiger Beantwortung.

Bitte wählen Sie die Frage nicht zur Beantwortung, wenn Sie keine Gestaltungsmöglichkeit sehen.

Vielen Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gern wie folgt beantworten möchte.

Die Einräumung von weiterem Sondereigentum an den betreffenden Räumlichkeiten wäre theoretisch denkbar, um Sie aus den drohenden finanziellen Verpflichtungen herauszulassen. Allerdings spricht dagegen § 3 II WEG, wonach das Sondereigentum zwar grundsätzlich eingeräumt werden kann, jedoch diese Einräumung an die Abgeschlossenheit der betreffenden Räume geknüpft wird. Da dies bei typischem Gemeinschaftseigentum wie z.B. einem Treppenhaus nicht der Fall ist, bleibt Ihnen dieser Weg versperrt.

Qua Gesetzes ist bereits ein gewisser Schutz vorhanden, da Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nicht beschlossen bzw. verlangt werden können (vgl. § 22 I WEG). Die befürchteten „Alleingänge“ des E wären aufgrund der offensichtlich schlechterdings nicht möglichen Einstufung als Instandhaltungsmaßnahmen daher in keinem Fall zulässig.

Nun sind die gewählten Beispiele, wie Sie selbst formuliert haben, als „überspitzt“ zu bezeichnen. Es gibt also eine große Grauzone, d.h. in erster Linie Modernisierungsmaßnahmen, die im Spannungsfeld zwischen einer ordnungsgemäßen Instandsetzung und darüber hinausgehenden besonderen Aufwendungen stehen.

Um hier mehr Rechtssicherheit zu bekommen, können Sie sich zwar nicht gänzlich Ihrer anteiligen Instandsetzungspflicht entziehen, jedoch bleibt es Ihnen unbenommen, klarstellend schon vor einem Streitfall zu vereinbaren, welche „grenzwertigen“ Maßnahmen Sie von vornherein als besondere Aufwendungen klassifizieren, die nicht verlangt werden dürfen. Im Gegenzug sollten Sie vertraglich vereinbaren, dass die zu nennenden Maßnahmen jedoch von E ausgeführt werden dürfen, die Kosten jedoch nicht (auch nicht anteilig) auf Sie überwälzt werden dürfen. Zu modifizieren wären demnach § 21 und 22 WEG, die sich mit ordnungsgemäßer Verwaltung / Instandhaltung / Instandsetzung einerseits und darüber hinausgehenden besonderen Aufwendungen andererseits beschäftigen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2006 | 23:04

Der erste Absatz Ihrer Ausführungen ist mir leider nicht zugänglich.
Ich kann nicht erkennen, inwiefern eine Unterteilung des Wohnungseigentums der Dachgeschosswohnung nach meiner Schilderung mich aus welchen drohenden finanziellen Verpflichtungen herausließe?

Auch war meiner Darstellung doch nichts darüber zu entnehmen, dass nach Unterteilung keine Abgeschlossenheit mehr vorliegen oder Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus) umgewandelt werden würde?

Die weitere Unterteilung von Sondereigentum muss nicht notwendigerweise zur Entstehung zusätzlichen Gemeinschaftseigentums führen, beispielsweise durch den Einbau einer 2. Eingangstür vom Treppenpodest aus. Dabei würde zwar in Gemeinschaftseigentum eingegriffen (die Treppenhauswand), was zustimmungspflichtig wäre, aber die Abgeschlossenheit stünde doch nicht in Frage?
Und selbst wenn bei der Unterteilung eine Erweiterung des gemeinschaftseigentümlichen Treppenhauses um ehemalige Sondereigentumsflächen erfolgte, wäre auch dies - nach Zustimmung von E bereits in der Teilungserklärung und neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung - doch problemlos möglich? Welcher Weg ist versperrt?

Ich bin erheblich verwirrt und dabei war all das gar nicht Gegenstand meiner beiden Fragen.

