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Renovieren der Mietwohnung bei Auszug

| 28.10.2015 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unserer bisherige Mietwohnung zum 30.11.2015 gekündigt. Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.09.2004.
Wir haben in der alten Wohnung in einem Zimmer geraucht, so dass Wände und Türen relativ stark verfärbt sind. Die anderen Räume befinden sich in einem guten Zustand.

Frage:
In welchem Umfang müssen wir renovieren bzw. welche Schönheitsreparaturen müssen wir durchführen?
Müssen wir die gesamte Wohnung renovieren, nur das „Raucherzimmer" oder können wir die Wohnung unrenoviert übergeben?

Auszug Mietvertrag:
10. Schönheitsreparaturen
a) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Zu diesen Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren und der Anstrich der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper und der Innenanstrich der Türen und Fenster.

b) Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, entsprechend dem folgenden Fristenplan vorzunehmen:
- Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre
- Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- alle anderen Räume und Lackanstriche alle 7 Jahre

c) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf von 5 Jahren und liegen die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurück, so hat der Mieter nur die anteiligen Kosten für die nach dem Fristenplan durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu tragen.
Zur Ermittlung der Kosten holt zunächst der Vermieter einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes ein. Hält der Mieter die Höhe der so ermittelten Kosten für zu hoch, so kann er seinerseits zwei weitere Kostenvoranschläge von Malerfachbetrieben einholen. Maßgeblich ist dann der sich aus den drei Kostenvoranschlägen ergebende Durchschnittswert.
Der vom Mieter zu tragende Anteil ermittelt sich wie folgt:
- Für Küchen Dielen und Bäder:
Mietdauer in Monaten/36 = Bruchteil des Kostenvoranschlags, …. der auf diese Räume entfällt.
- Wohn- und Schlafräume, Flure Dielen und Toiletten:
Mietdauer in Monaten/60 = Bruchteil des Kostenvoranschlags, …. der auf diese Räume entfällt.

d) Das Recht des Mieters, die Schönheitsreparaturen selbst vollständig und fachgerecht zu erbringen, bleibt von den vorstehenden Regeln unberührt.


14. Rückgabe der Mietsache
a) Bei Ende der Mietzeit ist die Mietsache mit sämtlichen Schlüsseln vollständig geräumt und sauber zurückzugeben.

b) Macht der Mieter von seinem Recht Gebrauch, die Schönheitsreparaturen nach Ziffer 10.d dieses Vertrages selbst vollständig und fachgerecht auszuführen, so hat auch dies bis spätestens zum Ende des Mietverhältnisses zu geschehen.


Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und Einsatzes verbindlich wie folgt beantworten:

Gegen ihre Mietvertragliche Regelung zu 14.) " Bei Ende der Mietzeit ist die Mietsache mit sämtlichen Schlüsseln vollständig geräumt und sauber zurückzugeben." ist nichts einzuwenden.

An starre Schönheitsreperaturfristen müssen Sie sich allerdings nicht halten:Bereits 2004 hat das BGH entschieden, dass ein Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn der Zustand der Wohnräume es erfordert (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03).

Dies gilt aber für rauchbelastete Räume. Über das normale Maß hinaus gilt Rauchen in den Räumen, dessen Spuren nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen entfernbar sind. Hier kann der Vermieter Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07) - so dass ich ihnen empfehlen würde, diese Räume in einen übergabefähigen, orgentlichen Zustand zu versetzen, so dass der Eigentümer diese wieder problemlos neu vermieten kann. Sonst wird er ihnen die Kosten in Rechnung stellen.

Die anderen Räume erfordern ein Eingreifen von ihnen nicht, wenn der Zustand gut ist. Der Vermieter kann sich nicht auf den Mietvertrag berufen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2015 | 11:39

In den anderen Räumen sieht man zwar auch, wo an den Wänden einmal Bilder gehangen haben. Dies ist aber nicht durch das Rauchen verursacht, sondern durch normale Abnutzungserscheinungen.
Durch einfaches überstreichen wären die Spuren zu entfernen.

Diese Räume muss ich demnach nicht renovieren, oder kann der Vermieter darauf bestehen, dass ich auch diese normalen Wohnerscheinungen beseitige, da sie ja dennoch sichtbar sind?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2015 | 12:02

Normale Wohnerscheinungen gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und sind grundsätzlich auch nicht zu kompensieren!

Bei weiteren Fragen oder Problemen zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren.


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Bewertung des Fragestellers 30.10.2015 | 08:44

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