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Mietrecht - Forderung nach Auszug der Mieter

26.02.2010 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:50
Ich habe ein Haus mit Grundstück Anfang 2009 an Mieter 1 vermietet. Mit meiner Zustimmung sind diverse Einbauten vorgenommen worden, die Mieter haben sich auf ein langfristiges Mietverhältnis eingerichtet. Auch übernahmen die Mieter einige Vorrichtungen von den Vormietern. Im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Einbauten beim Auszug wieder entfernt werden müssen. Die Miete wurde schleppend bezahlt, im November ergab sich ein Defizit von etwa 2 Monatsmieten. Zu diesem Zeitpunkt baten die Mieter um Auflösung des Mietvertrages zum 1.12.09. Dem stimmte ich schriftlich zu unter der Prämisse, dass die Mietschulden beglichen werden und ein Nachmieter beschafft werde.
Im Dezember wurde ein Mietvertrag mit Mieter 2 zum 1.2.10 geschlossen, der allerdings nach 3 Wochen schon wieder aufgelöst wurde. Die Auflösung wurde ordnungsgemäß abgewickelt. Lt. Mietvertrag vom Januar 2010 ist das Objekt nun zum 15. März an Mieter 3 vermietet.
Mieter 1 ist nun nicht bereit, die Mietschuld zu bezahlen und die Einbauten auszubauen. Im Januar habe ich 2 mal angemahnt und mit gerichtlichem Mahnverfahren gedroht. Ein Anwalt forderte mich dann auf, mich mit der Zahlung einer halben Miete zufriedenzustellen und die Auflösung des Vertrages zu bestätigen. Das habe ich nicht getan sondern meine Forderung bekräftigt. Nun kündigt Mieter 1 über den Anwalt höchst vorsorglich zu 31.5.2010 und fordert mich abermals auf, zu bestätigen, dass das Mietverhältnis am 30.11.2009 geendet hat. Ich werde aufgefordert, Mieter 1 Zutritt zu verschaffen, um seine Vorrichtungen abzumontieren. Mir wird eine Frist von 4 Tagen übers Wochenende gesetzt. Ich bin der Auffassung, dass die Mieter keinesfalls das Recht haben, mir eine Frist zu setzten. Die Mietschulden müssen bezahlt werden, die Vorrichtungen nehme ich in Zahlung, die Entfernung der Einbauten durch Mieter 1 muss stattfinden oder wird von mir auf Kosten von Mieter 1 in Auftrag gegeben.
Nach meiner Kenntnis entsprechen meine Forderungen der Rechtslage und dem Mietvertrag. Sehe ich da etwas falsch? Kann man hier einen Schlichter einsetzen? Wie muss ich mich verhalten, um etwas zu erreichen?

26.02.2010 | 20:31

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die ONLINE - Anfrage(n) via frag-einen-anwalt!

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln und ein persönliches Gespräch nicht ersetzen soll. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:

1. Da "Mieter 1" keinen adäquaten Nachmieter vorgeschlagen hat wurde der Mietvertrag nicht im Einvernehmen - quasi per Auflösungsvertrag - beendet.

2. In Betracht kommt damit eine wirksame fristlose Kündigung des Mietvertrages auf Grund der Bestimmung des § 543 BGB Abs. 2 Nr. 3 BGB (Kündigungsgrund: Zahlungsverzug):

-------------------------

§ 543 BGB (auszugsweise)

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
(...)
3.der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt...."

---------------------

Ob Sie den Mietvertrag wirksam gekündigt haben ließe sich allenfalls bei Einsicht in die Unterlagen (Mietvertrag, Kündigungsschreiben etc.) abschließend beurteilen.

Danke für Ihr Verständnis!

3. Bis zu welchem Zeitpunkt der "Mieter 1" die Miete bezahlen muss hängt insbesondere davon ab, WANN die Wohnung in Ihren Besitz zurückgegeben/übergeben wurde. Ich mache in diesem Zusammenhang auf folgende Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches aufmerksam:

----------------------------------------

§ 546a BGB

"Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen."

--------------------------------------

Da Sie die Wohnung bereits an "Mieter 2" vermietet haben gehe ich (zunächst) davon aus, dass die Wohnung an Sie, wenn auch nicht vertragsgemäß, zurückgegeben wurde. Ich weise in diesem Zusammenhang vorsorglich darauf hin, dass in Betracht kommende Ersatzansprüche wegen "Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache" gemäß § 548 BGB in nur 6 Monaten verjähren!

4. Mit der Bezahlung nur einer "halben Monatsmiete" sollten Sie sich nach erster Einschätzung der Sach- und damit einhergehenden Rechtslage wohl nicht zufrieden geben!

