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Zimmermann baut Dachüberstand deutlich länger als genehmigt - Rückbau?

07.05.2013 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Im Rahmen einer Dachsanierung haben wir den Dachüberstand im Eingangsbereich verlängert. Hiervon war der Grenzabstand zum Nachbargrundstück betroffen: statt der regulären zwei Meter verringert sich dieser mit der Baumaßnahme auf nunmehr 1,30 Meter.
Vom örtlichen Bauamt wurde eine Baugenehmigung für das Vorhaben erteilt, in deren Vorfeld die Nachbarn ihre schriftliche Zustimmung auf den Bauplänen erteilt hatten.

Der ausführende Zimmereibetrieb hat nun den Überstand fertig gestellt. Beim Nachmessen haben wir festgestellt, dass die genehmigte Länge um sage und schreibe 45 cm überbaut wurde. Der Grenzabstand beträgt demnach nur noch 0,85 Meter.

Der Chef der Firma meinte, den Überstand im Falle eines Streites (bislang haben die Nachbarn sich noch nicht geäußert) auf die genehmigte Länge zurückzubauen, sieht derzeit aber keine Veranlassung hierzu. Für uns ist der längere Überstand von Vorteil, da zusätzlicher Regenschutz. Wenn es ohne rechtliche Konsequenzen möglich ist, würden wir von einem Rückbau gerne absehen.

Meine Fragen im Detail:

1.) Sind wir als Bauherren gezwungen, den Überbau sofort rückgängig machen zu lassen, da er deutlich von den genehmigten Ausmaßen abweicht?

2.) Könnte dies umgangen werden, wenn die Nachbarn schriftlich bestätigen, dass der verminderte Grenzabstand sie nicht stört?

3.) Könnte das Bauamt uns unabhängig von einer privaten Übereinkunft zu Rückbau/Strafe verpflichten?

4.) Hätte eine schriftliche Zusicherung des Zimmereiunternehmers, im Falle einer Anzeige den Überbau auf eigene Kosten zurückzubauen im „worst case" überhaupt Bestand? Unterliegt sie einer Verjährungsfrist oder kann diese ausgeschlossen werden?

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen ...

Sehr geehrte Ratsuchende,


so verständlich Ihre Freude über den zusätzlichen Regenschutz auch ist, rechtlich haben Sie ein nicht unerhebliches Problem.


Denn zunächst sind Sie als Grundstückseigentümerin auch für baurechtswidrige Zustände verantwortlich - dieses gilt unabhängig von der Tatsache, dass hier ein Handwerksbetrieb diesen Zustand versehentlich geschaffen hat. Sie als Grundstückseigentümerin bleiben auch dann in der Verantwortung:


Zu den Einzelfragen:

1.)

Nein, Sie sind nicht zu einem sofortigen Rückbau verpflichtet. Allerdings müssen Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass Sie als Grundstückseigentümerin dann eine kostenpflichtige Rückbauvefügung und auch ggfs. ein Ordnungsgeld dann tragen müssen.

2.)

Das wäre der erste, richtige Schritt.

Ohne schriftliche Genehmigung des Nachbarn droht die Rückbauverfügung. "Spielt" der Nachbar bei dieser Grenzunterschreitung nicht mit, werden Sie um einen Rückbau nicht umhinkommen.

Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, werden Sie zusätzlich die grundbuchrechtliche Eintragung veranlassen müssen, da ansonsten eine solche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Nachbarn nicht automatisch gegenüber Rechtsnachfolger (= Neueigentümer) gelten wird.

3.)

Ja, auch diese Möglichkeit besteht, wobei das Amt es dann natürlich ungleich schwerer hätte, wenn die schriftliche Genehmigung des Nachbarn vorliegt.

Aber hier ist es nun einmal so, dass von der Baugenehmigung abgewichen worden ist, so dass letztendlich ein Schwarzbau vorliegt.

Und bei einem solchen Schwarzbau liegt es im Ermessen der Behörde, ob, wie und wann es dagegen vorgeht. Auch auf einen Bestandschutz werden Sie sich dann nicht berufen können, da ein Schwarzbau so eine Wirkung niemals entfalten kann.

4.)

Sofern Sie in der richtigen Form schriftlich abgefasst wird und die Firma im Fall des Falles noch existiert, ja.

Aber dabei kommt es eben auf die richtige Abfassung an, da Sie ansonsten gegen die Firma gerichtlich vorgehen müssten. Das lässt sich vermeiden, wenn die notarielle Form mit Vollstreckungsunterwerfung gewählt wird.

Auf die mögliche Einrede der Verjährung kann (und muss) verzichtet werden. Auch dieses sollte dann schriftlich in geeigneter Form erfolgen, um insoweit keine Überraschungen später erleben zu müssen.

Letztlich haben Sie aber insoweit das Risiko, dass die Firma ggfs. nicht mehr existiert, verkauft ist und sonstwie nicht mehr handlungsfähig ist.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/


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