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verlangte Reparaturen nach Auszug

| 29.04.2008 17:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo und guten Tag,

ich habe eine möblierte 1-Zimmer Wohnung nach 4 ½ Jahren fristgerecht gekündigt. Am Sonntag war nun endlich die Endabnahme.
Zu meinem Erstaunen wurden von den 500€ Kaution 100€ einbehalten. Begründung: Die Balkonwand ist durch den ständig darauf tropfenden Regen grünlich verfärbt.
Ich habe beteuert, dass ich dafür nichts kann. Erwidert wurde mir nur, dass ich das hätte melden müssen, dann hätte man ja theoretisch ein Regendach montieren können. Soweit ich weiß, wäre dies aber seitens der Hausverwaltung eh verboten. (Außerdem war der Vermieter ein paar mal bei mir um zu prüfen, ob der Windschutz am Balkon noch stabil ist- da hätte er die Verfärbung ja sehen müssen)

Ich jedenfalls habe das immer als Verschleiß gesehen (bzw. ich habe nicht wirklich drauf geachtet, da ich ja eh nichts hätte machen können) und nicht als „Einschränkung der Mietsache“.
Muss ich die Balkonwand erneuern und kann ich das ggf. über meine Haftpflicht als „Allmählichkeitsschaden“ melden?
Im Mietvertrag sind zwecks Schönheitsreparaturen starre Regeln festgelegt. (Der Vermieter verpflichtet sich gemäß nachstehendem Fristenplan…)
Als Zweites wurde an einer Silikonfuge an der Badewanne eine schwarze Verfärbung bemängelt. Man müsse nun alles neu verfugen...aber:

Es gibt weder ein Einzugs- noch Auszugsübergabeprotokoll. (Leider Unwissenheit meinerseits, da dies meine erste Wohnung war- Zeugen habe ich auch nicht)

Gestern bekam ich dann einen Anruf- der nächste Schock: Das Wasser würde nicht mehr richtig ablaufen und die Tür vom Eisfach am Kühlschrank sei kaputt. Es sei meine Schuld und ich müsse alles zahlen. (Warum habe ich nur nicht auf ein Protokoll bestanden?!?) Ich weise jedenfalls die Schuld von mir, denn bei mir lief alles immer reibungslos ab und auch das Eisfach war tadellos. (Das könnte mein Freund, der regelmäßig bei mir war auch bezeugen)

Ist die teilweise ausbezahlte Kaution nicht ein Hinweis dafür, dass die Herren bis auf die 2 bereits erwähnten Dinge keine weiteren Mängel festgestellt haben. Ich meine, die haben alles kontrolliert- sogar, ob der Herd noch geht usw. Können die das einfach auf mich abwälzen? Muss ich zahlen?

Wie sieht es denn aus- sollte ich wirklich alles zahlen müssen- muss der Mieter mir vor den Reparaturen einen Kostenvoranschlag vorlegen, damit ich eine Option habe, das kostengünstiger richten zu lassen oder kann er mir einfach die Rechnung nach der Reparatur präsentieren? Wenn er dies so macht- muss ich dann zahlen? Die Vermieter sind schon jenseits der 80- die machen das sicher nicht mehr selber und besorgen für alles Fachmänner...

Die Verjährungsfrist beträgt doch meines Wissens 6 Mon.- kann ich hier evtl. auch auf Zeit spielen? §5 meines Mietvertrags sagt aus, dass ich innerhalb eines Monats nach Einzug solch einen Mangel hätte melden müssen, sonst kann ich mich nicht darauf berufen, dass der Mangel bereits bei Einzug vorhanden war- dies behaupten geht also nicht. Ich kann mir die Kosten als Studentin zum einen nicht leisten, zum anderen sehe ich dies auch erst recht nicht ein... ich habe Kleinreparaturen auf eigene Kosten auf mich genommen (tropfender Wasserhahn, Duschkopf/Schlauch) und mich sogar um einen Nachmieter gekümmert, obwohl ich das nicht hätte tun müssen und bin sehr enttäuscht von den Vermietern. Die 100€ tun ja schon weh, aber wenn jetzt auch noch der Wasserhahn und das Eisfach dazu kommt.

Ich bedanke mich schon mal für eine Antwort und hoffe, dass Sie mir – falls ich nicht im Recht bin- einen guten Trick 17 nennen können, wie ich aus dem Schlamassel evtl. nochmal rauskomme....

Am Tag der Übergabe waren folg. Personen anwesend: Vermieter und seine halb-blinde Frau, kurz die Hausmeisterin zur Zählerstandsabmessung und ich... (und ein paar potentielle Nachmieter noch zwischendrin).

