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Modernisierung und Eigenbedarf


19.08.2006 08:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
ich wohne seit 9 Jahren in einer 2 Zimmerwohnung. Das Haus wurde jetzt vom bisherigen Vermieter verkauft. Der neue Vermieter wird das Haus nun offiziell zum 1.10.06 übernehmen.

Im Vorfeld hat dieser zunächst mündlich angekündigt, Eigenbedarf geltend zu machen.

Jetzt habe ich ein Ankündigungsschreiben über anstehende Modernisierungsmaßnahmen erhalten.

Darin wurde auch ein Umlegung der Modernisierung auf die Miete angekündigt, wobei hier unter dem Punkt Modernisierung auch Erneuerung von Rohrleitungen und Garagendächern vermerkt sind, was eigentlich nach meinem Verständnis unter Renovierung fällt und somit nicht auf die Miete umgelegt werden kann. Siehe ich das so richtig?

Soweit in der Ankündigung auch Renovierungsmaßnahmen vorhanden sein sollten , unterliegen diese ja nicht den Ankündiungsfristen einer Modernisierung (3 Monate).
Zu der Ankündigungsfrist von Renovierungen gibt es ja keine eindeutigen Aussagen zu Fristen. An was muss ich mich da orientieren?

Grundsätzliche Frage. Ab wann gelten die Fristen für die Vorankündigung. Ab eigentlicher Übernahme des Hauses durch den neuen Vermieter ab 1.10 oder läuft die Frist bereits jetzt, also ab Meldung an mich?

Zur Renovierung der Gerage könnte es dazu kommen, daß ich diese frei machen muss. Inwieweit muss der Vermieter mir hier Ersatzräumlichkeiten zur Verfügung stellen, da ich in der Garage ein Wettbewerbsfahrzeug stehen habe und eine kleine Werkstatt eingerichtet ist?

Eine weitere Frage für mich ist, ob ich, wenn der Vermieter nun noch die Eigenbedarfskündigung nachschiebt, bis zum Auszug überhaupt irgendwelche Renovierungs o. Modernisierungsmaßnahmen dulden muss.

Gruß
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

auf die von Ihnen gestellten Fragen antworte ich hiermit wie folgt:

Alle Baumaßnahmen, welche die Mieter in der Nutzung der Mietsache beeinflussen, müssen vom Vermieter angekündigt werden.

Für reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, also die von Ihnen angesprochene "Renovierung", ist eine konkrete Frist nicht vorgesehen. Die Arbeiten müssen lediglich in angemessener Zeit vor Beginn angekündigt werden. Angemessen ist dabei der Zeitraum, der für den Mieter erforderlich ist, um sich auf die bevorstehenden Beeinträchtigungen einstellen zu können. Bei schweren Beeinträchtigungen des Mietgebrauches wird daher eine Ankündigungsfrist von mindestens zwei Wochen erforderlich sein, bei nur marginalen Auswirkungen kann eine Frist von wenigen Tagen ausreichen.

Arbeiten, die außerhalb der Wohnungen in den gemeinschaftlichen Räumen (z.B. Treppenhaus und Kellerflur) durchgeführt werden und weder Lärm noch Schmutz verursachen, bedürfen keiner Ankündigung, es sei denn, es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen.

Für Modernisierungsmaßnahmen sieht das Gesetz ausdrücklich eine Ankündigungsfrist von drei Monaten vor. Dies gilt auch für Maßnahmen, die zugleich eine Instandsetzung und Modernisierung darstellen.

Von einer Modernisierung ist auszugehen, wenn die Baumaßnahme zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnqualität bzw. einer Energie- oder Wassereinsparung führt. Ist eine Einrichtung nach Durchführung der Baumaßnahmen aber nur deshalb besser, weil diese jetzt funktionstüchtig und nicht mehr defekt ist, so liegt hierin keine Modernisierung, sondern Instandhaltung.

Die Abgrenzung ist im Einzelfall problematisch und kann oft nur anhand der umfangreichen Einzelfallrechtssprechung gelöst werden.

Für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gelten, neben der Ankündigungsfrist, darüber hinaus weitere formelle Voraussetzungen, deren Einhaltung für den Vermieter bereits deshalb wichtig sind, weil eine ungenügende Ankündigung die Mieter nicht zur Duldung der Baumaßnahmen verpflichtet.

Es empfiehlt sich daher, zuvor fachkundigen Rat über die richtige Vorgehensweise einzuholen. Dies kann viel Ärger und Geld sparen.

Zu Ihren weiteren Fragen:

Die Ankündigungsfrist orientiert sich nicht an dem Eintritt des neuen Vermieters in das Mietverhältnis, sondern dem Beginn der Bauarbeiten. Die Arbeiten dürfen nicht früher als drei Monate nach Ankündigung beginnen.

Sollten Sie Aufgrund der Bauarbeiten Teile der Mietsache, also etwa auch die Garage, nicht mehr oder nur eingeschränkt nutzen können, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern, notfalls bis zu vollständigen Einstellung der Mietzinszahlungen. Es kommt darüber hinaus auch die Weitergabe der Ihnen zusätzlich entstehenden Kosten für Ersatzwohnraum an den Vermieter in Betracht.

Selbst wenn Sie in nächster Zeit eine Kündigung von Ihrem vermieter erhalten, ändert dieses nichts an Ihrer Pflicht zu Duldung der Bauarbeiten, soweit alle oben beschriebenen formellen Voraussetzungen eingehalten wurden. Vielmehr sollte dann vor allem die Kündigung auf Ihre Rechtmäßigkeit hin von Ihrem Rechtsbeistand geprüft werden.

Ich bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichem Gruß

Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2006 | 09:24

Hallo, noch eine Frage zur Anwort "Eintritt des Vermieters ins Mietverhältnis.

Ich zahle ja bis ende September meine Miete noch an den alten Vermieter, der neue Vermieter hat aber schon Instandsetzungsarbeiten für die Zeit vor der offizellen Übernahme zum 1.10. angekündigt.

Wenn das geht, müsste ich ja genau genommen von meinem alten Vermieter Mietminderung verlangen bzw. Kosten für Ersatzlagerraum "Kellerräumung (Erneuerung der Leitungen) und Garagenräumung (Dacherneuerung)" verlangen, weil der neue Vermieter schon Instandhaltung durchführt.

Gruss
Lenee

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2006 | 13:02

Wie bereits dargestellt, spielt es für die Durchstzung Ihrer Rechte als Mieter nur eine untergeordnete Rolle, ob und wann ein Vermieterwechsel stattfindet.

Sollte ihr derzeitiger Ansprechpartner noch der "alte" Vermieter sein, sind diesem gegenüber auch etwaige Mietminderungsrechte geltend zu machen.

Mit der Übernahme des Hauseigentums tritt dann der "neue" Vermieter in alle Rechte und Pflichten aus dem mit Ihnen bestehenden Mietverhältnis ein.

Mit freundlichem Gruß

Wundke
Rechtsamwalt

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