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Dachüberstand auf Gründstücksgrenze


| 21.06.2006 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben im Land Brandenburg ( Werder ) ein Haus gekauft, wo einige Arbeiten auszuführen sind. Dazu gehören das Dach neu zu decken und den Überstand zu verlängern, sowie eine Wärmedämmung und Putz anzubringen.

Unser Problem ist:
Eine Giebelseite steht genau auf der Grundstücksgrenze. Durch unsere geplanten Arbeiten wird das Dach ca. 20-30cm und die Wärmedämmung 10-15cm überstehen.

Dürfen wir diese Arbeiten ausführen oder müssen wir an dieser Giebelseite auf die Wärmedämmung und den Dachüberstand verzichten?

Bitte geben Sie uns entsprechende Gesetze an, damit wir uns auf deren Grundlage, vor Beginn der Arbeiten, mit unserm Nachbarn ( Hausverwaltung ) in Verbindung setzen können.
Natürlich werden wir uns verpflichten, den angrenzenden Rasen bei Beschädigung wieder herzurichten.

Vielen Dank für Ihre Antwort

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Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke für Ihre Online-Anfrage.

Die Überbauung über die Grundstücksgrenze ist nicht zulässig. Im Baurecht ist grundsätzlich erforderlich, dass zwischen der Grundgrenze und dem Gebäude eine Abstandsfläche eingehalten werden muss. Ausnahmsweise darf ohne Abstandsfläche gebaut werden (§ 6 BauO Brandenburg). Solche Ausnahmen sind per Bauplanungsrecht zulässig. Insofern ist insbesondere denkbar, dass der Bebauungsplan erlaubt, dass Sie unmittelbar auf der Grenze bauen. Dies erlaubt Ihnen aber nicht, über die Grenze zu bauen. Sie würden die anliegenden Grundstücke beeinträchtigen.

Zivilrechtlich hätte Ihr Nachbar einen Anspruch auf Beseitigung gem. § 823 I, 1004 BGB. Nur ausnahmsweise kommt eine Duldungspflicht gem. § 912 BGB in Betracht, wenn Sie weder vorsätzlich noch fahrlässig den Überbau errichtet hätten. Eine Duldungspflicht des Nachbarn scheidet aber aus, da Sie über die Rechtslage informiert sind.

Baurechtlich besteht die Gefahr, dass Sie eine Beseitigungsverfügung der Baubehörde gem. § 74 I BauO bekommen werden, da Ihr Vorhaben die vorgesehene überbaubare Grundstücksfläche wohl nicht einhält.

Bei Renovierungsmaßnahmen sind Sie darauf angewiesen, dass die Änderungen am Bau nicht gegen die erstmalig erteilte Baugenehmigung verstößt. Sie müssen Maß und Art der baulichen Nutzung erhalten. Sofern Sie eine weiterführende Veränderung wünschen, müssen Sie das von der Bauordnungsbehörde erneut genehmigen lassen.

Ich rate Ihnen daher von dem Überbau ab. Jedenfalls sollten Sie sich mit der Baubehörde in Verbindung setzen. Sie sind verpflichtet, eine geeignete Isolierung einzubauen (§ 13 BauO).

Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Auskunft erteilen zu können.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. Thomas Krajewski

Neuer Kamp 30 Eingang C
Etage 21

20357 Hamburg

Tel.: 040 / 43 209 - 227
Fax: 040 / 43 209 - 229

URL: www.haftungsrecht.com
mailto:krajewski@haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2006 | 08:50

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Da wir unsere Arbeiten nicht ausführen dürfen, besteht doch sicherlich die Möglichkeit den alten Putz zu entfernen und neuen anzubringen. Nach vorheriger Information an den Nachbarn muß dieser das Betreten seines Grundstücks auf der Grundlage des "Hammerschlagrechts" dulden. Nun kann ich dem Nachbarn dies ja so nicht mitteilen und möchte gern das entsprechende Gesetzt dazu wissen.

Unser Haus stammt aus dem Jahr 1890. Das Dach hat jetzt einen Überstand von ca. 5cm. Bei Regen wird die Giebelwand ( Mauerwerk ) in Mitleidenschaft gezogen. Durch den o.g. Überstand wollten wir das Mauerwerk schützen. Gibt es da nicht doch irgendeine Ausnahmeregelung?

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2006 | 13:13

Sehr geehrte Ratsuchende,

das Hammerschlagsrecht ergibt sich aus § 23 I Nachbarrechtsgesetz Brandenburg.


In Bezug auf den Dachüberhang ist eine ausdrückliche Ausnahmeregelung, wonach Sie das Dach über die Grundstücksgrenze erstrecken dürfen, nicht ersichtlich.

Es besteht die Möglichkeit, dass in Ihrem Fall eine sog. Nachbarwand gem. §§ 5 ff. NachbarG Brandenburg errichtet wurde.

Nachbarwände sind Abschlußwände, an die beidseitig ein Gebäude angebaut werden. Dabei kann es passieren, dass im Zeitpunkt des Bauvorhabens nur ein Gebäude angebaut wird und der Nachbar sind später entscheidet, sein Gebäude nicht an die Nachbarwand anzubauen. So passiert es, dass eine Nachbarwand nur von einer Seite bebaut ist.

Nachbarwände dürfen gem. § 14 II NachbarG von einem Nachbarn auf seinem Grundstück verstärkt werden. Für Sie bedeutet das, dass Sie die zusätzliche Wärmeisolierung zwar anbringen dürfen. Sie muss aber auf Ihrem Grundstück liegen.

Ein Überhang des Dachs ist gegenüber Ihrem Nachbarn möglich, wenn dieser sich damit einverstanden erklärt. Sie müssten das dann noch grundbuchlich sichern.

Gegenüber der Baubehörde müssten Sie dafür sorgen, dass die bauordnungsrechtlichen Vorschriften bzgl. Brandschutz eingehalten bleiben. Sie brauchen dann eine Baugenehmigung. Ob Sie eine solche bekommen können, kann im Rahmen dieser Erstberatung nicht erörtert werden. Dazu möchte ich Ihnen dringend anraten, weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Dies kann sicherlich auch über unser Büro gemacht werden.

Zusammengefasst: Eine ausdrückliche Vorschrift, die Ihnen einen Dachüberhang erlaubt gibt es nicht. Sofern eine Nachbarwand vorliegt, besteht die Möglichkeit diese auf Ihrem Grundstück zu verstärken. Der Dachüberhang ist u. U. nach Einverständnis des Nachbarn und Grundbucheintragung und Baugenehmigung möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage nun beantwortet zu haben. Bitte haben Sie Verständnis, dass auf diesem Forum lediglich eine Erstberatung möglich ist. Sollten Sie weiterhin anwaltlich Hilfe brauchen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Thomas Krajewski

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Wir wissen jetzt woran wir sind und tappen nicht in eine Situation, die mit viel Ärger verbunden ist. Wir werden Ihren Hinweis nutzen und mit der Hausverwaltung sprechen. Mal sehen, vielleicht geht es doch über Grundbuch und Baugenehmigung.

Nochmals ein ganz großes Danke "
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