Sollten Sie noch Angaben benötigen (Zitate aus dem Mietvertrag ect.), fragen Sie bitte einfach nach. Es handelt sich um einen Standard-Mietvertrag des Stuttgarter Haus-und Grundbesitzervereins 04/02.

Zusammenfassend: Muss ich die erwähnten Dinge (Balkonwand, Dichtungsfuge Wasserrohr und Eisfach) mir gefallen lassen und zahlen und wie könnte ich das ggf. abwenden bzw. was für Fehler kann der Vermieter zu meinen Gunsten dann noch machen?

Vielen Dank und freundliche Grüße

PS: Ich bin kein Jurist, es wäre klasse, wenn Sie Fachbegriffe übersetzen könnten..

Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn Ihr Vermieter der Meinung ist, dass Sie Schönheitsreparaturen ausführen müssen, dann muß er Ihnen grundsätzlich die Möglichkeit geben, dies selber zu machen. Erst wenn Sie diese nicht durchführen, darf auf Ihre Kosten ein Handwerker bestellt werden.
Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist in Ihrem Vertrag wegen der Starren fristen unwirksam.
Die Beseitigung von Mängeln ist nach § 535 BGB Angelegenheit des Vermieters, es sei denn Sie hätten die Mängel verursacht. Dafür ist jedoch der Vermieter beweispflichtig.
Problematisch ist jedoch, dass Sie Kleinreparaturen auf eigene Kosten auf sich genommen haben. Wenn Sie dies nur so ohne Rechtspflicht gemacht haben, dann leitet sich daraus keine Pflicht ab, die Beseitigung der vom Vermieter aufgelisteten Mängel zu bezahlen.
Enthält Ihr Mietvertrag jedoch eine Kleinreparaturklausel, dann kann sich daraus ergeben, dass Sie zahlen müssen, wenn es dem Vermieter gelingt, nachzuweisen dass die Mängel bei Wohnungsübergabe vorhanden waren. Gegebenenfalls geben Sie den Text der Kleinreparaturklausel über die Nachfragefunktion durch.
Problematisch ist die verfärbte Balkonwand. Hier hätten Sie dies tatsächlich unverzüglich melden müssen. § 536 c I 1 BGB . Sie müssen auch beweisen, dass Sie es gemeldet haben bzw. der Vermieter diesen Mangel auch ohne Ihre Meldung kannte. Dies dürfte hier wahrscheinlich nicht gelingen. Nach § 536 c II BGB sind Sie hier zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Vermieter dadurch entstanden ist, dass Sie den Schaden nicht gemeldet haben. Allerdings muß Ihr Vermieter beweisen, dass ein solcher Schaden eingetreten ist. Dies können Sie in einem Prozess mit Nichtwissen bestreiten. Hätten Sie die Verfärbung gemeldet dann hätte der Vermieter das Regendach anbringen und die Wand streichen können. Jetzt kann er dies auch. Dass er jetzt zum Streichen der Wand mehr Farbe braucht, als er gebraucht hätte, wenn Sie den Schaden vor ein oder 2 Jahren gemeldet hätten wird der Vermieter zumindest nicht nachweisen können. Wenn es ihm jedoch gelingen sollte, nachzuweisen dass zum Beispiel vor 2 Jahren 2 Liter Farbe gereicht hätten und jetzt 3 Liter Farbe zum Streichen erforderlich sind, dann müßten sie den zusätzlichen Liter Farbe bezahlen.

Die teilweise ausgezahlte Kaution ist tatsächlich ein Hinweis darauf, dass bei der Wohnungsabnahme keine Mängel gefunden wurden. Das nicht ablaufende Wasser kann jedoch ein versteckter Mangel sein, der bei der Abnahme nicht entdeckt wurde. Hier muß der Vermieter beweisen, dass dieser Mangel tatsächlich vorhanden war und dass Sie den verursacht haben. Sie können in einem Prozess Ihren Freund unter Protest gegen die Beweislast als Gegenbeweis nennen.
Es ist richtig, dass die Verjährungsfrist 6 Monate beträgt. Allerdings ist diese solange gehemmt, wie Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln. Bei einem Spiel auf Zeit, darf der Vermieter also nicht in der Lage sein, nachzuweisen dass Verhandlungen stattgefunden haben.