Was diese anbelangt, muss ich insofern widersprechen, dass Ihre Antwort alle wesentlichen Aspekte des von mir geschilderten Falles umfasse. Sind die angesichts der geschilderten Konstellation "kritischen Punkte" nur mit den von Ihnen dargestellten Instandhaltungsfragen umfassend beantwortet?
Ich bin davon ausgegangen, dass ein mit dem WEG befasster Praktiker einige wesentliche Punkte nennen kann – aus dem Stegreif ohne Anspruch auf Vollständigkeit und gern auch wie in Ihrem Fall mit Disclaimer. Nur im Sinne von: Käufer K denk daran, dass du – sofern möglich (1. Frage) - bei dieser für dich ungünstigen Stimmrechtsverteilung bereits in Kaufvertrag oder Teilungserklärung eine Regelung treffen lässt zu: 1. 2. 3... (2. Frage).
Sofern ich mich dabei geirrt hätte, wäre ich für einen entsprechenden Hinweis auf einen zu geringen Einsatz dankbar gewesen.

Wenn Wohnungseigentumsrecht weder zu den Tätigkeits- oder Interessenschwerpunkten zählt noch demzufolge – von einer Ausnahme abgesehen - Gegenstand der bisher beantworteten Fragen war, hätte ich mir daher gewünscht, dass Sie die Beantwortung einem mit WEG-Fragen beschäftigten Kollegen überlassen hätten, da sonst eine einigermaßen erschöpfende Beantwortung im Rahmen dieses Forums sicher nur unter unverhältnismäßig hohem Zeitaufwand möglich ist. Ich habe im Forum sehr detaillierte, umfassende Antworten bei teilweise vermessen niedrigem Einsatz und hohem Streitwert gelesen. Allerdings auch den umgekehrten Fall (erlebt). Beides ist weder notwendig noch fair. Es motiviert nicht unbedingt zu höheren Einsätzen, wenn der Ratsuchende - wie im gegenständlichen Fall - die Frage viermal zum Mindesteinsatz hätte einstellen können, um nach und nach zu sehen, was dabei herauskommt.
Ich werde die Frage zum gleichen Einsatz erneut einstellen und bitte Sie höflichst, von einer Beantwortung abzusehen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2006 | 00:02

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Bedauern habe ich zur Kenntnis genommen, dass meine Antwort Sie anscheinend nicht zufrieden stellen konnte und sogar "verwirrt" hat. Weiterhin stehe ich jedoch auf dem Standpunkt, dass ich sie zutreffend beantwortet habe, soweit ich Ihre Fragen richtig interpretiert habe.

Konkrete Fragen, die ich selbstverständlich im Rahmen der Nachfragefunktion gern beantwortet hätte, kann ich Ihren Ausführungen nicht entnehmen. Daher betrachte ich meine Aufgabe an dieser Stelle als beendet.

Zudem möchte ich anmerken, dass ich über eine Reihe von juristischer Fachliteratur zu Ihrem Themengebiet verfüge und das WEG für mich nicht neu ist. Überdies ist davon auszugehen, dass die Kollegen in diesem Forum - mich eingeschlossen - in der Lage sind, selbst zu entscheiden, welcher Themen sie sich annehmen können. Ich für meinen Teil würde z.B. nicht auf die Idee kommen, steuerrechtliche oder gesellschaftliche Themen zu bearbeiten, da mir dafür der Zugang fehlt.

Abschließend hoffe ich für Sie, dass das erneute Einstellen Ihnen weiterhelfen kann, wenngleich ich Ihr Verhalten insbesondere vor dem Hintergrund der Nachfragefunktion
(Konkretisierung und „Nachbesserung“) und der Möglichkeit einer Kontaktaufnahme z.B. per E-Mail nicht ganz nachvollziehen kann, z.B. wenn es Verständnisschwierigkeiten geben sollte.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER