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20 jähriges Laminatboden: Totalschaden durch Wasserschaden. Mietausfall bei Auszug ?

| 19. November 2022 12:22 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:32

Zusammenfassung:

Verursacht ein Mieter bei Auszug Schäden, hat der Vermieter bis zur Wohnungsübergabe Anspruch auf Nutzungsentschädigung, danach grundsätzlich auf Ersatz des Mietausfalls. Beim Schadensersatz muss sich der Vermieter einen "Abzug neu für alt" anrechnen lassen. Diesen ermittelt im Zweifel ein Gutachter

Guten Morgen,
Mein Mieter hat ein Wasserschaden beim Auszug verursacht und dadurch älteren Laminatboden (20 J.) unbrauchbar gemacht – Totalschaden!
Bodenbelag musste komplett ersetzt werden.

Darf ich ein Mietausfall für die Zeit während der Renovierungsarbeiten gelten machen und die Kaution teilweise beibehalten? Ca. 6 wo.

Stimmt es, dass ich die Reparaturkosten selbst tragen muss, weil der Restwert im diesem Fall bereits bei Null lag? Laminatboden war vorher im Top Zustand.

Mit freundlichen Grüßen
G.

19. November 2022 | 13:42

Antwort

von


(44)
Braamkamp 14
22297 Hamburg
Tel: (040) 87 50 47 34
Web: http://www.kanzlei-alsterland.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

In Bezug auf den Mietausfallschaden müsste zunächst einmal geklärt werden, ob bereits eine wirksame Übergabe der Wohnung stattgefunden hat. Wenn der Wasserschaden durch den Mieter verursacht wurde, dürfte der Schaden noch vor der Übergabe entstanden sein. In diesem Fall wäre es aufgrund des Schadens möglich, die Wohnungsrückgabe (die regelmäßig durch die Fertigung eines Übergabeprotokolls und die Rückgabe der Schlüssel erfolgt) bis zur Reparatur des Schadens zu verweigern. In diesem Fall hätten Sie Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die unter Umständen auch höher sein kann als das, was Sie vorher als Mietzins bekommen haben.

Wenn Sie die Wohnung trotz der Beschädigung entgegengenommen haben, wird es etwas komplizierter. Den Mietausfall können Sie zwar grundsätzlich auch gegenüber dem Mieter geltend machen. Sie müssen aber im Streitfall beweisen, dass Sie die Wohnung tatsächlich zu einem bestimmten Preis vermietet hätten. Das kann mitunter schwierig werden, wenn Sie nicht bereits potentielle Nachmieter hatten, die die Wohnung auf jeden Fall übernommen haben und aufgrund der Verzögerung mit jemand anderem einen Mietvertrag geschlossen haben.

Aber wenn Sie als sicher voraussetzen können, dass Sie die Wohnung ohne den Schaden zu einem früheren Zeitpunkt hätten vermieten können, dann können Sie von diesem Zeitpunkt an bis zum dann später tatsächlich möglichen Zeitpunkt den Mietpreis verlangen, den Sie ohne den Schaden erzielt hätten. Die Summe können Sie dann als Schadensersatzanspruch von dem Ex-Mieter verlangen und auch mit der Kaution aufrechnen.

Ihre Frage danach, ob Sie die Reparaturkosten selbst tragen müssen, hängt davon ab, inwieweit Sie sich einen sogenannten „Abzug neu für alt" gefallen lassen müssen. Hintergrund ist der, dass durch die Miete auch die Abnutzung des Laminatbodens bezahlt wurde. Wenn dann durch einen Schadensfall der Boden neu gemacht werden muss, soll ein Vermieter davon insoweit nicht profitieren, als dass der abgewetzte Boden durch einen nagelneuen Belag ersetzt wird.

Entscheidend ist also, wieviel der Laminatboden am Tag der Beschädigung noch wert gewesen ist. Das kann man schwer schematisch beantworten. Hier kommt es darauf an, welche Qualität der Boden hatte und wie er benutzt wurde. Allein durch das Alter verliert ein Boden nicht entscheidend an Wert, sondern dadurch, wie er in den Jahren beansprucht wurde.

Man kann zwar grob schätzen, dass ein Laminatboden minderer Qualität nach 10 Jahren durchschnittlicher Nutzung seinen Wert vollständig verloren hat, ein Boden mittlerer Qualität nach 15-20 Jahren und bei hoher Qualität erst nach 25-30 Jahren. Aber das sind letztlich nur Faustregeln. Die sind nicht der Weisheit letzter Schluss, sondern lediglich für die Beantwortung der Frage gut, ob es sich in Ihrem Fall lohnt, die Frage nach dem tatsächlichen Restwert durch einen Gutachter, zumindest aber durch einen Fachmann feststellen zu lassen und/oder sich auf einen Rechtsstreit mit dem Mieter einzulassen.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg


Rechtsanwalt Jörn Blank

Rückfrage vom Fragesteller 20. November 2022 | 05:58

Guten Morgen,

Vielen Dank für die Antwort.
Laminatboden hat Restwert von Null, wie ich bereits geschrieben habe.
Schlüssel Übergabe hat stattgefunden, before Schaden behoben wurde.
Mir war nicht klar, dass ich Übergabe ablehnen konnte.
Schaden wurde bei der Übergabe jedoch protokolliert, mit Bilder.

Habe ich trotzdem Recht Mietausfall mit der Kaution zu verrechnen?

Gruß
G.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20. November 2022 | 17:32

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, Sie dürfen den entstandenen Mietausfallschaden bei der Kautionsberechnung abziehen. Wenn Sie dabei Hilfe benötigen, können Sie sich gerne direkt an meine Kanzlei wenden. Gern übernehme ich auch die weitere Kommunikation mit dem Ex-Mieter. Die bisher über diese Plattform gezahlten Gebühren würden dann vollständig auf die weiteren Gebühren angerechnet.

Ich wünsche Ihnen ein schönen Restsonntag.

MfG
Blank

Bewertung des Fragestellers 20. November 2022 | 05:59

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20. November 2022
4,6/5,0

Soweit alles OK und schnell.


ANTWORT VON

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