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Schönheitsreparaturen bei Auszug: Reparatur von Türrahmen


18.05.2005 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwälte,

wir sind nach drei Jahren und vier Monaten aus einer Wohnung ausgezogen und nun hat uns unser Vermieter nach zwei Monaten die Rechnung über die Reparatur der Türrahmen geschickt, da sie von unserem vierjährigen Sohn übermässig abgenutzt worden seien. (Es stimmt, es waren deutliche Abnutzspuren in Kinderhöhe zu sehen, die von seinen div, Spielzeugen stammen ).

Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten wir wie im Mietvertrag vereinbart Decken und Wände tapeziert und gestrichen. Da unser Vermieter zuvor den Rest der Wohnung renoviert hatte und nicht rechtzeitig mit den Böden fertig wurde, konnten wir erst zwei Wochen nach vereinbarten Mietbeginn einziehen, zahlten jedoch schon die volle Miete.

Unsere Frage: Ist die Forderung nach Begleichung der Kosten für die Reparatur der Türrahmen zulässig?

Hierzu Auszüge aus unserem Mietvertrag:

§18 Schönheitsreparaturen bei Auszug
Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 90 %; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von Rauhfasertapeten sowie das Lasieren von Naturhölztüren und -fenster gelten folgende Prozentsätze: länger als ein Jahr 15 %, länger als zwei Jahre 20 %, länger als drei Jahre 30 %, länger als vier Jahre 40 %, länger als fünf Jahre 50 %, (...)länger als zehn Jahre 90 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.
Das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken ist bei Mietbeginn vom Mieter zu erledigen.

§ 7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von naturhölzern und –fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen. Das Anbringen von Rauhfasertapeten bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters.
2. Fristenplan
a)Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 5 Jahre
b)Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c)Neuanbringung von Rauhfasertapeten 10 Jahre
d)Lasieren von Naturholztüren und –fenstern 10 Jahre
Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) und b) um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen

Wir hatten nach unserem Auszug auch unsere Haftpflichtversicherung informiert, dass unser Vermieter Ersatz für die beschädigten Türrahmen verlangt, allerdings ist die übermäßige Abnutzung von Türrahmen nicht Teil einer Haftpflichtversicherung.

Unser Vermieter hat bisher immer noch unsere Kaution einbehalten und da die Rechnung der Türrahmen diese sogar noch übersteigt, verlangt er jetzt die Begleichung der Rechnung mit Verweis auf § 18 des Mietvertrages.

Hat er Anspruch auf die Begleichung der Rechnung (es gab z.B. keinen Kostenvoranschlag) bzw. was können wir tun?

Mit besten Grüßen

Euri1



18.05.2005 | 18:17

Antwort

von


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Guten Tag,

zunächst möchte ich mich herzlichst für Ihre Anfrage bedanken.

Nach Durchsicht der von Ihnen beigefügten Vertragsklauseln komme ich leider zu dem Ergebnis, dass sie die Rechnung grundsätzlich begleichen werden müssen. So ergibt sich eindeutig aus dem § 18 Ihres Mietvertrages, dass Ihr Vermieter bei übermäßiger Abnutzungs Ersatz in Geld verlangen kann. Dies ist, wie sich aus dem Gesamtkontext jenes Abschnittes ergibt, auch unabhängig von der Einhaltung irgendwelcher Fristen. Zumal sie, unabhängig von der mietvertraglichen Situation, auch nach § 823 BGB - unabhängig von weiteren Voraussetzungen - zum Schadensersatz verpflichtet wären.

Dabei steht ihn allerdings möglicherweise ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Denn der Vermieter ist verpflichtet die Kosten für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes hinreichend zu spezifizieren. Allerdings ist nach ihrer Sachverhaltsschilderung nicht genau erkennbar, ob dieser Einwand hier greift. Dafür müsste die Originalrechnung genau überprüft werden, was ich im Rahmen ihrer Anfrage nicht leisten kann. Dass Ihr Vermieter vor Rechnungsstellung keinen weiteren Kostenvoranschlag vorgelegt hat, ist hier aber beim unterstellten Vorliegen einer ausreichenden Rechnungen unbeachtlich.