5. Die von dem Anwalt des "Mieters 1" gesetzte Frist ist (sollte sie überhaupt dem Grunde nach berechtigt sein, was ohnehin äußerst zweifelhaft ist) unangemessen kurz. Auf keinen Fall sollten Sie sich wegen dieser m.E. äußerst dreisten Fristsetzung unter Druck setzen lassen.

6. Den Mahnbescheid können und sollten Sie wegen der immer noch offenen Mietzahlungen beim zuständigen Mahngericht beantragen. Gerne bin ich Ihnen bei entsprechender Beauftragung bei den Formalitäten behilflich.

7. Ihnen steht als Vermieter(in) gemäß § 562 BGB zwar ein Vermieter Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen zu:

-------------------

§ 562 BGB

Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

------------------

Allerdings kann "Mieter 1" unter Umständen Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.

Alles in allem bleibt wohl daran festzuhalten, dass Sie weiter auf Bezahlung der offenen Miete bestehen (Beantragung Mahnbescheid) sollten und sich von der unangemessen kurzen und wahrscheinlich sogar rechtswidrigen Fristsetzung des Rechtsanwaltes der Gegenseite nicht einschüchtern lassen sollten.

Ein Schlichtungsverfahren ist in der beschriebenen Konstellation nicht erforderlich. Gleichwohl wäre eine außergerichtliche und für Sie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten auch tragbare Lösung wohl sinnvoll.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Vertragsunterlagen konkret zu erörtern.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage zu senden. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2010 | 11:03

Sehr geehrter Herr Koberger,
ich danke Ihnen vielmals für die ausführliche Stellungnahme und komme hiermit auf Ihr Angebot zurück, eine Nachfrage zu stellen. Die Terminologie eines Anwaltsschreibens ist mir als Laien nicht so ganz verständlich. Auch habe ich noch ein paar Fragen zu Ihrem Schreiben:
1. Mir wird angedroht, bis Montag zu bestätigen, dass das Mietverhältnis am 30.11.09 endete und den Mietern Zutritt zu verschaffen, um die Vorrichtungen abzubauen, ansonsten werde eine Feststellungsklage eingereicht. Was bedeutet das in unserem Fall?( Anmerkung: Ich habe nicht wirksam gekündigt, die Mieter auch nicht.) Wie soll ich auf die Fristsetzung reagieren? Und wie kann ich feststellen, ob sie rechtswidrig ist? Das Schreiben habe ich erst an diesem Donnerstag erhalten.
2. Ich möchte Mieter 1 nicht mehr in das Haus lassen, da ich Schaden befürchte. Darf ich das?
3. Treffen die „Ersatzansprüche wegen Veränderung der Mietsache“ auch zu, wenn diese im Übergabeprotokoll vom 2.12.09 nicht erwähnt werden?
4. Wenn ich einen Mahnbescheid beantrage, verhärten sich die Fronten doch noch mehr - oder wie ist das zu sehen? Wirke ich damit nicht einer außergerichtlichen Lösung entgegen?
5. Der Mietvertrag mit Mieter 2 ist zustande gekommen nach einem Inserat von Mieter 1, wurde aber schnell wieder aufgelöst. Die Gegenseite steht auf dem Standpunkt, der Nachmieter sei gestellt worden. Wie ist das sachlich zu sehen? Sie beruft sich auf Mieter 2 als Zeugen. Hier gibt es einen ordentlichen Auflösungsvertrag und auch eine Zahlung von 1,5 Monatsmieten (für Februar und den halben März).
6. Was würde mich eine Beratung und Akteneinsichtnahme durch einen Anwalt kosten?
7. Wie erreiche ich eine außergerichtliche Lösung? Ist es sinnvoll, über den eigenen Schatten zu springen und sich an Mieter 1 persönlich zu wenden?
Ich hoffe, dass meine Rückfrage nicht zu umfangreich geworden ist. Für Ihre kompetente Antwort danke ich Ihnen im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2010 | 12:50

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage(n) und das freundliche Telefonat. Die Nachfrage(n) beantworte ich nun wie folgt.

1. Eine kurze schriftliche Bestätigung, dass das Mietverhältnis zum 30.11.2009 beendet wurde räumt das Prozesskostenrisiko einer Feststellungsklage aus.

2. Sie sollte wegen der offenen Mietforderungen von Ihrem Zurückbehaltungsrecht und dem Vermieter Pfandrecht Gebrauch machen.

3. Wenn Sie es als Vermieter versäumt haben, Verschlechterungen der Mietsache im Übergabeprotokoll festzuhalten, so können Sie als Vermieter Ihre Ansprüche vor Gericht diesbezüglich leider nicht mehr durchsetzen.

4. Ich empfehle einen Mahnbescheid zu beantragen. Schließlich ist die Zahlung der offenen Miete Ihr gutes Recht.

Hinsichtlich der Nachfrage zu den Prozess- und Anwaltskosten nehme ich nochmals auf unser freundliches Gespräch Bezug und wünsche ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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