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Zeitpunkt einer Eigenbedarfskündigung


09.07.2007 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Die sechs Wohnungen haben auch sechs verschiedene Eigentümer. Die Wohnung, in der wir leben, wurde nun verkauft. Dies hat uns der alte Besitzer lediglich mündlich in einem 2-Minuten-Gespräch mitgeteilt. Zwei Tage später kam dann ein Schreiben des neuen Besitzers mit der neuen Kontonummer für die Mietüberweisung und weitere zwei Tage später flatterte uns die Kündigung wegen Eigenbedarfs auf den Tisch.
Ein Nachweis, dass die Wohnung überhaupt verkauft worden ist, wurde mir bislang nicht vorgelegt.

Nun meine Fragen:
Ab welchem Zeitpunkt (Abschluss Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Eintrag ins Grundbuch o.ä.) kann der neue Besitzer überhaupt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen? Wo findet sich dafür die Rechtsgrundlage? Kann der Verkäufer ggf. die „Kündigungsberechtigung“ vorab mit einer Vollmacht auf den Käufer der Wohnung übertragen?

Ich bedanke mich bei Ihnen im Voraus für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Der neue Vermieter kann grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung ab Eintragung in Grundbuch aussprechen.
Eine Vollmachtserteilung bezüglich der "Kündigunsberechtigung" ist nicht möglich. Der neue Eigentümer muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, welches in seiner eigenen Person begründet ist. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder ein zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Im Streitfall muss der Vermieter den Eigenbedarf darlegen und beweisen.

Die Regelung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung findet sich in § § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB, die Kündigungsfrist in § 573 c ( jeweils im Anhang ).

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse der Kündigung sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, § 573 III BGB.
Sollte kein berechtigtes Interesse vorliegen, wäre die Kündigung unwirksam.

Sofern die Kündigung für Sie eine unbillige Härte darstellt - was hier aufgrund der Sachverhaltsangaben nicht beantwortet werden kann - sollten Sie der Kündigung widersprechen, § 574 BGB
Dies - unabhängig Ihrer Fragstellung - lediglich ein Hinweis auf bestehende Möglichkeiten. Eine genaue Überprüfung der Gesamtumstände wäre hier allerdings nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt


§ 573 BGB
(1)Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.


(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



§ 573 c BGB
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam


Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2007 | 20:01

Zunächst erst einmal besten Dank für Ihre schnelle Antwort, die mir weiterhilft.
Eine Nachfrage habe ich aber doch.

Von besonderem Interesse für mich ist, dass der neue Vermieter grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung ab Eintragung in Grundbuch aussprechen kann.

Können Sie mir dazu bitte noch die Rechtsgrundlage nennen (nur Angabe des §, den Text besorge ich mir dann).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2007 | 20:59

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage wie folgt:

Der Erwerber tritt bei einem Kauf der Wohnung in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, § 566 BGB.
Dies erfolgt erst durch Eigentumserwerb, also durch Auflassung und Eintragung, § 925 BGB.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben und verbleibe


mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 09.07.2007 | 21:52

In Ergänzung und zur Vertiefung teile ich Ihnen einschränkend mit, dass auch im Bereich der Wohnraumvermietung unter bestimmten Voraussetzungen eine Ermächtigung zur Kündigung vor Eigentumserwerb (d. h. vor Eintragung ) erfolgen kann, dies ist allerdings strittig und müßte im Einzelfall genaustens überprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt
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