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'normaler Mietvertrag', verlorener Baukostenzuschuss

27.06.2008 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe ein Problem, wer kann mir helfen?

Im Mai 2007 habe ich in meinem Haus eine Wohnung vermietet. Der Mieter hat das Mietverhältnis ordentlich zum 30.04.2008 gekündigt und ist im Februar 2008 ausgezogen. Für die Monate März und April hat er seine Betriebskosten nicht mehr bezahlt und die Wohnung renovierungstechnisch in einem Zustand hinterlassen, die eine erneute Vermietung nicht ermöglicht.
Nachdem ich den Mieter nun aufgefordert hatte, die ausstehenden Betriebskosten zu zahlen und eine Nachbesserung bzw. die ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache durchzuführen, machte der Mieter nun seine Gegenansprüche für erbrachte Arbeitsleistungen geltend, die er als verlorene Baukostenzuschüsse im Sinne des Art.4 des Gesetzes zur Änderung des 2.Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21.07.1961 durchsetzen will. "Danach sind die Leistungen des Mieters, soweit sie nicht durch die Dauer des Mietverhältnisses als getilgt anzusehen sind, nach Maßgabe §347 BGB zurück zu erstatten. Sofern die Beendigung des Mietverhältnisses wegen eines Umstandes erfolgte, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, wird die Leistung nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung begehrt." (Schreiben des Mieters)
Zur Erklärung möchte ich folgendes hinzufügen:
Zwischen Weihnachten 2006 und Neujahr 2007 hat es ein Vorgespräch zwischen dem Mieter und mir gegeben (anwesend waren außerdem die Freundin des Mieters und mein Sohn mit Freundin). An diesem Tag habe ich Auskünfte über die Größe der Wohnung, über die künftige Miethöhe und über die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen gegeben.
Der Mieter machte deutlich, dass für ihn nur ein Einzug bis zum 01.05.2007 in Frage käme, da er zu einem späteren Zeitpunkt, auf Grund seines Berufes keine Zeit mehr für einen Umzug hätte.
Da sich in der Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch der Nachlass meiner Mutter befunden hat und die Kreditaufnahme für die Wohnungssanierung ungeklärt war, sagte ich, dass der Zeitrahmen eng sein würde, dieses aber zu schaffen sein sollte. Aus meiner Erinnerung hat der Mieter sich dann angeboten, meinem Sohn bei den Umbaumaßnahmen zu helfen. Er war zu dieser Zeit nicht in einem Beschäftigungsverhältnis angestellt und hat mit meinem Sohn schon als Kind zusammen gespielt; während der Schulzeit sind beide in die gleiche Klasse gegangen und beide hatten nach der Schulzeit weiterhin Kontakt - sie waren befreundet.
Ich habe einen Kredit in Höhe von 15.000 EUR für die Sanierung aufgenommen, von dem das gesamte Material bezahlt worden ist. Die Miethöhe pro m² orientierte sich an der üblichen Miete des kommunalen Trägers im Ort, da ein Mietspiegel nicht existiert, er betrug 3,60 EUR/m². Eine Mietkaution habe ich nicht verlangt (man kannte sich ja).
Der Mieter macht nun insgesamt 698 Arbeitsstunden für sich, seine Freundin, für seinen Onkel und Großvater als ungelernte Bauhelfer geltend; diese Arbeitsentgelte übersteigen die Mieteinnahmen bei weitem.
Ich ging davon aus, dass die Hilfe unentgeltlich erfolgt - genau wie durch meinen Sohn die Umbaumaßnahmen unentgeltlich erfolgten. Absprachen bezüglich einer Abgeltung der Arbeitsleistung oder über die Anzahl der geleisteten Stunden hat es zu keiner Zeit gegeben. Zudem existiert diesbezüglich auch keine mündliche oder schriftliche Vereinbarung. Eine Lohnforderung wurde während der Dauer des Mietverhältnisses weder mündlich noch schriftlich erhoben. Ich für meine Person habe vor dem Schreiben des Mieters noch nie etwas über verlorene Baukostenzuschüsse gehört und kannte auch das Gesetz von 1961 nicht.
Meine Frage ist nun, ist die Forderung des Mieters berechtigt und kann der Mieter die Forderung im Namen seiner Freundin, Onkel und Großvater geltend machen und seine Forderung im Wege der Aufrechnung gegenüberstellen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Einen Anspruch auf Vergütung der geleisteten Arbeitsstunden kann der Mieter mit Aussicht auf Erfolg geltend machen, wenn er darlegen und ggf. auch nachweisen kann, dass hier eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.
Wie ich Ihren Ausführungen entnehme, gab es keine Vergütungsvereinbarung, sondern sind Sie davon ausgegangen, dass die Arbeitsleistung unentgeltlich erfolgt, um den vorzeitigen Einzug des Mieters in die Wohnung zu ermöglichen.
Es wurde also aus Ihrer Sicht vereinbart, dass eine Vergütung der Arbeitsstunden gerade nicht erfolgen sollte.
Der Mieter wird sich auch sicherlich fragen lassen müssen, wenn er Gegenteiliges behauptet, warum er den Vergütungsanspruch erst jetzt geltend macht.

