Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Bei der Prüfung Ihres Entwurfs sind mir einige kritische Punkte aufgefallen, die rechtlich problematisch sind und korrigiert werden müssen, um die Ankündigung wirksam zu machen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Eine Modernisierung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich angekündigt werden (§ 555c BGB). Eine Ankündigung am 22.07.2025 für einen Baubeginn am 04.08.2025 ist fristwidrig und damit unwirksam. Der Mieter könnte die Maßnahmen verweigern. Bei einem Versand der Ankündigung im Juli 2025 könnten die Arbeiten frühestens am 1. November 2025 beginnen.
Die 8 % Umlage dürfen nicht von den Gesamtkosten des Hauses berechnet werden. Die Kosten müssen zunächst anteilig auf die beiden Wohnungen aufgeteilt werden. Der übliche Schlüssel ist die Wohnfläche. Nur der auf die Wohnung des Mieters entfallende Anteil der Kosten darf für die 8%-Berechnung herangezogen werden.
Ihre Berechnung von 589,00 € ist daher mehr als doppelt so hoch wie gesetzlich zulässig.
Die erhöhte Miete wird nicht sofort oder während der Bauphase fällig. Sie kann erst verlangt werden, nachdem die Modernisierung vollständig abgeschlossen ist und Sie dem Mieter eine weitere, formelle "Mieterhöhungserklärung" nach § 559b BGB zugesandt haben. Die Zahlungspflicht beginnt dann am Anfang des dritten Monats nach Zugang dieser Erklärung.
Die Modernisierungsankündigung und die ordentliche Kündigung sind zwei getrennte Vorgänge. Das Mietverhältnis endet durch die Kündigung (vermutlich im März 2026, nicht 2025, da dies in der Vergangenheit liegt). Sollte der Mieter nicht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und die Modernisierung vor Vertragsende fertig werden, schuldet er die erhöhte Miete für die verbleibenden Monate.
Anbei ein Vorschlag für eine überarbeitete Version:
[Ihr Name/Vermieter]
[Ihre Adresse]
[PLZ Ort]
An
Herrn [Name des Mieters]
[Adresse des Mieters]
[PLZ Ort]
[Ort], [Datum]
Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555c BGB
Sehr geehrter Herr [Name des Mieters],
hiermit kündige ich Ihnen gemäß § 555c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen an dem von Ihnen gemieteten Objekt in der [Straße, Hausnummer, Ort] an.
Diese Maßnahmen dienen der nachhaltigen Verbesserung der Bausubstanz und der Einsparung von Endenergie.
1. Art und Umfang der geplanten Maßnahmen
Folgende Arbeiten werden durchgeführt:
• Dach: Komplette Erneuerung der Dacheindeckung inklusive Lattung, Konterlattung und Unterspannbahn zur Verbesserung der Regensicherheit und Langlebigkeit.
• Außenwände: Sanierung des Fassadenputzes und Anbringung eines neuen, witterungsbeständigen Außenanstrichs.
• Dämmung: Einbringung einer Einblasdämmung in die Hohlräume des zweischaligen Mauerwerks zur Verbesserung der Wärmedämmung und Reduzierung der Heizkosten.
2. Voraussichtlicher Beginn und Dauer der Maßnahmen
Der voraussichtliche Beginn der Bauarbeiten ist für den [Datum, das mind. 3 Monate in der Zukunft liegt, z.B. 1. November 2025] geplant. Die Arbeiten werden voraussichtlich eine Dauer von [z.B. 8-10 Wochen] in Anspruch nehmen. Über den genauen Ablauf und eventuelle Beeinträchtigungen werden wir Sie bzw. die ausführenden Firmen rechtzeitig informieren.
3. Voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung
Nach Abschluss der Maßnahmen ist eine Erhöhung der jährlichen Nettokaltmiete gemäß § 559 BGB zulässig. Die voraussichtliche Berechnung stellt sich wie folgt dar:
• Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen: 88.347,00 €
• Verteilerschlüssel nach Wohnfläche (Ihre Wohnung: 96 m² von 196,78 m² Gesamtfläche): 48,78 %
• Auf Ihre Wohnung entfallender Kostenanteil: 43.101,45 €
• Davon 8 % umlagefähig auf die Jahresmiete: 3.448,12 €
• Daraus resultierende monatliche Erhöhung der Nettokaltmiete: 287,34 €
Die tatsächliche Mieterhöhung wird Ihnen nach Abschluss der Arbeiten und Vorliegen der endgültigen Rechnungen in einer gesonderten Mieterhöhungserklärung mitgeteilt. Die Zahlungspflicht für die erhöhte Miete tritt erst nach Zugang dieser Erklärung und Ablauf der gesetzlichen Fristen ein.
4. Hinweis auf Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB
Aufgrund dieser Modernisierungsankündigung steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang dieses Schreibens zum Ablauf des darauffolgenden Monats kündigen.
Beispiel: Bei Zugang dieses Schreibens im Juli 2025 können Sie bis spätestens zum 30. September 2025 die Kündigung aussprechen, welche das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2025 beenden würde.
