Zwangsversteigerung,

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen
wie folgt.

Nach der Regelung des § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes -ZVG, ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Das Kündigungsrecht würde Ihnen daher erst in dem Moment zustehen in dem sie das Objekt in der Zwangsversteigerung zugeschlagen bekommen haben, vgl. § 90 ZVG . Der Ersteher tritt nämlich erst vom Zeitpunkt des Zuschlags an in die bestehenden Miet- und Pachtverträge ein.

Sollten Sie also bei der Versteigerung am nächsten Donnerstag den Zuschlag erhalten, so könnte die frühestmögliche Kündigung nach § 57a Satz 1 ZVG in Verbindung mit § 573d Abs. 2 Satz 1 , 1.Hs BGB außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats erfolgen. Die frühestmögliche Kündigung wäre also vorliegend spätestens am dritten Werktag des Novembers zum 31.1.2019 möglich.

Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse hat. Dies ist unter anderem dann gegeben, wenn der Wohnbedarf weit überhöht ist oder in einer anderen Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann. Zwar sind die Gerichte nicht berechtigt, zu beurteilen, welchen Wohnbedarf der Vermieter für angemessen hält. Trotzdem muss der Nutzungswunsch hinreichend bestimmt sein und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen gestützt sein. Für die Entscheidung, ob ein Wohnbedarf überhöht und damit rechtsmissbräuchlich ist, ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen und eine Gesamtwürdigung der Umstände erforderlich. Dabei sind maßgebliche Kriterien nicht nur die Wohnfläche und Anzahl der Zimmer, sondern auch die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse und Lebensplanung sowie persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsperson.

Daher lässt sich mangels Detailkenntnis vorliegend nicht beurteilen, ob sich ein Rechtsmissbrauch ergibt. Aus der Größe der Wohnung allein wird er sich sicher nicht begründen können.

Allerdings ist vorliegend zu beachten, dass auch das Freiwerden einer anderen Wohnung des Vermieters dem Eigenbedarf entgegenstehen kann. Dies kann sogar dann der Fall sein, wenn für diese andere Wohnung bislang lediglich ein Räumungstitel besteht, sie also noch gar nicht frei ist. In ihrem Fall, hätten Sie bezüglich der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung mit dem Zuschlagsbeschluss einen Räumungstitel. Dies könnte dann den Eigenbedarf entfallen lassen. Aber auch hier wäre eine Gesamtwürdigung erforderlich.

Wie Sie die Räumung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses gestalten, also insbesondere welche Fristen Sie für die Räumung setzen, bleibt grundsätzlich Ihnen überlassen. Auswirkungen in einem Rechtsstreit ergeben sich grundsätzlich nicht.

Sollte der Vor-Eigentümer nach Zuschlag vor der Räumung das Objekt beschädigen, so stehen Ihnen gegenüber ihm grundsätzlich Schadensersatzansprüche zur Verfügung. Verweigert er Ihnen den Zugang, können Sie lediglich Ihren Räumungstitel vollstrecken. Natürlich kann der Vor-Eigentümer immer auch Rechtsbehelfe gegen eine Vollstreckung einlegen, insbes. § 765a ZPO .

Ihr geplantes Vorgehen ist daher rechtlich nicht ohne Risiko.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-