Zusammenfassend kann vorbehaltlich einer über die Nachfragefunktion nach zureichenden Kleinreparaturklausel gesagt werden, dass Sie nicht zahlen müssen, bzw. der Vermieter einen Zahlungsanspruch zumindest nicht nachweisen kann.
Wegen der 100 Euro einbehaltener Kaution rate ich Ihnen warten Sie ab, bis die 6 Monate um sind und Sie die Betriebskostenabrechnung für die Zeit von Januar bis April diesen Jahres bekommen haben und verklagen danach den Vermieter auf Auszahlung der restlichen Kaution.
Als Studentin haben Sie wahrscheinlich einen Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Dies bedeutet der Staat würde die Gerichtskosten und Ihren Anwalt bezahlen.
Sollte die vom Vermieter noch zu erstellende Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung enthalten, dann erklären Sie einfach die Aufrechnung.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

Rückfrage vom Fragesteller 29.04.2008 | 21:01

Erst einmal vielen Dank für Ihre Antwort, nun bin ich schon etwas beruhigter..
Die Klausel lautet im Vertrag wie folgt:
Die KOsten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendigen Reparaturen an solchen Gegenständen, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, nämlich[...] nimmt der Mieter im Einzelfall bis einschließlich 80€ auf sich, jedoch nur bis zu einem Gesamtbetrag von 8% der Jahresnettomiete innerhalb von 12 Monaten.
Das heißt, dass ich das Eisfach, die Badfugen und alle "Kleinreparaturen, die "er noch so findet", zahlen muss?
Habe ich Sie aber richtig verstanden, dass, wenn der Mieter ohne Möglichkeit der Selbstreparatur, die "Schäden" behebt, ich bei überteuerter Rechnung vorgehen kann bzw. nicht zahlen brauche? Ich nehme nämlich wirklich an, dass er das sofort selbst machen wird. (Fachbetrieb beauftragen). Ist es denn meine Pflicht die Eigenreparatur anzubieten oder muss er mich dazu auffordern?
Nochmals vielen Dank- nun weiß ich erstmal woran ich bin und mit was ich rechnen muss.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.04.2008 | 22:31

Sehr geehrte Fragestellerin,

das Eisfach und die Fuge müssen Sie tatsächlich bezahlen. Jedoch nur bis zu der Grenze von jeweils 80 Euro. Wenn also zum Beispiel das Eisfach 90 Euro kostet, dann zahlen Sie davon 80 und er die anderen 10. Jedoch nur wenn er beweisen kann, dass das Eisfach bei Wohnungsübergabe kaputt war.
Bei der Fuge ist es genauso.

Fuge 80 + Eisfach 80 = 160
160 - 100 einbehaltene Kaution sind maximal 60 Euro, die Sie noch zahlen müssen.

Die Balkonwand und das angeblich verstopfte Wasserrohr fällt jedoch nicht unter die Kleinreparaturklausel, weil diese nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Er muß Ihnen die Möglichkeit geben, die Reparaturen selber zu machen. Gibt er Ihnen diese Möglichkeit nicht, dann kann er von Ihnen nur soviel Geld verlangen, wie Sie ausgegeben hätten, wenn Sie oder ein Bekannter von Ihnen dies selber gemacht hätten.

Also wenn Sie genügend handwerkliches Geschick haben, um die Fuge zu reparieren eine Tüte Sillicon oder Farbe oder was auch immer in die Fuge geschmiert werden muß. Wenn Sie „2 linke Hände" haben wären auch das die Kosten für einen Handwerker. Jedoch begrenzt auf die 80 Euro.

Ob Sie die Selbstausführung anbieten müssen oder warten können, bis der Vermieter Sie auffordert, ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt. Einige Gerichte entscheiden so und andere so.

Deshalb empfehle ich Ihnen, wenn Sie oder Ihr Freund die Mängel selber beheben können, bieten Sie dies am besten schriftlich mit Einschreiben Rückschein an, um später beweisen zu können, dass Sie dies angeboten haben.

Wenn Sie auch nur einen Handwerker beauftragen müßten, setzen Sie darauf dass der Vermieter nicht beweisen kann, dass Mängel da sind. Denn ein von Ihnen beauftragter Handwerker würde kaum weniger als 80 Euro nehmen und mehr als 80 pro Reparatur müssen Sie sowieso nicht zahlen, egal wie viel der Vermieter dem Handwerker zahlt.

Dabei jedoch aufpassen, dass alle Reparaturen, die Sie in den letzten 12 Monaten gemacht haben zusammen mit dem was er noch findet, die 8 % Grenze nicht überschreiten.

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Recht herzlichen Dank. Es gibt nichts schlimmeres als Unwissenheit- und die haben Sie mir genommen! Tipps und Tricks inklusive. Absolut kompetent, aber ohne "juristisches Bla Bla" und Fachchinesisch. Einfach klasse! Grüße nach Berlin!

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