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mietereinbauten im Gewerbemietverhältnis


09.11.2007 11:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Mit einem "Generalmieter" wurde ein Vormietvertrag über die Vermietung einer Ladenfläche sowie weiterer Flächen in einem noch zu errichtenden Gebäude abgeschlossen. Dabei wurde schon die Gesamtmiete festgelegt. Nach Fertigstellung des zu errichtenden Gebäudes sollten dann in einem Hauptmietvertrag weitere Einzelheiten festgelegt werden. Der "Generalmieter" richtete dann auch in dem neuen Gebäude sein Geschäft ein, wobei er die Räumlichkeit von mir verputzt und mit Estrich versehen übernahm. Die Einrichtung wollte er selbst und auf seine Kosten übernehmen, was auch so geschah. Er zahlte jedoch die Miete nur teilweise, zögerlich und in bar. Den formulierten Hauptmietvertrag unterzeichnete er nicht. Etwa 3 Monate nach Geschäftseröffnung bat er mich, dieses Geschäft an eine Mitarbeiterin übergeben zu dürfen und ihn insoweit aus dem Mietvertrag zu entlassen, da er den Zahlungen nicht nachkommen könne ( Inzwischen befindet die Gesellschaft in Insolvenz). Um die Fläche nicht leer stehen zu lassen, erklärte ich mich dazu, auch unter Inkaufnahme schlechterer Bedingungen, bereit. Demnach wurde ein gewerblicher Mietvertrag mit dieser Mieterin mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Dieser gewerbliche Mietvertrag wurde fristgerecht von der Mieterin gekündigt und läuft zum Ende des Jahres aus. Die Mieterin kann von ihr eingebrachte Einrichtungen wegnehmen oder dem Vermieter zum Kauf anbieten. Dem entsprechend bot sie mir die entgeltliche Übernahme insbesondere der Deckenkonstruktion, im Boden verlegte Netzwerkkabel sowie eine Klimaanlage an. Allerdings wurden alle diese Einrichtungen bzw. Einbauten nicht von ihr, sondern von dem o.g. "Generalmieter" eingebracht. Ich bin der Meinung, dass diese Einbauten in mein Eigentum übergegangen sind, während die Mieterin den Standpunkt vertritt, dass sie durch den Kauf des Geschäftes Eigentum auch an diesen Einrichtungen/Einbauten erlangt habe.
In dem mit ihr abgeschlossenen Mietvertrag findet sich ein Passus, in dem die schriftliche Zustimmung des "Generalmieters"/Erstmieters dieser Fläche zum Abschluss des Mietvertrages erforderlich sei. Dies erfolgte allerdings nicht.
Etwas kompliziert wird das Ganze dadurch, dass in den Vertrag mit der Mieterin ein Passus aus dem vom "Generalmieter" nicht unterzeichneten Hauptmietvertrag übernommen wurde, in dem es heißt, dass die vom Mieter eingebrachte Klimaanlage innerhalb einer bestimmten Frist zu entfernen sei. Durch die Formulierung "vom Mieter eingebrachte Klimaanlage" statt "vom Vormieter" könnte möglicherweise geschlossen werden, dass diese Anlage von der jetzigen Mieterin eingebracht wurde, was jedoch nachweislich nicht der Fall ist. Die Mieterin hat angekündigt, die Einrichtungen kurzfristig zu entfernen, falls von mir kein Zahlungsangebot für die Übernahme gemacht würde. Außerdem werde sie keine weitere Mietzahlung leisten.
Demnach stellen sich folgende Fragen:
1.)In wessen Eigentum befinden sich die Einbauten?
2.)Steht mir ggfs.ein Vermieterpfandrecht an diesen Einbauten zu?



Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

1.) Zunächst einmal müsste aufgrund der Regelungen mit dem vorherigen Mieter geklärt werden, ob es irgendwelche Vereinbarungen bzgl. der eingebrachten Gegenstände gibt bzw. ob Rechtsfolgen existieren, welche die Eigentumsverhältnisse regeln. Da der eigentliche Mietvertrag nicht unterzeichnet worden ist, ist hierfür der Vorvertrag heranzuziehen.

2.) Im übrigen dürften die gesetzlichen Regelungen gelten. Sie dürften wohl an den Deckenkonstruktionen sowie an den den im Boden verlegten Kabeln Eigentum aufgrund des § 946 BGB erworben haben. Diese Vorschrift lautet wie folgt:

"Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache."

Gemäß der einschlägigen Rechtsprechung erstreckt sich diese Vorschrift insoweit auch auf Gebäude. Voraussetzung wäre zudem, dass diese Gegenstände ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden sind. Wann dies der Fall ist, bestimmt insoweit v.a. § 93 BGB. Dieser lautet wiederum wie folgt:

"Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein."

