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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass es bei dem von Ihnen unterzeichneten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, d.h. das Vertragskonstrukt an sich wurde nicht mit Ihnen detailliert ausgehandelt, sondern Ihnen wurde lediglich ein Vordruck zur Unterschrift vorgelegt.

Ihr Mietvertrag aus dem Jahre 2007 beinhaltet sowohl eine sog. starre Renovierungsklausel, eine sog. Quotenabgeltungsklausel als auch eine sog. Endrenovierungsklausel. Diese Klauseln sind laut diverser Rechtsprechung des BGH in den meisten Fällen unwirksam.

1.) Regelmäßige Renovierung alle 3 Jahre
Unzulässig ist die von Ihnen beschriebene Renovierungspflicht nach 3 Jahren für alle Zimmer, unabhängig davon, ob die Wohnung abgewohnt ist oder überhaupt keine Spuren von Abnutzung aufweist. Zwar könnte Ihr Vermieter argumentieren, dass es sich bei den Fristen der Formulierung lediglich um Richtwerte für die Zeiten handelt (was wiederum eine Wirksamkeit der Klauseln bedeuten kann), in Verbindung mit der von Ihnen beschriebenen Klausel
"nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig"
kann durchaus ein verbindlicher Fristenplan angenommen werden, der zur Unwirksamkeit und dem nicht beachten müssen der Klausel führt.

2.) Quotenabgeltungsklausel
Klauseln, welche eine finanziellen Beteiligung an einer Renovierung bei Auszug vorsehen, hat der BGH ebenfalls gekippt. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn Sie verständlich und nachvollziehbar formuliert sind. Allerdings dürfen sie sich vor allem nicht - wie in Ihrem Fall - auf einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter beauftragten Unternehmers beziehen (hier Malerbetrieb), zu dem der Mieter kein Gegenangebot mehr einreichen kann.

3.) Schlussrenovierungspflicht
Finden sich sowohl starre Renovierungsklauseln als eine Schlussrenovierungsklausel in dem Vertragswerk, spricht dies sehr für eine Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklauseln. So erachtete der BGH bereits im Jahre 2003 den Fall des Vorliegens beider Klauseln als unwirksam. Begründet wurde dies mit einer übermäßigen Häufung von Renovierungspflichten, welche dem Mieter nicht auferlegt werden können.

4.) Konsequenzen unwirksamer Klauseln
Sind - wie es sich aus den vorgetragenen Vertragsformulierungen aufdrängt - die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam, können Sie sie ignorieren. Sie werden nicht durch eine andere ersetzt, sondern fallen ersatzlos weg. Die Pflicht zur Renovierung geht auf den Vermieter über. Bei einem Auszug müssen Sie als Mieter daher nicht streichen oder ähnliche Schönheitsreparaturen durchführen. Selbst dann nicht, wenn der Zustand der Wohnung es eigentlich erfordern würde (dies kann aus der Sachverhaltsschilderung nicht beurteilt werden).

Zur Vermeidung von Mißverständnissen würde ich Ihnen empfehlen, den Vermieter vor Ihrem Auszug auf die entsprechenden Klauseln hinzuweisen und eine Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen (mangels vertraglicher Verpflichtung) anzukündigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt