Sehr geehrte Fragestellerin,
wenn Ihr Vermieter der Meinung ist, dass Sie Schönheitsreparaturen ausführen müssen, dann muß er Ihnen grundsätzlich die Möglichkeit geben, dies selber zu machen. Erst wenn Sie diese nicht durchführen, darf auf Ihre Kosten ein Handwerker bestellt werden.
Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist in Ihrem Vertrag wegen der Starren fristen unwirksam.
Die Beseitigung von Mängeln ist nach § 535 BGB
Angelegenheit des Vermieters, es sei denn Sie hätten die Mängel verursacht. Dafür ist jedoch der Vermieter beweispflichtig.
Problematisch ist jedoch, dass Sie Kleinreparaturen auf eigene Kosten auf sich genommen haben. Wenn Sie dies nur so ohne Rechtspflicht gemacht haben, dann leitet sich daraus keine Pflicht ab, die Beseitigung der vom Vermieter aufgelisteten Mängel zu bezahlen.
Enthält Ihr Mietvertrag jedoch eine Kleinreparaturklausel, dann kann sich daraus ergeben, dass Sie zahlen müssen, wenn es dem Vermieter gelingt, nachzuweisen dass die Mängel bei Wohnungsübergabe vorhanden waren. Gegebenenfalls geben Sie den Text der Kleinreparaturklausel über die Nachfragefunktion durch.
Problematisch ist die verfärbte Balkonwand. Hier hätten Sie dies tatsächlich unverzüglich melden müssen. § 536 c I 1 BGB
. Sie müssen auch beweisen, dass Sie es gemeldet haben bzw. der Vermieter diesen Mangel auch ohne Ihre Meldung kannte. Dies dürfte hier wahrscheinlich nicht gelingen. Nach § 536 c II BGB
sind Sie hier zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Vermieter dadurch entstanden ist, dass Sie den Schaden nicht gemeldet haben. Allerdings muß Ihr Vermieter beweisen, dass ein solcher Schaden eingetreten ist. Dies können Sie in einem Prozess mit Nichtwissen bestreiten. Hätten Sie die Verfärbung gemeldet dann hätte der Vermieter das Regendach anbringen und die Wand streichen können. Jetzt kann er dies auch. Dass er jetzt zum Streichen der Wand mehr Farbe braucht, als er gebraucht hätte, wenn Sie den Schaden vor ein oder 2 Jahren gemeldet hätten wird der Vermieter zumindest nicht nachweisen können. Wenn es ihm jedoch gelingen sollte, nachzuweisen dass zum Beispiel vor 2 Jahren 2 Liter Farbe gereicht hätten und jetzt 3 Liter Farbe zum Streichen erforderlich sind, dann müßten sie den zusätzlichen Liter Farbe bezahlen.
Die teilweise ausgezahlte Kaution ist tatsächlich ein Hinweis darauf, dass bei der Wohnungsabnahme keine Mängel gefunden wurden. Das nicht ablaufende Wasser kann jedoch ein versteckter Mangel sein, der bei der Abnahme nicht entdeckt wurde. Hier muß der Vermieter beweisen, dass dieser Mangel tatsächlich vorhanden war und dass Sie den verursacht haben. Sie können in einem Prozess Ihren Freund unter Protest gegen die Beweislast als Gegenbeweis nennen.
Es ist richtig, dass die Verjährungsfrist 6 Monate beträgt. Allerdings ist diese solange gehemmt, wie Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln. Bei einem Spiel auf Zeit, darf der Vermieter also nicht in der Lage sein, nachzuweisen dass Verhandlungen stattgefunden haben.
Zusammenfassend kann vorbehaltlich einer über die Nachfragefunktion nach zureichenden Kleinreparaturklausel gesagt werden, dass Sie nicht zahlen müssen, bzw. der Vermieter einen Zahlungsanspruch zumindest nicht nachweisen kann.
Wegen der 100 Euro einbehaltener Kaution rate ich Ihnen warten Sie ab, bis die 6 Monate um sind und Sie die Betriebskostenabrechnung für die Zeit von Januar bis April diesen Jahres bekommen haben und verklagen danach den Vermieter auf Auszahlung der restlichen Kaution.