Soweit sie allerdings der Auffassung sind, was ich hier im Rahmen der summarischen Prüfung nicht weiter abschätzen kann, dass die Rechnung überhöht ist, ist es im Zweifelsfall sachgerecht, für die Schadensfeststellung ein Sachverständigengutachten einzuholen. Da die Reparatur - wie ich annehmen muss - bereits durchgeführt wurde, dürfte dies so leider zu praktischen Problemen führen. Dies ändert aber nichts daran, dass sie generell für die Überhöhung der Rechnung auch beweispflichtig sind.

Ferner möchte ich der Vollständigkeit halber darauf hinweisen, dass aufgrund der damals verspäteten Bezugsfertigkeit ihrer Wohnung inzwischen leider keinerlei Rechte mehr geltend gemacht werden können. Insoweit hätten sie zum damaligen Zeitpunkt die Miete teilweise einbehalten müssen. Durch die langjährige vorbehaltlose Zahlung ihres Mietzinses und - mangels weiterer Sachverhaltsangaben – die rügelose Hinnahme dieses durchaus vertragswidrigen Zustandes sind entsprechende Rückzahlungsansprüche leider verwirkt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben und verbleibe

Hochachtungsvoll

Hellmann
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 19.05.2005 | 05:17

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für Ihre Antwart. Allerdings bin ich jetzt unschlüssiger als zuvor. Im Dez. 2004 hatte ich einen Telefonberatungsservice eines Anwalts in Anspruch genommen, um mich über Forderungen bez. Schönheitsreparaturen zu informieren. Damals wurde mir gesagt, dass wegen der Änderung im Mietrecht im Sommer letzten Jahres der Vermieter grundsätzlich für die Schönheitsreparaturen verantwortlich sei und unser Mietvertrag starre und überhöhte Forderungen beinhalte. Wir hätten demnach schon ausreichend (durch Tapezieren und Streichen der kompletten Wohnung zu Mietbeginn)Schönheitsreparaturen geleistet. Wir sind mittlerweile in Australien und meine Schwiegereltern vertreten uns in der Auseinandersetzung mit unserem ehemaligen Vermieter, daher wollte ich mir nochmals Rat suchen, wie wir weiter vorgehen sollen, nachdem die Rechnung eingegangen war. Aber Ihrer Antwort nach, hat die Gesetzesänderung bez. Schönheitsreparaturen und unzulässigen Mietvertragsklauseln keinen Einfluss auf die jetzige Situation? Die Sachlage wurde von unserem Vermieter mit Fotos festgehalten, ansonsten wurde im Auszugsprotokoll die übermässige Abnutzung dokumentiert. Was konkret würden Sie in unserem Fall als nächstes tun?


Mit besten Grüssen

Euri1

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.05.2005 | 15:55

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r).

Danke für Ihre Nachfrage, vielleicht haben wir da etwas aneinander vorbei geschrieben. Mir war nicht bewußt, welche umfangreichen Vorabeiten Sie bereits bei Einzug zu erledigen hatten!

Allerdings meine ich, unter Zugrundelegung auch der BGH-Entscheidung VIII ZR 378/03, dass sich am bisher Gesagten nichts ändert.

Zunächst möchte ich festhalten, dass das Gesetz im Bezug zu Schönheitsreparaturen (leider) nicht geändert wurde.

Zutreffend ist, und dementsprechend sind auch die Feststellungen in dem von Ihnen zitierten Urteil zu verstehen, dass tatsächlich zur Angemessenheit von Verpflichtngen zur Schönheitsreparatur bzw. der entsprechenden Fristenpläne, häufiger Einbwände zu formulieren sind.

Allerdings ist dies hier sehr fraglich, zumal hier ja nicht die Schönheitsreparaturrechnung an sich problematisch ist als vielmehr die Aufrechnung derselben mit den Vorarbeiten bei Einzug.

Dazu läßt sich aber der Vertrag (§18) deutlich klarstellen, dass Sie auch zum Streichen bei Einzug verpflichtet sind. Dies ist aber eine zusätzliche Verpflichtung, die auch nicht unangemessen ist (BGH a.a.O.).

Dann können Sie diese Arbeiten aber dem Vermieter auch nicht entgegenhalten bei Einforderung der späteren ^Kosten für Ausbesserung der Übermaßschäden.

Diese letzte Entscheidung mit ihren Konsequenzen konnte der Kollege bei der Telefonauskunft auf die Schnelle vermutlich nicht ersehen.
Leider kann ich Ihnen keine besseren Nachrichten überbringen!


mfg
Hellmann
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