Mietrückstände - Form der Kündigung

Guten Tag!

Ich habe ein Problem zum (Ver-)Mietrecht.

Ausgangslage: Vor knapp 2 Jahren Kauf eines kleinen Wohn- u. Geschäftshauses (1 Ladenlokal, 3 Wohnungen). Das Ladenlokal wird seit Jahren von meinem Mann geführt; das Haus läuft auf meinen Namen.
Vorstellung bei den Mietern der (nicht preisgebundenen) Wohnungen, „offizielle“ Mitteilung des Eigentumsübergang mit dem Hinweis, dass die Mieten und auch die Höhe der monatlichen Nebenkosten- und Heizungsvorauszahlungen nicht erhöht wurden. Die Mietverträge sind (aus Bequemlichkeit) noch immer die mit dem Vorvermieter abgeschlossenen alten Formulare, nur 1 Mietvertrag ist wegen eines Mieterwechsels neu entstanden.


Bez. eines Wohnungs-Mietverhältnisses gibt es nun Probleme: schleppende und zurzeit ganz ausbleibende Zahlungen; konkret: zum zweiten Male hintereinander wurde die Miete komplett nicht gezahlt, d.h.: wir möchten am liebsten eher heute als morgen fristlos kündigen.

Die Details:
Der alte, von uns übernommene Mietvertrag gilt auf unbestimmte Zeit (Standard-Vordruck RNK Verlag Nr.525), das Mietverhältnis besteht seit dem 1.3.2002; Kaltmiete 275,-€ zzgl. monatl. Heiz- u. Nebenkostenvorauszhlg. je 45,-€ . Uns war bekannt, dass die Wohnungsmieterin vom Sozialamt und/oder BAFÖG-Amt (wg. Nachholung eines Schulabschlusses) Unterstützung erhielt.

Der Mietvertrag enthält unter § 23 „Weitere Vereinbarungen“ den handschriftlichen Zusatz „Der Mietvertrag gilt nur bei Übernahme durch das Sozialamt“.
- Frage: ist das eine legitime Zusatzklausel, oder ist eine solche Abrede sittenwidrig oder so ähnlich?

Da wir gewisse Schwierigkeiten mit der Mietzahlung fürchteten, haben wir kurz nach Übernahme des Mietverhältnisses ein Schreiben über die gleichgebliebene Höhe der Miete und das Erfordernis der regelmäßigen Zahlung aufgesetzt, das von beiden Seiten unterschrieben und dem Sozialamt (für die Berechnung seiner Unterstützungsleistungen an die Mieterin) zugeleitet wurde. Darin stand u.a. wortwörtlich:
„Auf Grund wiederholten Ausbleibens der Mietzahlungen an den bisherigen Hauseigentümer besteht der Vermieter unbeschadet etwaiger Mietübernahme-Zusagen seitens öffentlicher Stellen (Sozialamt, BAföG-Amt o.ä.) auf der gesetzlich üblichen Zahlung von Mietzins und Vorauszahlungen bis zum dritten Werktag eines jeden Monats; bei wiederholter Nichtzahlung gelangt ansonsten das gesetzlich festgelegte Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zur Anwendung.“

Die Zahlung der Mieten stolperte zu Anfang unseres „Vermietertums“ etwas, weil die Unterstützungszusagen sich verzögert hatten bzw. ein Antrag an einen anderen Unterstützungsträger in der Bearbeitung war. Wir hatten seinerzeit etliche Gespräche mit der Mieterin und auch mit der für sie zuständigen Sozialamtsmitarbeiterin, die uns eine zügige Bearbeitung zusicherte. Dann lief die Mietzahlung per Amt einigermaßen korrekt. Neues „Stolpern“ beim Übergang auf die Zahlung durch das BaAFÖG-Amt, gezahlt wurde nun meist durch die Mieterin. 2 x geduldete angekündigte Teilzahlung, aber mehrmals (auch schriftlicher) Hinweis unsererseits auf die Notwendigkeit der pünktlichen Zahlung.

Beim ersten Ausbleiben einer ganzen Miete (Februar 06) am 20. 2. an die Mieterin Einschreiben m. Rückschein geschickt: neben einigen mittlerweile schon mehrfach wiederholten Hinweisen (Flurreinigung, Flur freihalten, kein Fahrrad im Flur etc.) die Aufforderung, die ausstehende Miete „unverzüglich“ zu zahlen und „regelmäßig jeweils zu Monatsanfang“ zu zahlen – von der Mieterin keinerlei Reaktion, obwohl sie das Schreiben bekommen haben muss (Rückschein).
Ein Monat später (März 06): wieder keine Mietzahlung, auch keine Nachzahlung für Februar. Hier haben wir noch nichts weiter unternommen, weil wir irgendwie immer noch auf eine Nachzahlung hofften.

- unsere Hauptfragen: wie sieht Vorbereitung zur fristlosen Kündigung aus, muss so etwas wie eine Abmahnung geschickt werden oder war das schon unser Brief vom 20.2.? Müssen weitere Zahlungsfristen gewährt und eine Widerspruchsfrist genannt werden? Es gibt vielleicht ein Musterformular.

Vom Hausverkäufer hatten wir bei Übernahme des Hauses die Mietkaution in Höhe von 2 Warmmieten (Sparbuch mit Zinsen; wurde durch uns dann auf neues Sparbuch angelegt) zusammen mit einem Abtretungsdokument erhalten, wonach die Kaution – sofern der Vermieter keine Ansprüche darauf hat und sie zurückzahlen würde – anstelle an den Mieter an das Sozialamt zu leiten habe.
- Frage: Kann Kaution in so einem Fall auch ausbleibende Mieten kompensieren oder nur Ansprüche unsererseits aus nichtgezahlten Nebenkosten oder Beschädigungen o.ä.?

Herzlichen Dank im Voraus