Dabei ist darauf abzustellen, ob bei einer Trennung die Sachen im wesentlichen beschädigt oder zerstört würden. Dies kann ich ich jedoch nicht beurteilen, da mit insoweit die Örtlichkeiten nicht bekannt sind.

Bei der Klimaanlage kommt es auch auf deren Beschaffenheit an. Es ist mir jedoch auch hier nicht bekannt, um was für eine Klimaanlage es sich handelt. Es gelten jedoch die gleichen Grundsätze wie für die Deckenkonstruktionen sowie die verlegten Kabel. Ggf. können Sie hier auch eine eigene Einschätzung vornehmen. Ich stehe für Nachfragen aber auch gerne zur Verfügung. Im übrigen gilt jedoch, dass durch die Nichtentfernung der Klimaanlage diese nicht in Ihr Eigentum übergegangen ist. Sie wären lediglich berechtigt (gewesen), diese dann auf Kosten des Vormieters zu entfernen.

Die Formulierung in dem jetzigen Mietvertrag dürfte insoweit nicht problematisch sein. Die Klausel kann zum einen entsprechend ausgelegt bzw. berichtigt werden, im übrigen könnte der tatsächliche Sachverhalt auch bewiesen werden.

3.) Bzgl. des Vermieterpfandrechts gilt insbesondere gem. § 562 Abs.1 BGB folgendes:

"Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen."

Demzufolge müsste die Klimaanlage sowie die anderen Gegenstände von Ihrem jetzigen Mieter eingebracht sein. Dies ist jedoch nicht der Fall. Vermieterpfandrecht können Sie lediglich an dessen Eigentum geltend machen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bei Nachfragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung. Im übrigen rate ich Ihnen, die Sache durch einen Anwalt Ihres Vertrauens detailiert prüfen zu lassen. Dieser müsste sich die Verträge genau ansehen und ggf. auch die Örtlichkeiten begutachten.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2007 | 14:02

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
im Vorvertrag gibt es keine Regelung zu vom Mieter ggfs.durchzuführende Maßnahmen/Einbauten und sich daraus möglicherweise ergebenden Eigentumsverhältnisse.Der Wunsch,die Inneneinrichtung selbst vorzunehmen wurde kurz vor Fertigstellung des Gebäudes geäußert.Von einer vom Mieter beauftragten Firma wurde mitgeteilt,dass man den Auftrag erhalten habe,die Gestaltung des Geschäftes vorzunehmen und um Übersendung der aktuellen Baupläne gebeten.Von mir sollten die Räumlichkeiten lediglich verputzt,mit Estrich und Stromzuführung zur Verfügung gestellt werden.Bei der Deckenkonstruktion handelt es sich um eine vor allem im Randbereich angebrachte wellenförmige Abhängung,in die auch Leuchten integriert sind und die an der Rohdecke befestigt ist.Es handelt sich wohl um eine Metallkonstruktion,auf die Gipskartonplatten aufgebracht wurden.Ich nehme an,dass die Tragkonstruktion mit Schrauben an der Rohdecke befestigt ist.Eine ähnliche Konstruktion findet sich an einigen Wandbereichen,wobei diese wohl an der Rohwand befestigt ist.Würde man die Konstruktionen wegnehmen,würden diese wahrscheinlich nicht unerheblich beschädigt;auf jeden Fall würde sich durch die Wegnahme das Aussehen der Räumlichkeit erheblich verändern.
Bei der Klimaanlage handelt es sich um ein Kompressorgerät,bei dem ein Teil in der Räumlichkeit befestigt ist(wahrscheinlich auf der Wand verschraubt)sowie dem Kompressor,der im Kellerraum eines anderen Mieters in dessen Außenfenster angebracht ist.Die Zuleitungen führen durch dessen sich darüber neben dem angemieteten Raum befindlichen Garage in den Kellerraum.Diese Zuleitungen sind in der angemieteten Räumlichkeit unter Putz,ansonsten frei verlegt.In dem Kellerraum ist der Kompressor an der Wand verschraubt.

Kann denn die (Nach)-mieterin durch Kauf eines Geschäftes vom Vormieter tatsächlich Eigentum auch an solchen Einrichtungen erwerben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2007 | 14:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

Eigentum kann die Mieterin wie gesagt nur erwerben, sofern das Eigentum nicht nach den o.g. Vorschriften auf Sie übergegangen ist. Sofern es bei einer Demontage wie gesagt zu Beschädigungen etc. kommt, dürft es Ihr Eigentum sein, ansonsten kann sie es noch erwerben. Letztendlich müsste hier dennoch eine Ortsbesichtigung stattfinden bzw. die möglichen Schäden, die entstehen könnten, müsste ein Sachverständiger beurteilen.

Gerne können Sie sich noch einmal per Mail an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

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