In der Tat existiert das von dem Mieter benannte Gesetz.
Die verlorenen Baukostenzuschüsse sind in der zweiten Berechnungsverordnung unter § 14 geregelt.
Allerdings erlaube ich mir, Ihnen § 1 der Verordnung zu übermitteln. Daraus entnehmen Sie, dass eine unmittelbare Anwendbarkeit der Regelung nicht anwendbar ist.

"§ 1 Anwendungsbereich der Verordnung

(1) Diese Verordnung ist anzuwenden, wenn


1. die Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche oder der angemessene Kaufpreis für öffentlich geförderten Wohnraum


bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes,


2. die Wirtschaftlichkeit, Belastung oder Wohnfläche für steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnraum


bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,


3. die Wirtschaftlichkeit, Wohnfläche oder der angemessene Kaufpreis


bei Anwendung der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes


zu berechnen ist.


(2) Diese Verordnung ist ferner anzuwenden, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist. Das gleiche gilt, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung der Ersten Berechnungsverordnung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist.

Insofern sehe ich durchaus Aussichten für Sie, sich gegen die erhobene Forderung zu wehren.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben einen ersten hilfreichen Überblick gegeben zu haben.
Ich weise darauf hin, dass die Beratung in diesem Forum den Gang zum Anwalt vor Ort nicht ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen wichtiger Informationen kann die Antwort auch komplett verändern.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,


Bitter
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 27.06.2008 | 13:12

Der Mieter macht auch Forderungen für die Arbeitsleistungen seiner Freundin, seines Onkels und seines Großvaters geltend. Vertragliche Vereinbarungen oder entsprechende Absprachen dazu lagen nicht vor. Die Mithilfe wurde - soweit sie überhaupt bekannt wurde - lediglich geduldet. Können diese Personen Ansprüche auf Arbeitsentgelt erheben und kann der Mieter diese hier stellvertretend geltend machen?
Wenn ich Ihre Antwort richtig verstehe, ist die zweite Berechnungsverordnung hier nicht anwendbar. Kann der Mieter seine Lohnforderung (und die der o.g. weiteren Personen) trotzdem in analoger Anwendung dieser Vorschriften oder als Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.06.2008 | 19:08

Sehr geehrter Rechtsratsuchender,

gern beantworte ich die Nachfragen wie folgt:

Wenn keine Verträge geschlossen wurden, dann kann kein Arbeitsentgelt aufgrund Vertrages beansprucht werden.

Die Aussichten des Mieters, sich auf die Berechnungsverordnung zu berufen, betrachte ich zurückhaltend. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung kann nicht ausgeschlossen werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Bitter

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