Zeitmietvetrag gültig?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach Ihren Angaben ist die zeitliche Befristung des Mietvertrages unwirksam:

Nach § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag nur unter der Voraussetzung möglich, dass die Befristung durch ein besonderes Interesse des Vermieters gerechtfertigt ist. Drei Befristungsinteressen kommen in Betracht, nämlich die künftige Eigennutzungsabsicht (Nr. 1), die künftige Abriss-, Umbau- oder Instandsetzungsabsicht (Nr. 2) und der künftige Betriebsbedarf (Nr. 3)

Der Eigennutzungstatbestand setzt voraus, daß der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Er muß also einen ernsthaften Nutzungswillen bzw. einen Überlassungswillen (betreffend einen Angehörigen) haben. An der Ernsthaftigkeit des Nutzungs-/Überlassungswillens fehlt es dagegen, wenn der Vermieter lediglich behauptet, dass er die Wohnung selbst nutzen oder einem Angehörigen überlassen will, in Wirklichkeit aber andere Absichten verfolgt. Dies ist bei Ihnen der Fall: Der Vermieter möchte die Wohnung nach 5 Jahren wieder verkaufen. Diese Absicht ist für einen Zeitmietvertrag aber nicht ausreichend.

Aber auch inhaltlich ist die Befristung unwirksam. Erfolgt die Befristung im Hinblick auf eine künftige Eigennutzung, so muss der Vermieter nämlich sein Verwandtschaftsverhältnis zu dem zukünftigen Bewohner so bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, ob die benannte Person zu der in Abs. 1 Nr. 1 genannten Gruppe gehört. Eine Namensnennung ist dabei zwar nicht erforderlich. Es reicht auch bereits aus, wenn der Vermieter mitteilt, dass er die Wohnung „seinem Sohn“ oder „dem ältesten Sohn“ überlassen will. Die Formulierung, dass der Vermieter nach Fristablauf die die Wohnung „für Angehörige“ oder "für einen Angehörigen" benötigt, genügt hingegen nicht, weil dadurch die Person des Nutzungsberechtigten nicht hinreichend konkretisiert wird; insbesondere kann der Mieter nicht erkennen, ob der Angehörige zu dem privilegierten Personenkreis gehört (LG München I WuM 1994, 543; LG Berlin MM 1992, 356; Sternel, MDR 1983, 265, 272).

Somit wird eine unwirksame Befristung vorliegen. Die Rechtsfolge daraus ist, daß der Mietvertrag nicht insgesamt unwirksam, aber unbefristet ist. Sie können Ihn daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen.

Diese Auskunft beruht selbstverständlich lediglich auf Ihren Angaben. Für eine verbindliche Prüfung der Wirksamkeit der Befristung müsste ich den Mietvertrag einsehen und den Vertragstext konkret kennen. Ich bin aber sehr gerne bereit, Sie entsprechend zu beraten und schlage vor, daß Sie mir zur konkreten Prüfung einmal den Mietvertrag zukommen lassen. Das ist natürlich auch per Fax oder E-Mail möglich. Wir können dann auch gerne einmal über die Angelegenheit und das weitere Vorgehen telefonieren.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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