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Auflösung Mietvertrag bei Umzug in Altenheim


31.01.2007 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Meine Eltern mußten zum 01.01. diesen Jahres aus gesundheitlichen Gründen in ein Altenheim umziehen. Bis zu diesem Zeitpunkt haben sie in einer Mietwohnung gelebt. Der Dreijahresmietvertrag läuft noch bis Februar 2008. Vermieterin ist eine Dame, die selber in einem Altenheim lebt. Ihre Interessen werden duch einen Verwandten vertreten (der wiederum durch einen Rechtspfleger unterstützt/kontrolliert wird). Der Verwandte besteht nun nach Rücksprache mit dem Rechtspfleger auf einer Fortführung des Mietverhältnisses bis zum Ende.
Auf unseren Vorschlag Nachmieter zu präsentieren, will er nicht so recht eingehen, man hat den Eindruck, er spielt auf Zeit.
Diese Zeit haben wir nicht, da das Geld, welches derzeit noch für die Miete der nicht mehr genutzten Wohung gezahlt wird, für die Begleichung der Kosten im Altenheim dringend benötigt wird.
Unsere Fragen:
- Hat der Vermieter unter gegeb. Umständen das Recht auf der Einhaltung des Mietvertrages zu bestehen?
- Welche Möglichkeiten gibt es, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden?
- Wie sollte das Kündigungsschreiben aussehen?
- Kann man einen Mietaufhebungsvertrag verlangen?
- Was kann man sonst noch tun?

Für die Antwort vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichem Gruß
31.01.2007 | 19:17

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Nach Ihrer Schilderung sind Ihre Eltern nicht mehr in der Lage, sich allein in einer eigenen Wohnung zu versorgen, weshalb sie in ein Pflegeheim gezogen sind.
2.Die Befristung ist nur dann wirksam, wenn im Mietvertrag ein Grund für die Befristung angegeben wurde. Ist das nicht der Fall, handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen unbefristeten Vertrag, der mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden kann. Bitte prüfen Sie im Mietvertrag, ob ein Kündigungsgrund des § 575 Abs. 1 BGB angegeben wurde. Die Vorschrift können Sie hier einsehen: http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html.
3.Sollte der Befristungsgrund wirksam angegeben sein, kann das Mietverhältnis trotzdem vor Ablauf der Mietzeit mit einer Frist von 3 Monaten oder fristlos gekündigt werden. Ihre Eltern haben ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn sie tatsächlich nicht in der Lage sind, sich selbständig in einer eigenen Wohnung zu versorgen. Das müsste in einem Verfahren nachgewiesen werden. Unter diesen Umständen ist es Ihren Eltern unzumutbar, an dem Mietvertrag weiterhin gebunden zu sein, § 543 BGB.
4.Liegen die Voraussetzungen unter 3. vor, können Sie den Vertrag außerordentlich kündigen. Die Kündigung erfolgt schriftlich per Einschreiben/Rückschein.
5.Ist es aber so, dass Ihre Eltern noch zur Selbstversorgung in der Lage wären, jedoch bereits vorzeitig in ein Pflegeheim gezogen sind, bleibt nur die Einigung mit dem Vermieter. Sie können den Mietvertrag durch einen Aufhebungsvertrag beenden. Mit dem so genannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter die Beendigung eines Mietverhältnisses und die entsprechenden Bedingungen. Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen werden. Beide Parteien müssen jedoch mit der Beendigung einverstanden sein. Für den Mieter kann ein derartiger Vertrag zum Beispiel interessant sein, wenn ihm die mindestens drei Monate der Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietverhältnisses zu lang sind. Mietaufhebungsverträge sind formlos gültig. Eine Formularklausel, wonach "Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags der Schriftform" bedürfen, erstreckt sich nicht auf die Aufhebung des Mietvertrags. Ein Mietaufhebungsvertrag muss also nicht in schriftlicher Form vorliegen. Auch bei schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen ist ein mündlich vereinbarter Aufhebungsvertrag gültig. Trotzdem ist eine schriftliche Vereinbarung der Aufhebungsverträge aus Beweisgründen wichtig.
6.Enthalten muss sein, wann der Vertrag enden soll (konkretes Datum), Regelung über die ausstehenden Zahlungen und Nebenkosten, fällige Renovierung oder Reparaturen etc.

Zusammenfassung: können sich Ihre Eltern nicht mehr allein in einer eigenen Wohnung versorgen oder benötigen sie aus einem anderen Grund eine angemessene Versorgung, kann das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Den Kündigungsgrund müssen Sie nachweisen im Streitfall. Im Übrigen ist der Zeitmietvertrag unwirksam, wenn der Befristungsgrund nicht im Mietvertrag benannt ist. Dann handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis und kann ebenfalls mit der dreimonatigen Frist gekündigt werden. Ob auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, kann nur nach Prüfung der Details beurteilt werden.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2007 | 21:11

Vielen Dank für Ihre Antwort - man hat sich auf einen Mietaufhebungsvertrag zum 30.04.07 geeinigt. Allerdings hat sich die Situation dahingend geändert, daß mein Vater inzwischen leider verstorben ist. Es stellt sich jetzt die Frage, ob der Mietvertrag nun nicht doch fristlos gekündigt werden kann?!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2007 | 21:29

Zunächst möchte ich Ihnen mein herzliches Beileid aussprechen zum Tod Ihres Vaters.
Aufgrund des Todes Ihres Vaters haben die Erben ein Sonderkündigungsrecht, allerdings ebenfalls mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist, § 564 S. 2 BGB. Wenn der Aufhebungsvertrag eine längere Frist vorsieht, könnten Sie sich auf diesen Kündigungsgrund berufen.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
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