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Zwangsversteigerung, Pfändungs- und Überweisungsbeschluss und Grundbuchrecht.


02.07.2007 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Meine Frage umschliesst die Fachgebiete – Zwangsversteigerung, Pfändungs- und Überweisungsbeschluss und Grundbuchrecht.
Ich hoffe das die Frage den bzw die richtigen Anwälte findet und platziere sie deshalb hier.

Mir geht es hier um eine zweite Meinung, da dieser Fall sich ganz offensichtlich im Grenzbereich bewegt. Ich bin anwaltlich sehr gut vertreten und habe kein Misstrauen oder sonstige Kritik. Bin jetzt aber an einem Punkt angelangt an dem ich mich rückversichern möchte.

Mir ist diese Information sehr wichtig und bin bei Erfolgsaussicht für Ihre Recherche (sollte sie zeitaufwendig sein) auch gerne bereit mehr zu investieren

Hier mein Fall in Kurzform.
Ich bin seit 6 Jahren in einer sehr unschönen facettenreichen Scheidung, die aber inzwischen gottseidank bis auf ein dickes Problem gelöst ist. Alles ging bzw geht ausschliesslich über Gerichte, da vernünftige und einvernehmliche Lösungen mit meiner Exfrau unmöglich sind.
Alle Prozesse gingen bisher zu meinen Gunsten aus.

Wir besitzen ein Haus bei hälftiger Eintragung im Grundbuch.
Seit dem Auszug meiner Exfrau bewohne ich das Haus alleine bzw inzwischen mit meiner neuen Lebenspartnerin. Ich möchte seit Jahren die zweite Hälfte des Hauses erwerben, was aber am prinzipiellen Widerstand der Gegenseite wegen völlig überzogener Forderungen scheitert.

Auf das Haus sind insgesamt 5 Grundschulden eingetragen. Davon sind 3 noch valutiert und 2 nicht. Die Eigenmittel zur Finanzierung stammen zu 90% aus meinem Erbkapital.

Es geht hier um die beiden nicht valutierten und nachrangigen. (150.000,- und 14.000,-€)
Die 150.000,- wurden beim Kauf des Hauses zur Zwischenfinanzierung gebraucht und sind seit 14 Jahren nicht mehr valutiert. Die 14.000,- waren die Absicherung eines Bauspardarlehens. Seit zwei Jahren ist dieses Darlehen zurückbezahlt. Von beiden Banken habe ich die notariell beglaubigten Löschungsbewilligungen und die Grundschuldbriefe erhalten.

Nachdem keine Einigung möglich ist, blieb mir irgendwann keine andere Wahl als meine Zugewinnforderung wegen drohender Verjährung einzuklagen. Was dazu geführt hat dass ich jetzt einen Titel über knapp 40.000,-€ gegen sie habe. Den kann sie mangels Masse heute wie morgen nicht begleichen.
Es blieb also nur der Weg über die Zwangsversteigerung in die gegnerische Hälfte. Eigentlich eine sehr komfortable Situation.

Dazu wurde ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss erwirkt. Die Zwangsversteigerung wurde seitens des Rechtspflegers wegen der nicht möglichen Löschung der beiden oben genannten Grundschulden aber abgelehnt. Eine Zwangs- oder auch Teilungsversteigerung ist aufgrund des sich daraus ergebenden sehr hohen geringsten Gebotes aber sinnlos und von daher so nicht durchführbar.

Inzwischen habe ich die Löschung der beiden Grundschulden beim Grundbuchamt beantragt mit der zu erwartenden Ablehnung. Mein Anwalt ist nach wie vor der Meinung, dass dieser Weg gangbar ist.
Begründung des Grundbuchamtes:
„Mit Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichtes… wurde das Recht der Miteigentümerin …. auf Zustimmung zur Löschung der Grundschuld gepfändet. Der Antragsteller stellt nun darauf ab, dass er aufgrund dieser Pfändung die Zustimmung zur Löschung geben könne.
Das Recht auf Zustimmung ist kein eigenständiges Recht sondern lediglich ein Ausfluss des dinglichen Rechts (Eigentum am Grundstück) und kann somit für sich nicht gepfändet werden. Es könnte lediglich als Nebenrecht gepfändet werden, wenn auch das Hauptrecht gepfändet wäre. Das Hauptrecht – Eigentum am Grundstück- kann jedoch nicht durch einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss gepfändet werden., die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen kann nur durch Zwangsverwaltung und Eintragung von Zwangssicherungshypotheken erfolgen (§ 866 ZPO). Siehe hierzu auch Kommentar, Kurt Stöber, Forderungspfändung, 7. Auflage Rdnr. 1651. Sollte eine Zustimmung der Frau ….nicht möglich sein, kann sie lediglich durch ein rechtskräftiges Urteil ersetzt werde, (§ 894 ZPO; vergl. auch Meikel, § 27 GBO, Rdnr. 95)“
Soweit die Ausführungen des Grundbuchamtes im Originaltext.