Als Studentin haben Sie wahrscheinlich einen Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Dies bedeutet der Staat würde die Gerichtskosten und Ihren Anwalt bezahlen.
Sollte die vom Vermieter noch zu erstellende Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung enthalten, dann erklären Sie einfach die Aufrechnung.
Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.
Erst einmal vielen Dank für Ihre Antwort, nun bin ich schon etwas beruhigter..
Die Klausel lautet im Vertrag wie folgt:
Die KOsten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendigen Reparaturen an solchen Gegenständen, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, nämlich[...] nimmt der Mieter im Einzelfall bis einschließlich 80€ auf sich, jedoch nur bis zu einem Gesamtbetrag von 8% der Jahresnettomiete innerhalb von 12 Monaten.
Das heißt, dass ich das Eisfach, die Badfugen und alle "Kleinreparaturen, die "er noch so findet", zahlen muss?
Habe ich Sie aber richtig verstanden, dass, wenn der Mieter ohne Möglichkeit der Selbstreparatur, die "Schäden" behebt, ich bei überteuerter Rechnung vorgehen kann bzw. nicht zahlen brauche? Ich nehme nämlich wirklich an, dass er das sofort selbst machen wird. (Fachbetrieb beauftragen). Ist es denn meine Pflicht die Eigenreparatur anzubieten oder muss er mich dazu auffordern?
Nochmals vielen Dank- nun weiß ich erstmal woran ich bin und mit was ich rechnen muss.
Sehr geehrte Fragestellerin,
das Eisfach und die Fuge müssen Sie tatsächlich bezahlen. Jedoch nur bis zu der Grenze von jeweils 80 Euro. Wenn also zum Beispiel das Eisfach 90 Euro kostet, dann zahlen Sie davon 80 und er die anderen 10. Jedoch nur wenn er beweisen kann, dass das Eisfach bei Wohnungsübergabe kaputt war.
Bei der Fuge ist es genauso.
Fuge 80 + Eisfach 80 = 160
160 - 100 einbehaltene Kaution sind maximal 60 Euro, die Sie noch zahlen müssen.
Die Balkonwand und das angeblich verstopfte Wasserrohr fällt jedoch nicht unter die Kleinreparaturklausel, weil diese nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Er muß Ihnen die Möglichkeit geben, die Reparaturen selber zu machen. Gibt er Ihnen diese Möglichkeit nicht, dann kann er von Ihnen nur soviel Geld verlangen, wie Sie ausgegeben hätten, wenn Sie oder ein Bekannter von Ihnen dies selber gemacht hätten.
Also wenn Sie genügend handwerkliches Geschick haben, um die Fuge zu reparieren eine Tüte Sillicon oder Farbe oder was auch immer in die Fuge geschmiert werden muß. Wenn Sie „2 linke Hände" haben wären auch das die Kosten für einen Handwerker. Jedoch begrenzt auf die 80 Euro.
Ob Sie die Selbstausführung anbieten müssen oder warten können, bis der Vermieter Sie auffordert, ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt. Einige Gerichte entscheiden so und andere so.
Deshalb empfehle ich Ihnen, wenn Sie oder Ihr Freund die Mängel selber beheben können, bieten Sie dies am besten schriftlich mit Einschreiben Rückschein an, um später beweisen zu können, dass Sie dies angeboten haben.
Wenn Sie auch nur einen Handwerker beauftragen müßten, setzen Sie darauf dass der Vermieter nicht beweisen kann, dass Mängel da sind. Denn ein von Ihnen beauftragter Handwerker würde kaum weniger als 80 Euro nehmen und mehr als 80 pro Reparatur müssen Sie sowieso nicht zahlen, egal wie viel der Vermieter dem Handwerker zahlt.
Dabei jedoch aufpassen, dass alle Reparaturen, die Sie in den letzten 12 Monaten gemacht haben zusammen mit dem was er noch findet, die 8 % Grenze nicht überschreiten.
