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Kündigung bei einem mündlichen Mietvertrag

| 25.08.2017 10:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: In Frage steht die Wirksamkeit einer telefonisch Kündigung einer Wohnung sowie die zeitliche Befristung eines Untermietvertrages für dieselbe Wohnung.

Hallo,

ich habe mit meinem Freund vier Jahre lang eine Wohnung gemietet. Wir hatten keinen schriftlichen Mietvertrag, sondern nur einen mündlichen. Die Vermieter waren nicht die Hauseigentümer, sondern haben das Haus verwaltet. Da ich für kurze Zeit im Ausland arbeite, habe ich mit Einverständnis der Vermieter die Wohnung befristet bis zum 15.12. untervermietet, der Hauseigentümer wurde von den Vermietern darüber informiert. Ich habe in Absprache mit meinen Vermietern einen Mietvertrag mit mir als Vermieter und dem Untermieter als Untermieter aufgesetzt, der im Beisein meiner Vermieter unterschrieben wurde.

Nun haben sich meine Vermieter per Telefon gemeldet, dass mein Untermieter dauerhaft in der Wohnung bleiben soll und sie mir zum 30.11. kündigen. Sie möchten die Wohnung lieber an meinen Untermieter vermieten, da dieser bereit ist, 800 € Kaltmiete (statt bisher 600 € warm Komplettpreis inkl. NK) zu zahlen. Mein Freund ist bereits ausgezogen. Mein komplettes Mobiliar befindet sich in der Wohnung. Ich plante eigentlich, zum 15.12. wieder in die Wohnung einzuziehen. So habe ich nun überhaupt keine Unterkunftsmöglichkeit, wenn ich nach Deutschland zurückkehre. Was habe ich nun für Optionen? Können sie mir einfach so kündigen ohne dass ich die Möglichkeit habe, nochmal in die Wohnung zu kommen und den Umzug zu organisieren (aktuell ist sie ja an den Untermieter vermietet)? Besteht eine Chance, ab dem 15.12. wieder einzuziehen? Ich bin wirklich recht verzweifelt über diese Lage.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung wurde das Mietverhältnis nicht durch die telefonische Kündigung beendet und sie sind weiterhin Mieterin der Wohnung. Das Mietverhältnis mit dem Untermieter endet zum 15.12. Problematisch ist hierbei die praktische Durchsetzung der Herausgabe der Wohnung, falls der Untermieter sich weigert, freiwillig zu räumen, da dies erhebliche Zeit in Anspruch nehmen kann.

Im Einzelnen:

Dass der Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter nur mündlich geschlossen wurde ist rechtlich unproblematisch. Das Gesetz sagt hierzu in § 550 BGB, dass ein Mietvertrag über Wohnraum, der nicht schriftlich geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gilt.

Die Schriftform verwendet man hier üblicherweise aus praktischen Gründen, nämlich um das Mietverhältnis im Zweifel auch beweisen zu können. Da es in Ihrem Fall aber den Untermietvertrag schriftlich fixiert gibt, gehe ich davon aus, dass sich die Beweisproblematik dadurch nicht stellen sollte.

Eine telefonische Kündigung ist dagegen rechtlich nicht zulässig und damit unwirksam. Die Kündigung des Mietverhältnisses muss in jedem Fall schriftlich erfolgen, vgl. § 568 Abs. 1 BGB. Der Schriftform ist nur dann Genüge getan, wenn der Vermieter (oder ein Bevollmächtigter unter Beifügung einer Originalvollmacht) die Kündigung in Textform und unterschrieben erklärt und darüber hinaus die Gründe der Kündigung angibt und den Mieter auf dessen Recht zum Widerspruch gegen die Kündigung hinweist.

Ein unbefristeter Mietvertrag über Wohnraum kann seitens des Vermieters nicht ohne weiteres gekündigt werden. Es muss für die Kündigung ein wichtiger Grund vorliegen. Ein wichtiger Grund liegt unter anderem beispielsweise dann vor, wenn der Mieter regelmäßigen in Zahlungsverzug gerät, der Vermieter Eigenbedarf anmeldet oder schweres Zerwürfnis zwischen Vermieter und Mieter besteht. Derartige Fälle schildern sicher nicht. Der Umstand, dass der Vermieter eine Wohnung bei einer aktuellen Neuvermietung gewinnbringender neu vermieten kann, stellt keinen wichtigen Grund dar. Nach den von Ihnen geschilderten Umständen besteht daher kein Kündigungsgrund.

