Ist Keller 100%-iger Wohnraum

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Nach Ansicht der Rechtsprechung verbindet der allgemeine Sprachgebrauch mit dem Begriff „Wohnfläche“ keine bestimmte Bestimmung- und Berechnungsart.

Der Begriff ist deshalb auslegungsbedürftig. Der Gesetzgeber hat für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus die Berechnungsvorschriften im Rahmen der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) auf Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) erlassen.

Sie gelten unmittelbar nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Des Weiteren gibt es auch DIN-Vorschriften.

Letztendlich ist die Feststellung der Wohnfläche eine Tatsachenfeststellung, die die Gerichte entsprechend den besonderen Umständen des Einzelfalls vorzunehmen haben, wobei sich die Gerichte bei der Ermittlung der Umstände des Einzelfalls aber durchaus an den Festlegung der vorgenannten Verordnung leiten lassen können.

In der Tat gilt folgendes:

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1.
Zubehörräume, insbesondere:
a)
Kellerräume,
b)
Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c)
Waschküchen,
d)
Bodenräume,
e)
Trockenräume,
f)
Heizungsräume und
g)
Garagen,

und somit auch nicht die von Ihnen genannten Räumlichkeiten.

Die Frage ist nur, welche Konsequenzen dies für Ihren Mietvertrag und die Höhe der Miete hat.

Zu unterscheiden ist immer, ob es sich bei der Angabe einer Wohnungsgröße in einem Mietvertrag um eine Vereinbarung handelt oder um eine bloße Ojektbeschreibung.
Eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße liegt regelmäßig dann vor, wenn im Mietvertrag bei der Angabe des vermieteten Objekts die Wohnungsgröße angegeben ist ohne dass es sich erkennbar um einen gerundeten circa-Betrag handelt.

Nach den von Ihnen geschilderten Umständen gehe ich allerdings von Erstem aus:
Vereinbarungsgemäß vermietet werden soll auch die untere Etage als „Wohnraum“.

Demnach ist aber die tatsächliche Wohnraumgröße für die Miete und auch Mieterhöhungen entscheidend, also nicht das, was im Mietvertrag angegeben ist und als „Wohnraum“ bezeichnet worden ist.

Es müsste dann aber ermittelt werden, ob die Miete (siehe z.B. Internetseiten über Vergleichsmieten) noch angemessen erscheint, wenn die untere Etage als Kellerräumlichkeiten und damit als Wohnraum wegfällt, ob es sich also eben um Mietwucher handelt.

Sie sollten sich daher an Ihren Vermieter wenden, wenn Sie eine derartige Recherche durchgeführt haben und zu einem für Sie vorteilhaften Ergebnis gelangt sind.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.