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Zwangsversteigerung verhindern als verfahrensbeteiligter Käufer (nicht Schuldner)

| 27.05.2013 13:35 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Guten Tag,

ich habe eine Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft und stehe im Grundbuch mit einer Auflassungsvormerkung. Die Bank des Bauträgers (Gläubigerin) hat aber eine vorrangige Grundschuld eingetragen. Die Übergabe der Wohnung wurde vom Bauträger (Schuldner) immer wieder verzögert. Jetzt wird diese ("meine") Wohnung von der Gläubigerin zwangsversteigert, da der Bauträger angeblich im Zahlungsverzug ist! Mein Kaufvertrag und alle bereits getätigten Investitionen sind dann verloren.

Ich habe beim AG bereits sofortige Beschwerde gegen die Anordnung der Zwangsversteigerung eingereicht und beantragt, das Verfahren aufzuheben, hilfsweise vorläufig einzustellen. Das AG vertritt aber die Auffassung, dass mir Rechtsmittel nicht zustehen, da ich eben nicht der Schuldner, sondern nur Verfahrensbeteiligter bin. Der Schuldner selbst unternimmt keinerlei Versuche, die ZV zu verhindern. Eine einvernehmliche Einigung mit Gläubiger und Schuldner ist leider nicht zu erwarten. Übrigens besitzt der Schuldner im gleichen Haus weitere Wohnungen, die er vermietet. Diese sind laut AG von der ZV aber nicht betroffen, der Bauträger ist auch nicht insolvent.

Welche Rechtsmittel habe ich zur Verfügung?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1)
Prozessual zutreffende Variante ist die sogenannte Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO , welche immer dann statthaft ist, wenn ein Dritter die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung behauptet. Die Klage ist gegen den Vollstreckungsgläubiger zu richten und ist ab Erlass des Pfändungsbeschlusses möglich.

In Ihrem Fall ist es aber leider so, dass die Klage vermutlich keinen Erfolg haben wird. So hat der BGH in seinem Urteil vom 19.10.1993 (Aktenzeichen: XI ZR 184/92 ) festgestellt, dass obligatorische Rechte kein Widerspruchsrecht begründen, wenn sie auf die Verschaffung des Eigentums gerichtet sind, und zwar auch dann nicht, wenn sie durch eine Vormerkung gesichert sind. Zu solchen obligatorischen Rechten ist bedauerlicherweise auch der Kaufvertrag gem. § 433 BGB zu fassen. Ein solcher liegt bei Ihnen, gerichtet auf den Eigentumserwerb an der Wohnung, vor.

Da Sie „lediglich" einen Verschaffungsanspruch haben, steht Ihnen kein Anspruch zu, die Vollstreckung zu verhindern.

2)
Möglicherweise lassen sich aber aus einem anderen rechtlichen Aspekt heraus Ansprüche begründen. So erscheint es zwar nicht wahrscheinlich aber auch nicht ganz abwegig, dass Ihnen ein Anspruch auf Einstellung der ZV aus § 826 BGB zustehen könnte. Dies könnte dann der Fall sein, wenn das Gericht eine sittenwidrige Mitwirkung der Bank an dem Vertragsbruch Ihres Verkäufers sähe.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt eine sittenwidrige Mitwirkung des Dritten am Vertragsbruch aber nur dann vor, "wenn in seinem Eindringen in die Vertragsbeziehungen ein besonderes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Betroffenen hervortritt. Eine solche Rücksichtslosigkeit kann vor allem in dem kollusiven Zusammenwirken mit dem Vertragsschuldner gerade zur Vereitelung der Ansprüche des betroffenen Vertragsgläubigers liegen (BGH, Urteil vom 2. Juni 1981 aaO m.w.Nachw.). Der Vorwurf der Sittenwidrigkeit ist nur dann begründet, wenn es sich um schwerwiegende Verstöße gegen das Anstandsgefühl handelt; er stützt sich auf ein Vorgehen des Dritten, das mit den Grundbedürfnissen loyaler Rechtsgesinnung unvereinbar ist."

Die Wortwahl des BGH zeigt, dass die Messlatte hoch anzusiedeln ist. Mögliche Anhaltspunkte sind, dass der Schuldner offenbar noch weitere Wohnungen besitzt, in die vollstreckt werden könnte und die eigentliche Eigentumsübertragung immer wieder verschoben wurde. Ich weise aber darauf hin, dass dies alleine wohl nicht ausreicht. Vielmehr müssten weitere erschwerende Tatsachen hinzutreten, die anhand der Sachverhaltsschilderung nicht ersichtlich sind.

3)
Die bisherigen Informationen zugrunde gelegt, erscheint es zunächst ratsam, eine einvernehmliche Einigung anzustreben. Im Übrigen bleibt es Ihnen selbstverständlich unbenommen, eigene auf Schadenersatz gerichtete Ansprüche gegen den Verkäufer geltend zu machen.

Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
André Meyer, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.05.2013 | 18:09

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