Mein Rat für eine weitere Vorgehensweise ist folgender: Auf die telefonische Kündigung reagieren Sie nicht. Sollte der Vermieter schriftlich kündigen übersenden Sie die Kündigungserklärung einem Anwalt zur Überprüfung und weiteren Tätigkeit.

Zugleich würde ich den Untermieter schriftlich an den Ablauf des Mietverhältnisses erinnern und auffordern, die Wohnung bis zum 15. Dezember zu räumen und an Sie herauszugeben, so wie es vertraglich vereinbart ist. Dieses Schreiben sollten Sie als Einschreiben versenden, damit sie eine Zugangsnachweis haben. Sollte der Mieter darauf nicht reagieren, rate ich dazu vor Ablauf des Räumungstermins anwaltlichen Rat zu suchen. Denn dann wäre eine Räumungsklage erforderlich, die im Zweifel mehrere Monate dauert.

Sollten Sie hier eine über den Rat hinausgehende Tätigkeit wünschen, können Sie mich gerne kontaktieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2017 | 18:40

Hallo,

vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort! Der Vermieter hat sich nun nochmal bei mir gemeldet und mir per Email mitgeteilt, ich könne nur zurück in die Wohnung, wenn ich einen neuen Mietvertrag abschließe, eine monatliche Kaltmiete von 750 € akzeptiere (vorher lag sie bei ca. 450 - 500 €, wir haben immer den Warmkomplettpreis von 600 € gezahlt) und ein bestehendes Arbeitsverhältnis nachweise (nicht möglich, da ich noch Studentin bin). Da ich nicht gekündigt habe, besteht nicht weiterhin noch mein mündliches Mietverhältnis (Nachweis kann ich erbringen)? Und ist bei einer Mieterhöhung - selbst bei einem vorherigen "Freundschaftspreis" - nicht eine Kappungsgrenze von 15 % im Bundesland Bremen festgelegt?
Ich habe Angst, einfach auf die Straße gesetzt zu werden - derzeit kann ich nicht in die Wohnung, da der Untermieter noch bis zum 15.12. dort wohnt und da ich auch noch im Ausland bin, kann ich keinen Umzug organisieren. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2017 | 13:32

Solange sich der Vermieter nur telefonisch meldet, würde ich darauf in keiner Weise eingehen. Denn:

Auch die Mieterhöhung muss Ihnen in Textform mitgeteilt werden.

Hierfür ist zudem auch Ihre Zustimmung erforderlich. Eine Mieterhöhung darf dann auch nicht nach freiem Ermessen verlangt werden, sondern um maximal 15% (in Bremen), ausgehend von der Nettokaltmiete und auch nur innerhalb bestimmter zeitlicher Grenzen (Miete muss zum Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung wirksam wird, seit 15 Monaten unverändert sein). Insofern liegen Sie richtig und zwar ungeachtet dessen, ob es ein Freundschaftspreis war oder nicht.

Der Vermieter will genau das, was jetzt passiert:

Sie nervös machen und so einen rechtlich nicht erreichbaren Provit herausschlagen. Da der Mietvertrag bereits besteht, sind Sie auch nicht verpflichtet, Einkommensnachweise usw. nachzureichen. Solange Sie die Miete regelmäßig bezahlen, muss der Vermieter sich damit zufrieden geben.

Lassen Sie sich nicht darauf ein, dass der Vermieter hier versucht, auf unzulässige Art und Weise Druck auf Sie auszuüben. Ich rate Ihnen aufgrund der aggressiven Vorgehensweise dazu, einen Anwalt mit der außergerichtlichen Tätigkeit zu beauftragen, zumal Sie im Ausland sind und selbst nicht ohne Weiteres tätig werden können. Wenn der Vermieter sich dann erneut telefonisch meldet, könnten Sie ihn unproblematisch auf Ihren Anwalt verweisen.

Gerne können Sie mich in der Angelegenheit zwecks weiterer Maßnahmen per E-Mail oder Telefon kontaktieren.

Bewertung des Fragestellers 29.08.2017 | 10:39

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