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Nach Eigenbedarfskündigung nun doch Verkauf der Wohnung

15.02.2013 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Ich habe im November 2011 eine Wohnung im Amtsgericht Fürstenfeldbrück ersteigert.
Da ich selbst kein Eigentümer war, habe ich den Mieter unter dem Zweck des Eigenbedarfs gekündigt. Dieser hat sich geweigert auszuziehen. Nach dem der Fall vor Gericht gegangen ist haben wir uns dann geeinigt. Die rechtliche Vereinbarung sah vor das er Ende Oktober 2012 ausziehen werde und ich im Gegenzug eine Entschädigung von 2000 Euro zahle.
Als Grund für den Kauf gab ich im Gericht vor, dass ich aus München ausziehen möchte da die Lärmbelästigung in der Stadt mich stört. Ich würde es vorziehen am Land bzw außerhalb von München zu leben. Desweiteren würde ich mir gerne eine Alterssicherung in vorm einer Immobilie sichern.
Ich habe jedoch nach dem Auszug des Mieters die Wohnung renoviert und habe vor Sie zu verkaufen. Nun hat aber der Anwalt von meinem Ex-Mieter eine Announce der Wohung gefunden, und will nun klagen.
Meine Frage:

Kann der Ex-Mieter jedwillige Ansprüche geltend machen, da ich ja vor Gericht vorgegeben habe in die Wohnung einziehen zu wollen, oder ist durch die beiderseitige Vereinbarung keine geltenden Ansprüche mehr möglich?
Der Anwalt meines Ex-Mieters hat auf Mehrkosten hingewiesen, du durch die nun höhere Miete die der Ex-Mieter zu zahlen hat entstanden sind. Er will diese geltend machen. Er sagt auch das er weitere Entschädigungen einfordern will.
Sollte ich einfach ablehnen, weil ich bereits über eine Vereinbarung mit dem Ex-Mieter verfüge. Oder lässt sich dieses Problem nicht mehr juristisch beheben.
Ich denke darüber nach eine Zeit lang in Ausland zu gehen und dort zu arbeiten. Wäre ein Arbeitswechsel ins Ausland ein triftiger Grund die Eigentumswohnung verkaufen zu dürfen.

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Detailinformationen kann sich die rechtliche Beurteilung noch erheblich verändern. Bitte beachten Sie daher, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll,

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn der Kündigende (Eigentümer) tatsächlich die Wohnung für eigene Zwecke benötigt. Ein eigener Zweck liegt z. B. dann vor, wenn der Eigentümer die Wohnung selbst beziehen will oder die Wohnung als Wohnraum für Familienangehörige benötigt. Benötigt der Eigentümer die vermiete Wohnung nicht ernsthaft für eigene Zwecke und ist der Eigenbedarf insoweit nur vorgetäuscht, so macht sich der kündigende Eigentümer gegenüber dem Mieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann in diesen Fällen u. a. die Umzugkosten, die Mietdifferenz bzw. Mehrkosten für die neue Wohnung etc. als Schadensersatz verlangen (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 231/07).

Soweit Sie also den Eigenbedarf gegenüber dem Mieter nur behauptet haben und tatsächlich niemals in die Wohnung ernsthaft einziehen wollten, ist grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegeben.

Allerdings gibt es eine noch recht junge Entscheidung des Amtsgerichts München, dass eine Schadensersatzforderung des Mieters gegen den Eigentümer wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgelehnt hat, nachdem die Parteien vorher einen Vergleich über den Auszug des Mieters mit einer Entschädigungszahlung des Eigentümers geschlossen hatten (Amtsgericht München, Urteil vom 13.1.2012, 474 C 19752/11, zu finden unter: http://www.justiz.bayern.de/gericht/ag/m/presse/archiv/2013/03796/index.php).

Der Fall, der diesem Urteil zugrunde liegt, könnte vielleicht mit Ihrer Situation vergleichbar sein.

Maßgeblich ist nach dem Amtsgericht München, ob der geschlossene Vergleich allgemein zur Beendigung des Mietverhältnisses geschlossen wurde oder konkret bezogen auf die Eigenbedarfskündigung. Insoweit wird der Wortlaut des Vergleichs von großer Entscheidung sein.

Sie sollten daher die Berechtigung der an Sie gestellten Schadensersatzforderungen unbedingt vor dem Hintergrund des geschlossenen Vergleichs bei einem Anwalt oder einer Anwältin vor Ort tiefergehend prüfen lassen.

Wenn der Eigenbedarf nachträglich - also nach Ausspruch der Kündigung wegfällt - so ist entscheidend, ob dies vor oder nach Ablauf der Kündigungs- bzw. Räumungsfrist eintritt. Fällt der Grund für den Eigenbedarf z. B. wegen eines Umzugs in Ausland vor Ablauf der Kündigungs- oder Räumungsfrist weg und teilt der Eigentümer dies dem Mieter nicht mit, entstehen u. U. ebenfalls wieder Schadensersatzansprüche des Mieters. Fällt der Grund erst nach Ablauf der Kündungs- oder Räumungsfrist weg, so kann der Mieter keine Schadensersatzansprüche mehr gegen den Eigentümer mehr geltend machen.

Wie bereits oben beschrieben, sollten Sie die gegen Sie geltend gemachten Forderungen des Exmieters unbedingt tiefergehend anwaltlich prüfen lassen und ggf. auch anwaltlich zurückweisen lassen.

Aufgrund des oben angegebenen Urteils des Amtsgerichts München besteht eventuell die Möglichkeit, dass aufgrund des geschlossenen Vergleichs keine Schadensersatzansprüche des Exmieters mehr möglich sind. Dies kann aber nur hinreichend geprüft werden, wenn der Vergleich sowie die Schadensersatzforderungen des Exmieters bekannt sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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