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Vorgehen bei Mietrückständen und fristloser Kündigung


| 14.08.2005 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo !
Ich habe probleme mit dem Mieter meiner Eigentumswohnung, der die Wohnung seit 01.10.04 gemietet hat.Er schuldet schon seit beginn der Mietzeit die Hinterlegung einer Mietkaution.Im Mietvertrag waren 3 Kaltmieten auf einem Mietkautionskonto vereinbahrt, bis jetzt habe ich keine Unterlagen über ein solches erhalten, obwohl er behauptet es angelegt zu haben. Schon nach 2 Monaten war der Mieter im Verzug mit seinen Mietzahlungen ,die er aber nachgezahlt hat nachdem ich ihn schriftlich angemahnt hatte.
Jetzt fehlte die Miete Juni 05 und ich habe telefonisch mehrmals angemahnt doch die versprochenen Zahlungstermine wurden von ihm nie eingehalten.Die Miete für Monat Juli wurde wieder gezahlt. Am 16.07.05 habe ich ihn schriftlich, per Einschreiben auf die fehlende Miete für Juni aufmerksam gemacht,daraufhin wieder mündliche Versprechungen aber kein Geld.
Am 08.08.05 habe ich wieder eine Mahnung geschickt,diesmal schon für 2 Monatsmieten da im August auch nicht gezahlt wurde .In der letzten Mahnung habe ich eine Zahlungsfrist bis 11.08 gesetzt und eine fristlose Kündigung angedroht.Der Termin ist vergangen und keine Zahlung oder Kontaktaufnahme seinerseits erfolgt.Ich habe mehrmals versucht ihn zu erreichen, doch es ist mir nicht gelungen ,als ich ihn persönlich aufgesucht habe und ihn auf dem Balkon gesehen habe ,öffnete er mir nicht die Tür und stellte sogar die Klingel ab. Jetzt meine Fragen.
Kann ich jetzt fristlos Kündigen und was muss ich beachten,welche Paragraphen unterstützen diese Kündigung ?
Muß er die Kündigung in irgend einer Form mir gegenüber anerkennen und bis wann muß er die Wohnung räumen ?
Wie muß ich vorgehen wenn er die Kündigung ignoriert ,was kommt dann auf mich zu ?
Vielen Dank im voraus!
Sehr geehrter Herr Heinrich,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn der Mieter mit der Zahlung von 2 Monatsmieten im Verzug ist, dürfen Sie das Mietverhältnis nun gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a+b BGB fristlos kündigen. Gleichzeitig sollten Sie hilfsweise auch die fristgerechte Kündigung erklären. Die Voraussetzungen dafür liegen nach Ihrer Schilderung vor.

Da bei der Kündigung einiges zu beachten ist, sollten Sie einen Anwalt damit betrauen. Die entsprechenden Kosten müsste Ihnen der Mieter als Verzugsschaden ersetzen, da diese Kosten von der Rechtsprechung als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung betrachtet werden.

Eine Räumungsfrist brauchen Sie nicht zu setzen. Theoretisch könnten Sie, mit der fristlosen Kündigung, sofort die Räumung und Herausgaber der Wohnung verlangen. In der Praxis wird jedoch häufig noch eine Räumungsfrist von 1-2 Wochen gewährt. Dies müssen Sie aber nicht!

Ignoriert der Mieter die Kündigung und räumt die Wohnung nicht, sollten Sie Räumungs- und Zahlungsklage einreichen und Ihren Herausgabeanspruch gerichtlich durchsetzen.

Zwar hat der Mieter bis 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Möglichkeit, die ausstehenden Mieten nachzuzahlen, mit der Folge, daß die Kündigung dann unwirksam wird. Die bis dahin entstandenen Kosten (Anwaltskosten, Gerichtskosten) müsste er aber zusätzlich ebenfalls tragen.

Deshalb mein Rat: Lassen Sie sich von Ihrem Mieter nicht weiter auf der Nase herumtanzen, sondern sprechen Sie nun die fristlose Kündigung aus. Dazu werden Sie, nach Ihrer Schilderung, berechtigt sein. Das Verhalten des Mieters zeigt, daß er nicht gewillt ist, Ihre Vermieterrechte zu akzeptieren. Dies müssen und dies sollten Sie nicht dulden.

Gerne dürfen Sie sich zur Fertigung der Kündigung und zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche auch an mich wenden. In dem Fall schlage ich vor, daß Sie mich morgen einfach einmal anrufen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen aus der Fußballhochburg Köln

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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