5. Hinweis zum bereits bestehenden Kündigungsverhältnis
Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass diese Modernisierungsankündigung das durch unsere ordentliche Kündigung vom 03.06.2025 bereits eingeleitete Vertragsende unberührt lässt.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name/Unterschrift]
Meine Empfehlungen für Ihr weiteres Vorgehen:
Setzen Sie im Schreiben ein korrektes Startdatum für die Bauarbeiten ein, das mindestens drei volle Monate nach dem Versand des Briefes liegt.
Versenden Sie das Schreiben unbedingt per Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie es persönlich im Beisein eines Zeugen. Nur so können Sie den fristgerechten Zugang im Streitfall beweisen.
Prüfen Sie nochmals das in der ordentlichen Kündigung genannte Datum für das Vertragsende. Die Angabe "Maerz 2025" in Ihrer Anfrage ist vermutlich ein Tippfehler und sollte März 2026 lauten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Steffan Schwerin
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: https://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Steffan Schwerin
Guten Tag Herr Schwerin,
Danke für Ihre Rückmeldung.
Ich möchte noch dazu fügen, dass die Modernisierung Ankündigung schon am 3.6.2025 mit der Kündigung schon bekannt war. Auch ist es so, dass die Heizung Anlage rausgenommen wurde und da wir uns auf Winter hin bewegen ist die Modernisierung schnellstmöglich notwendig zu machen und auch im Dach besteht ein großer Loch was auch schnell repariert werden muss.Die 3monate Ankündigung kann nicht eingehalten werden in diesem Fall wegen notwendiger Maßnahmen und deshalb denke ich, dass es rechtlich ein Gesetz gibt, das es eine Ausnahme gibt. Da ich auch eine pflegende Mutter und Haustiere zu Hause habe, muss die Heizung erneuert werden. Bitte um Hinweis.
Vielen Dank
MfGr.
Notwendige Instandsetzung (§ 555a BGB): Dies umfasst die Beseitigung von Mängeln, um den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Ein großes Loch im Dach und eine nicht funktionierende Heizung sind klassische Beispiele für Mängel, die eine sofortige Instandsetzung erfordern.
Keine Ankündigungsfrist: Für solche dringenden Reparaturen gilt die dreimonatige Ankündigungsfrist nicht. Sie können und müssen diese Maßnahmen unverzüglich durchführen. Der Mieter ist verpflichtet, diese zu dulden.
Keine Kostenumlage: Die Kosten für reine Instandsetzungen dürfen nicht über die 8%-Modernisierungsumlage auf den Mieter umgelegt werden. Dies sind Kosten, die der Vermieter zu tragen hat.
Modernisierung (§ 555b BGB): Dies sind Maßnahmen, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern oder Energie einsparen, wie z.B. die von Ihnen geplante Fassadendämmung oder die komplette Erneuerung eines an sich noch funktionstüchtigen Daches.
Zwingende Ankündigungsfrist: Für diese Maßnahmen ist die schriftliche Ankündigung drei Monate im Voraus zwingend vorgeschrieben (§ 555c BGB). Eine Ausnahme wegen Dringlichkeit gibt es hier nicht. Eine frühere, pauschale Erwähnung im Kündigungsschreiben ist rechtlich nicht ausreichend und ersetzt nicht die formelle Ankündigung.
Kostenumlage möglich: Nur die Kosten für diese echten Modernisierungsmaßnahmen (abzüglich fiktiver Reparaturkosten) können mit 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Schritt 1: Sofortige Instandsetzung: Informieren Sie Ihren Mieter umgehend (am besten schriftlich), dass Sie aufgrund der Mängel (Loch im Dach, defekte Heizung) sofortige Reparaturarbeiten durchführen müssen. Diese Arbeiten können Sie kurzfristig beginnen. Die Kosten hierfür tragen Sie.
Schritt 2: Formelle Modernisierungsankündigung: Das von mir vorbereitete Schreiben (modernisierung_de) für die eigentliche Modernisierung (Dämmung etc.) und die daraus resultierende Mieterhöhung müssen Sie trotzdem mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten versenden. Die Dringlichkeit der Reparaturen hebt diese Frist für die Modernisierung nicht auf.
Die Gesetzeslage schützt den Mieter durch die dreimonatige Frist vor überraschenden Modernisierungen und Mieterhöhungen. Diese Frist kann nicht umgangen werden.
Ich empfehle Ihnen dringend, die beiden Vorgänge zu trennen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein:
1. Kündigen Sie dem Mieter die sofortigen Reparaturarbeiten an Dach und Heizung an.
2. Versenden Sie gleichzeitig das formelle Modernisierungsankündigungsschreiben mit einem Baubeginn für die Modernisierungsanteile in frühestens drei Monaten.
So stellen Sie die Beheizbarkeit des Hauses schnellstmöglich sicher und leiten gleichzeitig die Modernisierung und die spätere Mieterhöhung korrekt und rechtssicher ein.