Mein Anwalt vertritt die Meinung, dass wir eben diesen Zwischenbescheid abwarten sollen und gegen den er dann per Grundbuchbeschwerde vorgehen wird. Seine Begründung habe ich juristisch inhaltlich nicht verstanden. Er sagt dass dieser Fall höchst ungewöhnlich sein und auch kaum beschrieben ist. Er hat ein Referenzurteil des bayrischen OLG ausgegraben, das zwar nicht das Problem als solches beschreibt, aber das juristische Kernthema sehr wohl.
Mir ist schlicht und einfach nicht wohl bei der Sache…

Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass es meinen Fall nicht schon mindestens einmal in Deutschland gegeben hat und bin somit auf der Suche nach Verweisen darauf, um die Begründung unserer Beschwerde für das LG bzw OLG zu untermauern.

Das grösste Horrorscenario wäre eine Ablehnung durch beide Instanzen. Damit wäre ich restlos blockiert und mein Erbkapital damit auch. Das kann doch wohl nicht möglich sein, dass man wegen so einer juristischen Haarspalterei handlungsunfähig ist und im schlimmsten Fall um sein Erbe gebracht wird!!
Welche Möglichkeiten sehen Sie?
Gibt es solche im meinem Sinne positiven Urteile?
Oder soll man einen völlig anderen Ansatz wählen?




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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Sie sollten unbedingt darauf achten, dass Ihre Ex-Frau ihren eigenen Miteigentumsanteil nicht mit grundbuchfähigen Rechten (z.B. Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeit etc.) belastet. Daher gilt es, eine vor weiteren, noch nicht bestehenden Lasten vorrangige (und damit zu den bereits lastenden Grundschulden nachrangige) Sicherung zu erreichen. Ich gehe davon aus, dass Sie aufgrund des vollstreckbaren Titels bereits eine Zwangssicherungshypothek auf den Miteigentumsanteil Ihrer Ex-Frau haben eintragen lassen. Falls dies nicht der Fall ist, sollten Sie dies unverzüglich nachholen.

Die vorliegende Begründung des Grundbuchamtes wird in Rechtsprechung und Literatur durchaus vertreten (vgl. RG 101, 231ff.; KG OLG 10, 390ff.; RG 70, 280; OLG Köln JMBlNRW 1971, 160f.) und erscheint mir im Ergebnis auch richtig. Denn das Recht auf Beantragung einer entsprechenden Löschungsbewilligung steht nach den §§ 19, 27 GBO ausschließlich demjenigen zu, dessen Recht hiervon betroffen ist (bei Grundpfandrechten also dem Eigentümer des Grundstücks bzw. bei Miteigentumsanteilen allen Miteigentümern, deren Recht betroffen ist). Dieses Recht würde also bei Übertragung des Grundeigentums auch auf den neuen Eigentümer wechseln. Gleichwohl bedarf nach § 27 GBO eine Löschung keiner Einwilligung des Eigentümers (und somit auch nicht der Einwilligung Ihrer Ex-Frau als Miteigentümerin), wenn das Grundbuch unrichtig ist. Leider setzt auch ein Berichtigungsantrag nach den §§ 22, 27 GBO eine Antragsberechtigung nach § 13 GBO voraus. Im Zweifel sollten Sie durch Ihren Anwalt überprüfen lassen, ob eine Klage auf Zustimmung zur Stellung des Antrages auf Zustimmung zur Löschung der Grundpfandrechte nicht erfolgversprechend ist, da mit Rechtskraft des Urteils die Zustimmung nach § 894 ZPO fingiert wird. Dann wäre jedoch die Grundbuchbeschwerde - wie von Ihrem Anwalt vorgeschlagen - ein durchaus gangbarer Weg. Sie sollten Ihren Anwalt jedoch bitten, Ihnen mitzuteilen, welche Kosten hiermit für Sie verbunden sind.

Wenn ich Ihnen im Folgenden weitere Möglichkeiten schildere, so habe ich hierbei Ihre Situation natürlich nicht umfassend geprüft und daher auch nicht, inwieweit diese Optionen für Sie tatsächlich Sinn machen. Hierzu wäre es nämlich notwendig, Ihre gesamte Situation zu überblicken, was im Rahmen dieser Plattform nicht möglich ist. Es handelt sich insoweit um Denkanstöße.

Sie sollten demnach auch daran denken, den Anspruch Ihrer Ehefrau gegenüber der Bank auf Rückgewähr (z.B. durch Abtretung, Verzicht, Aufhebung) der im Grundbuch zugunsten der Bank eingetragenen Grundschuld zu pfänden sowie den Anspruch Ihrer Ex-Frau auf Grundbuchberichtigung dahin, dass die Grundschuld Eigentümergrundschuld geworden ist sowie die sich infolge der Rückzahlung ergebende Eigentümergrundschuld (vgl. §§ 1142, 1143, 1192 BGB) selbst. Letztere Möglichkeit erscheint mir durchaus gangbar, setzt aber voraus, dass eingehend geprüft wird, wer überhaupt als Schuldner in den Bereich der Grundschuld einbezogen ist.

Weiterhin wäre es möglich, im Rahmen der Teilungsversteigerung das Haus selbst zu erwerben und den Anspruch Ihrer Ex-Frau auf Auskehr des Erlöses in Höhe des vorliegenden vollstreckbaren Titels zu pfänden. Voraussetzung hierfür wäre lediglich eine ausreichende Finanzierung.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

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